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开发商收取了购房款后没有在约定期限内办理过户手续的,怎么办?

发布日期:2020-04-20    作者:房产律师

一、案件介绍:
1、原告诉称:
        原告诉称:2010年10月11日,原被告签订了《商品房现房买卖合同》,双方约定:原告向被告购买违约北京市朝阳区的诉争房屋。原告依约向被告支付了全部购房款331.6万元、契税9.9万元。被告在2012年9月21日向原告支付了房屋,但被告一直以房屋尚未解押为由,没有在双方约定的期限内为原告办理所有权证书以及代交契税。现为维护原告自身合法权益,起诉至法院,诉请法院判令:1、被告协助原告将位于北京市朝阳区的诉争房屋所有权变更登记到原告名下;2、确认被告应当向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金4.9万元;3、确认被告应当退还原告代收契税款9.9万元。

2、被告辩称: 
        被告辩称:我单位目前没有接管被告的公章、账目等材料,无法核实相关情况,无法进行答辩。

二、 法院查明: 
        2010年10月11日,原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订了《商品房现房买卖合同》,双方在合同中约定:原告向被告购买位于北京市朝阳区的诉争房屋。抵押情况为已经设定抵押,抵押权人为中国民生银行有限公司总行营业部。房屋总价款为331.6万元,付款方式为原告在2010年9月20日前向被告支付房价款100.6万元,在2010年10月20日前向被告支付房价款231万元。被告应当在2010年11月15日前向原告交付诉争房屋。原告同意被告代缴专项维修基金及契税。原告同意委托某房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告未能在房屋交付之日起900日内取得房屋所有权证明的,若系被告责任,原告有权退房;原告退房的,被告应当自退房通知送达之日起60日内退还原告全部已付款并依照中国人民银行同期存款利率给付利息;若原告不退房的,自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满的次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,被告按日支付全部已付款万分之1.5的违约金,但累计不超过买受人已付房款的1.5%。 
        本案件庭审过程中,原告主张其已经想被告支付了全部购房款,并就此提交了发票。发票上载明2012年9月10日原告向被告支付了诉争房屋的购房款331.6万元。被告对发票的真实性表示认可,但表示因其尚未接收到被告账目,无法核实具体付款情况。基于被告虽未认可付款事实,但由于其未提供相反证据,法院依照发票及双反约定总价款认定原告已经想被告支付了全部购房款。 
        原告主张其已经向被告支付了代交契税、公共维修基金等费用,并就此提交了六张收据,收据载明2012年9月21日被告收到原告支付的代收契税费9.9万元、代收公共维修基金1.5万元、代收产权代办费1000元、其他相关费用185元。被告主张其尚未接收到被告账目以及印章,无法核实收据真实性。法院基于被告虽不认可收据,但并未就此提供相反证据,认定原告主张的事实成立。 
        案件审理过程中,原告称被告已经在2012年9月21日向其交付了诉争房屋。但尚未为其办理产权证书以及代其交纳契税。被告则表示“不清楚”。由于被告对原告所主张的事实未明确表示肯定或否定,应当视为被告对上述事实的承认,因此法院对原告所陈述事实予以认定。 
        经法院查明,诉争房屋的所有权在2010年7月26日登记在被告名下,中国民生银行的抵押权登记在2009年8月25日设立,在2015年6月5日注销。 
        法院另查明,审理本案件的法院曾在2018年9月21日作出民事裁定书,受理案外人北京市某有限责任公司对本案件被告的破产清算申请,指定北京某律师事务所为管理人。

三、法院判决:
北京市朝阳区人民法院经审理后判决: 
        1、被告北京某房地产开发公司于本判决生效之日起7日内协助原告古某将位于北京市朝阳区的诉争房屋变更登记到原告古某名下; 
        2、确认被告北京某房地产公司应当支付原告古某49755元; 
        3、确认被告某房地产公司应当返还原告古某代收契税款9.9万元。

四、律师点评:
律师认为: 
        本案原被告所签订的《商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方应依约履行。原、被告约定,房屋交付使用后被告应当为原告办理房屋所有权转移登记,若因被告的责任,原告未能在房屋交付之日起900日内取得房屋所有权证明的,在原告不退房的情况下,自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满的次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,被告按日支付已付款万分之1.5的违约金,但累计不超过买受人已付房款的1.5%。现已经交付了房屋,因此被告应当在交付房屋之日起900日内(即2015年3月1日前)为原告办理诉争房屋的所有权转移登记手续,但被告至今仍尚未为原告办理。现原告主张被告协助其办理诉争房屋变更登记到其名下,具备事实基础和法律依据。 
        本案中,被告没有依照约定为原告办理诉争房屋的房屋所有权转移登记手续,已经构成了违约,原告要求被告依照合同约定即全部购房款331.6万元的1.5%支付违约金的请求权成立。而被告在收取了原告代收契税款9.9万元后至今仍未代原告交纳契税,且现被告已经进入了破产清算程序,明显缺乏清偿能力,难以继续履行代原告交纳契税的合同义务,因此原告主张契税由其自行交纳,要求被告返还代收契税款9.9万元的请求权亦成立。 
        但,鉴于被告已经进入破产清算程序,参考《最高人民法院关于<中华人民共和国企业破产法>施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第九条第二款:“债权人就争议债权起诉债务人,要求其承担偿还责任的,人民法院应当告知该债权人变更其诉讼请求为确认债权。”之规定,法院判决确认对原告所主张的具有金钱给付内容的债权予以确认,其债权的实现应当依破产程序进行。 
        综上所述,法院的判决是正确的。

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