对于家庭成员之间的借名买房,应该如何处理?

发布日期：2020-07-03 作者：靳双权律师

　一、基本案情
　　上诉人诉称
　　崔A、李A的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李B一审的全部诉讼请求或者将本案发回一审法院重审。崔A、李A的主要上诉理由：一审判决就借名关系成立的认定是错误的，对于谁是出名人，谁是借名人的认识不清,在此基础上不应认定合同关系成立;就借名购房标的而言，标的物都未予明确的基础上，如果谈起借名关系成立;对于李B给付的26.5万元，性质不是出资，实际上这个钱是属于借款。故一审判决认定借名合同关系成立但对于合同成立的要件事实未予考虑。
　　被上诉人辩称
　　李B答辩称，同意一审判决，不同意崔A、李A的上诉请求和理由，我系借崔A之名购买A号房屋，26.5万元是我给付的购房款，购房后房屋一直由我一家使用，物业费和供暖费也是我出的，所以我是该房的真正产权人，应判令将A号房屋过户登记至我名下。
　　李B向一审法院起诉的请求：1、判令位于A号房屋归李B所有，崔A、李A立即协助李B办理房屋产权变更手续;2、诉讼费用由崔A、李A承担。
　　二、法院查明
　　一审法院查明的事实：崔A、李A系夫妻。李A与李B系表兄妹。2005年9月12日，崔A与农工商联合公司签订《拆迁协议》，拆迁取得包括本案A号房屋在内的三套房屋，三套房屋总面积265.91平方米，总房价859562.16元，优惠购房总款710201元，崔A欠款总额149361.16元。李B于2005年10月31日前支付崔A、李A265000元，并自2005年11月1日与家人装修后居住A号房屋至今。2010年5月26日，A号房屋登记在崔A名下，房产证载明建筑面积75.79平方米。
　　一审庭审中，李B提交李A、李B及李B之夫郭A于2018年8月28日录音一份，证明A号房屋是李B向崔A、李A购买的。录音主要内容为：李A说：“咱们三年前不是说好的这个，怎么着咱们两家，怎么着?”郭A说：“那个房啊，那个给你没问题，那房我肯定给你，哥，听得见吗?”李A说：“你说，我听着呢。”郭A说：“那房啊，我肯定给你，我肯定不要了。但是就是那个价钱，我跟大家都商量商量，说你这给的钱太少了，他们是这么说的，说这个钱就是让我问问是不是你让给是我出的，你这个承认是我出的吧。”李A说：“对对对，管你借的钱嘛，不是你出谁出的。”郭A说：“不是不是，您可不是跟我借的，因为咱俩没有借条。”李A说：“是是，因为这个亲情，就因为是亲戚嘛，就没有这个。”郭A说：“这个可是当时我借的钱出的钱，对吧，这您承认不承认。”李A说：“啊。”郭A说：“是我借钱买的那个房，这您承认吗?”李A说：“这个房啊，你没权利买，明白告诉你，你没权利买。”郭A说：“没权利买，为什么您当时让我买。”李A说：“啊。”郭A说：“是不是您让我买的。”李A说：“你们老，你们，是不是李B一天到晚围着我。”……郭A说：“咱不扯这皮了，这房是不是我出钱买的吧，您承不承认。”李A说：“是。”……郭A说：“那为什么当初不向别人借，说非得。”李A说：“你们追的紧啊，你一个劲的追着啊。”郭A说：“不是，当时是跟您商量的，说您那有富余的。”李A说：“是，商量的一个劲儿的说啊，说能买，这就买，我说你们没权利买，因为都在我名下呢。”郭A说：“对，我现在就是这一点，我现在是亏着呢，因为这名字是您的，对吧，所以说现在您要，我给您，我不要，您放心，这房肯定给您。”李A说：“我也不会给你。”郭A说：“但是这价钱肯定不行。”李A说：“啊，你说怎么给法。”郭A说：“您说，您这26.5万肯定是不行，因为当初不是我的钱，您现在这套房肯定是没有，您甭管是怎么买的吧，是不是我买的，这您承认，对吧，这您承认把。”李A说：“啊，对。”郭A说：“说实在的，当初我在哪儿买房，这265000元我在哪我都能买。”李A说：“那你为什么不买，非要追着我呢。”郭A说：“我可没追着你啊，是跟您商量的。”李A说：“这是你跟我商量了，你不跟我商量我也不管这闲事啊不是，我可以想别的办法啊。”……郭A说：“你当初提给我的房。”李A说：“我就是当初看的你跟我说是亲情在，将来你们那沙窝儿干什么啊，又是拆迁，菜市口那拆迁，肯定得有房，有房那你们不得住十来年，到时候我把那房钱再退给你们，你们这房住，住十年你们这白住，你们这房钱退给你们就完了。”……。崔A、李A对录音的真实性予以认可，对证明目的不予认可，称265000元是借款，双方对借名买房没有约定。
　　一审庭审中，段A到庭陈述证人证言：我与李B是同事。2005年左右，李B跟我说孩子大了想买房，我就借了她50000元，后来还给我了，还给了我利息。当时是存折转账，一起去的银行。说是哥哥推荐让买的，当时外面的房子差不多也就是20多万，但是具体不太清楚。李C到庭陈述证人证言：李A与李B是表兄妹关系，我与双方都认识。当时崔A、李A家拆迁，多了10平米，当事人要是不要，大队就补偿十万。崔A、李A就让李B买了，我当时还想买呢，后来没有买成。李B从我这借了50000元，后来还给了5000元利息。亲戚之间都知道这件事，我还说为什么没让我们家买。有一次给我母亲上坟的时候，郭A问过崔A、李A说写协议，崔A、李A说不用写，崔A、李A有俩孩子，说孩子不会跟李B要的。杨A到庭陈述证人证言：我跟李B是同事街坊，跟崔A、李A也见过面，都认识。当时李B说给孩子买房差10000元，我就借给她了，没写收条，给的现金，还的也是现金，时间大概在2005年左右。李B对上述证人证言均予以认可。崔A、李A对证人证言不予认可，认为段A、杨A与李B是关系很好的同事邻居，李C是李B亲姐，三人与本案具有利害关系，陈述内容不应采信，段A、杨A陈述内容也与本案没有关联，无法证明与涉案房屋有关。
　　以上事实有拆迁协议复印件、房产证复印件、录音、开庭笔录、中国工商银行存取款凭证，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
　　三、法院判决
　　一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。本案中，李B与崔A、李A系亲戚关系，双方并未签订借名买房协议。崔A于2005年9月12日与拆迁单位签订《拆迁协议》后，李B于2005年10月31日前向崔A、李A交付265000元款项，并于2005年11月1日装修并使用房屋至今。关于265000元的性质，双方产生争议，李B称系购房款，崔A、李A称系借款。从双方录音交谈内容可见，支付265000元时，李B家庭属于普通工薪家庭且并未拆迁，结合证人证言，李B通过多方借款方式筹集了该笔款项，若李B又将该笔款项出借给崔A、李A，且双方未签订还款及支付利息的协议，则与常理不符;从《拆迁协议》内容看，崔A若购买三套房屋，需向拆迁单位补交149361.16元，而李B于收房前一日即2005年10月31日向崔A、李A支付远超过补交款的款项265000元，显然不符合借款常理;崔A、李A任由李B自2005年11月1日装修房屋并使用至今，十几年间未偿还借款，亦与借款习惯不符。综合以上几点及2005年房屋价格水平分析，李B支付给崔A、李A的265000元款项性质应为购房款，而非借款。结合录音内容看，郭A说：“是不是您让我买的”，李A说：“你们老，你们，是不是李B一天到晚围着我”;郭A说：“说实在的，当初我在哪儿买房，这265000元我在哪我都能买”，李A说：“那你为什么不买，非要追着我呢”，郭A说：“我可没追着你啊，是跟您商量的”，李A说：“这是你跟我商量了，你不跟我商量我也不管这闲事啊不是，我可以想别的办法啊”;李A说：“我就是当初看的你跟我说是亲情在，将来你们那沙窝儿干什么啊，又是拆迁，菜市口那拆迁，肯定得有房，有房那你们不得住十来年，到时候我把那房钱再退给你们，你们这房住，住十年你们这白住，你们这房钱退给你们就完了”等几处对话中李A的陈述，均与其所述的双方为借款关系相悖。基于此，法院对李B与崔A、李A之间存在借名买房关系予以认定。现A号房屋登记在崔A名下，法院对李B要求崔A、李A协助办理A号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持。李B基于双方之间的合同关系要求确认A号房屋归其所有，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院于2019年4月判决：一、崔A、李A于判决生效之日起七日内协助李B将北京市丰台区×××10号楼12层A号房屋的所有权转移登记至李B名下;二、驳回李B的其他诉讼请求。
　　二审诉讼中，崔A、李A提出李A与李B是堂兄妹关系，并非一审经查认定的表兄妹关系，对此李B表示认可。另，崔A、李A认可李B给了他们26.5万元，但提出一开始给了15万的现金，之后给李A银行账户存了10.5万元，最后有1万元是在2005年10月31日后大约房屋交付装修那个时候李B才给的，并表示这些钱就是向李B的借款，确实未签订借款合同，对价是A号房屋给李B无偿使用。李B称26.5万元是给付的购房款，不存在之后给1万的事，第一笔现金16万元，第二笔是向李A账户存10.5万元。对于争议的1万元双方均表示属于现金给付，各自主张的给付时间没有形成任何书面证据。另，崔A、李A认可案涉房屋从2015年交房就交付给李B一家装修使用，并认可物业费、供暖费都由对方承担。另，崔A、李A补充提交一份自称在北京市统计局官网上查询的2005年北京房价，想以此证明A号房屋如果是出售，当年也不能只卖26.5万元。对此李B不认可证据真实性，称如果是网页打印应经过公证，并表示网页显示的房价没有地址;且26.5万元就是当时同地段70平米房屋的市场价。
　　一审法院已查明的其他事实准确，本院予以确认。
　　四、律师点评
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　本案中，李B与崔A、李A之间虽未签订书面借名购房协议，但双方系亲戚关系，崔A通过拆迁获得购买包括案涉房屋在内的三套安置房屋资格，故李B与崔A、李A双方具有自然人之间达成借名购房意思表示之合理动机及条件。
　　通过审查证据，崔A于2005年9月12日与拆迁单位签订《拆迁协议》，李B于2005年10月31日前向崔A、李A交付265000元款项，上述时间基本契合，且李B自2005年11月1日装修并使用A号房屋至今。
　　双方于诉讼中就265000元款项性质为房款还是李B出借给崔A、李A的借款存在分歧，但综合考量支付265000元时李B家庭属于普通工薪家庭且并未拆迁，李B系通过多方借款才筹集齐上述款项，如若其马上将上述款项出借给崔A、李A而未签订还款及支付利息的协议，结合其本身亦需要向他人借贷之经济条件，与常理不符。事实上崔A、李A任由李B自2005年11月1日装修A号房屋并使用至今，十几年间未偿还借款，也与双方系借款的交易习惯不符。且《拆迁协议》中约定崔A若购买三套房屋，需向拆迁单位补交149361.16元，而李B于收房前一日即2005年10月31日向崔A、李A支付远超过补交款的款项265000元，李B给付款项与当时崔A、李A需支出款项的缺口并不对应，也与通常的借款行为不符。综上，争议款项265000元性质判断应认定为李B向崔A、李A支付的购买A号房屋的购房款而非借款，已具有高度可能性。且在通话录音证据中李A的陈述亦能佐证与其主张的265000元为借款相悖。
　　结合以上借名购房合同关系成立之要件事实认定，李B提供的证明借名购房合同关系成立之证据已达到对待证事实存在的判断具备高度可能性之民事诉讼证据证明程度要求，故本院对李B与崔A、李A之间存在借名购买A号房屋的合同关系予以认定，崔A系出名人，李B系借名人。在此基础上，李B基于合同关系诉请崔A、李A完成房屋过户之负担行为，于法有据。
　　综上所述，崔A、李A否认借名购房合同成立之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　二审裁判结果
　　驳回上诉，维持原判。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务