借名买房,需要保留什么证据能证明房子是自己的?

发布日期：2020-07-03 作者：靳双权律师

　一、基本案情
　　上诉人诉称
　　A公司上诉请求：撤销原判，改判王A协助我公司将×××住宅楼B号房屋(以下简称涉案房屋)转移登记至我公司名下。事实和理由：涉案房屋系我公司借王A名义购买的，我公司支付了全部首付款及还贷，现因经营需要，王A应协助我公司办理房屋的转移登记手续。
　　被上诉人辩称
　　王A辩称：对原判有异议，同意A公司的上诉请求。
　　赵A述称：同意原判，不同意A公司的上诉请求。
　　A公司向一审法院起诉请求：王A协助我公司将涉案房屋转移登记至我公司名下。
　　二、法院查明
　　一审法院认定事实：王A与赵A系夫妻，王A系A公司法定代表人石A之女。
　　2009年10月5日，C房地产开发有限责任公司作为出卖人，王A作为买受人，双方签订《商品房预售合同》，约定王A以1415399元的价款购买涉案房屋，首付款为575399元，贷款840000元。2010年1月，王A作为借款人即甲方，银行股份有限公司支行作为贷款人即乙方，住房贷款担保中心作为保证人即丙方，三方签订《住房担保贷款借款合同》，贷款金额为840000元，贷款期限360月，从2010年1月27日至2040年1月27日，贷款用途用于购买涉案房屋;首次还款日为2010年2月27日，甲方应于本合同约定的每一期还款日前，将当期应还贷款本息足额存入其在乙方处开立的活期储蓄存款账户内，账号为×××。2014年3月8日，王A取得涉案房屋的房屋所有权证，共有情况为单独所有。2014年7月10日，涉案房屋抵押给银行股份有限公司支行，借款金额为840000元。
　　A公司为证实其主张提供证据：1.商品房预售合同、D公寓入住流程、D单元接收确认表，证明房屋登记在王A名下。王A及赵A对上述证据的真实性认可，赵A认为涉案房屋为夫妻共同财产。
　　2.证明，证明A公司与王A是借名买房，以王A名义购买的电器，王A代A公司办理的购房手续，购买物品也是王A代办的。王A认可该证据，赵A认为电器是夫妻共同购买，不认可A公司的证明目的。
　　3.收据、发票及说明，证明涉案房屋的物业费是A公司交纳的，交款人为王A的收据为公司出资，以王A名义交纳。王A及赵A对收据、发票真实性认可，赵A认为A公司的企业为家族企业，在其与王A产生离婚纠纷以后，A公司以其名义交纳的物业费。王A对说明认可，赵A对说明不予认可，认为物业费是夫妻关系存续期间交纳的。
　　4.银行卡交易明细清单、工行转账支票存根、工行客户存款对账单，证明涉案房屋首付款575399元系A公司分三笔支付，2009年10月13日支付90000元，同年11月26日支付185399元，均是A公司给付王A汇款，以王A名义支付的;A公司支付30万元的支票。王A及赵A对证据的真实性没有异议，赵A不认可证明目的，认为王A的银行卡为A公司给付的生活消费，不是购房款，支票的出处无法确认。
　　5.公证书、建设银行支票存根、对账单、4510号卡的交易记录，证明王A尾号为4510银行卡的资金来源。王A及赵A对真实性认可，赵A认为公证书的内容与本案无关，该卡用于其与王A双方的生活消费，公司经营也使用该卡，扣除公司经营成本，余款为生活费;A公司支付房款的流程不符合常理。
　　6.A公司法定代表人石A在工行借记卡及向王A账户转账凭条，证明A公司偿还贷款的事实。王A及赵A认可真实性，赵A认为不能证明贷款为A公司偿还，石A的个人账户不能代表是公司行为，王A与赵A产生矛盾后，石A才偿还贷款，涉案房屋处于出租状态，租金由王A收取。
　　7.判决书，证明A公司为石A一人公司，石A给王A汇款也可以代表公司给王A付款。王A及赵A对真实性认可，赵A不认可证明目的。
　　赵A为证实其主张提供证据：1.保险合同及出库单，证明其为A公司员工，A公司、王A对证明目的不予认可。
　　2.离婚起诉状、开庭笔录及判决书，2015年8月12日王A起诉A公司离婚案件中，王A称涉案房款为其母亲出资，属于个人财产要求判归其所有，与A公司本诉的意见即借名买房相矛盾。A公司及王A不认可证明目的，不能说明涉案房屋为夫妻共同财产。
　　3.购房发票三张，付款人为王A，涉案房屋为夫妻共同财产。A公司、王A认可真实性，不认可证明目的。认为公司借名买房，王A为经办人。
　　4.契税及赵A银行卡明细，证明契税为其缴纳，A公司、王A对真实性认可，不认可证明目的。
　　5.银行缴费凭证、还款凭证，证明交纳物业费、供暖费及偿还贷款的事实。A公司及王A对上述证据的证明目的不认可。
　　上述事实，有双方当事人的陈述、住房担保贷款借款合同、房屋所有权证书、商品房预售合同、发票、收据、银行卡交易明细单、对账单、公证书、民事判决书、民事起诉书、开庭笔录等证据材料在案佐证。
　　三、法院判决
　　一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。借名买房是指实际出资人借用他人的名义购房，并以他人的名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。可见，并非实际出资人与登记人不一致就构成实际出资人借名买房。本案中，A公司主张借王A之名购买涉案房屋，王A虽予认可，但赵A不予认可，A公司并未提交具有证明力的证据证明双方之间存在借名买房的约定，应承担相应的不利后果，法院对其陈述不予采信，不能认定双方存在借名买房的约定。关于A公司陈述的购房款缴纳问题，可另行主张。因此，A公司以借名买房为由要求王A协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
　　综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年3月判决：驳回A商贸有限公司的诉讼请求。
　　二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
　　四、律师点评
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。根据查明的事实，王A在与赵A婚姻关系存续期间，与C房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》购买了涉案房屋，并将涉案房屋登记在王A名下。涉案房屋此前一直由王A、赵A出租并收取收益。现A公司主张系借用王A的名义购买涉案房屋，赵A对此不予认可。A公司提交的证据中关于涉案房屋的购房手续及购买的电器等物品均是以王A的名义，A公司虽提交了证人证言及其法定代表人石A的银行转账凭证等欲证明其对涉案房屋存在出资，但应当指出，A公司提交的两份证人证言仅证明其用支票通过他人换取现金存入王A的账户，但并未提交其他证据对此予以佐证，亦未提交证据证明上述款项与购房款之间存在必然联系;且A公司提交的还贷凭证仅为2014年以后部分时间，系通过石A的个人账户而非公司的账户，而王A之母石A系A公司的法定代表人及唯一股东，A公司亦未提交充足的证据证明其与王A之间存在借名购房的约定。此外，依据王A在前案与赵A离婚纠纷中的陈述，王A主张涉案房屋系其母亲石A出资的，属于其个人财产，王A在本案中的陈述与前案自相矛盾，但并未就其推翻前案陈述提供证据加以证明。故综合上述情况及在案证据，A公司主张与王A之间存在借名买房的法律关系，进而要求将涉案房屋转移登记至A公司名下，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
　　二审裁判结果
　　驳回上诉，维持原判。

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