经济适用房买卖，会不会因借名买房而认定无效?

发布日期：2020-07-03 作者：靳双权律师

　一、基本案情
　　一审原告诉称
　　孙A、邵A在一审法院起诉称：孙A、邵A与赵A系亲戚关系。2005年底，赵A与孙A、邵A达成口头协议，协议约定：赵A自愿将其购买经济适用住房的资格借与孙A、邵A，由孙A、邵A实际出资以赵A名义购买1套经济适用住房，并由孙A、邵A实际享有该房屋的所有权、使用权等权利，待房屋满足上市交易条件之日，赵A应将房屋过户至孙A、邵A名下。作为孙A、邵A对赵A出借其购买经济适用住房资格的答谢，由孙A、邵A为赵A安排一份工作。上述口头协议达成后，孙A、邵A积极履行了协议约定之义务，为赵A在北京某公司安排了一份工作，赵A一直工作至2012年2月份。2005年12月27日，赵A在孙A、邵A的陪同下以赵A的名义与某开发公司(以下简称某开发公司)签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由赵A购买A号房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋总价款为357008.00元，其中首付款为77008.00元。合同签订当日，由孙A、邵A将首付款实际支付于某开发公司。2005年12月31日，再次以赵A名义某银行就涉案房屋签订《房屋按揭贷款合同》，合同约定涉案房屋贷款金额为280000.00元，每月还贷金额为1927.35元。自2006年1月份开始，孙A、邵A实际负责偿还涉案房屋每月银行贷款，直至2010年9月24日办理剩余贷款一次性清偿手续时，共计偿还贷款本金及利息343098.23元。
　　2006年12月26日，孙A、邵A以赵A名义缴纳了涉案房屋的契税，并于2007年1月22日办理了涉案房屋的房屋所有权证，该房屋所有权证由孙A、邵A负责保管至今。依据孙A、邵A与赵A在购房之初达成的口头协议之约定，赵A应该在房屋满足上市交易条件之日也即2011年12月27日将涉案房屋过户至孙A、邵A名下。但上述期限届满后，赵A无理拒绝了孙A、邵A办理涉案房屋过户手续的要求，明示拒绝履行口头协议约定之义务。综上所述，涉案房屋是孙A、邵A实际出资购买，借用了赵A购买经济适用住房的资格，孙A、邵A与赵A之间形成买卖合同关系。现赵A拒绝办理涉案房屋过户手续的行为侵犯了孙A、邵A的合法权益，给孙A、邵A造成了损失。赵A应该向孙A、邵A返还购房首付款、公共维修基金、过户税费、房屋贷款等并赔偿孙A、邵A损失。故孙A、邵A依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、判令赵A向孙A、邵A返还购房首付款77008元、房屋贷款348880.28元、公共维修基金7140元、契税5355.12元、土地出让金7701元、保险费1778元，上述费用共计447862.40元;2、判令赵A向孙A、邵A给付上述费用447862.40元的利息(利息计算期间自2010年9月25日起计算至实际给付之日止，利率为银行同期贷款利率);3、判令赵A向孙A、邵A赔偿损失2280992元;4、判令赵A承担本案诉讼费用。
　　一审被告辩称
　　赵A在一审法院答辩称：我们的房屋是经济适用房，是一种政策性、救济性住房，解决低收入者困难的安居房，对购买者有严格的条件限制，只有符合特定条件的人才能购买。他的程序也特别严格，需要申请和提交相关手续并进行审核，所以经济适用房是不允许买卖的。如果卖，政府要先进行回购，而且我们也没有卖的意思，是我们唯一1套住房。本案事实就是租赁关系，租金每月2000元不用给我们了，直接存到还贷款的卡里面用于还银行贷款，这部分的钱我们认可是孙A、邵A支付的，但是我们认为这是租金。另外，孙A假冒赵A的名字、通过中介关系签订了合同，孙A、邵A想买我们的房子，但是我们之间价格没有谈拢，我们没有卖给他，他就假冒我的名字签订网签合同。综上，请求驳回孙A、邵A的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　一审法院审理查明：孙A、邵A与赵A系远房亲戚关系。2005年12月27日，赵A与某开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买昌平区501号房屋1套。房屋价款为357008元，首付款77008元，贷款28万元。2005年12月31日，赵A与某银行签订了《房屋按揭贷款合同》，贷款金额为28万元。房屋交付后，由孙A、邵A装修并使用至今。
　　在审理过程中，双方对首付款、偿还贷款、公共维修基金、契税、土地出让金由谁支付存在争议。
　　1、关于首付款的支付问题，孙A、邵A提供了如下证据：2005年12月26日某银行开立个人银行结算账户申请书(备注金额为80000元)、某银行分行某卡申请表、首付款收据、中国银联刷卡凭证，孙A、邵A提供上述证据用以证明孙A、邵A用赵A的名义开了银行账户，并支付了首付款。3份银行的单据中赵A的签名均为孙A代签。赵A认可3份银行的单据中赵A的签名，但不认可首付款系孙A、邵A支付，孙A只是陪赵A办理相关手续时代签的名字。赵A未就首付款是由其支付提供相应的证据。
　　2、分期支付贷款的问题，孙A、邵A提供了如下证据：取款回单一张、存款回单55张、客户通知书一张，用以证明截止2010年9月期间的贷款由孙A、邵A偿还。赵A对由孙A、邵A支付此款项没有异议，但表示因双方存在房屋租赁关系，孙A、邵A是用代为偿还贷款的方式支付房屋租赁费。赵A未提供相应的证据证明双方存在租赁关系，孙A、邵A亦否认双方存在房屋租赁关系。
　　3、关于一次性还款的证据，孙A、邵A提供了如下证据：孙A的存折明细、邵A的存折明细，用以证明孙A、邵A在2010年9月24日、25日共计取款24万元;提供存款6张，用以证明在2010年9月24日、25日共向赵A的账号存款24万元。提供结清证明一份，用以证明房屋贷款已经还清，一次性偿还本金及利息共计239021.33元。赵A否认是由孙A、邵A偿还，并表示该笔贷款是其父亲给的15万元现金，自家有9万元现金，凑足后交的贷款。赵A未向该院提供证据。
　　4、关于公共维修基金、契税、土地出让金的出资问题，孙A、邵A提供如下证据：2005年12月31日从孙A账户中取款31900元的取款回单、2005年12月31日向赵A账户中存款31900元的存款回单、业主入住收费明细表(总计收费金额为13042.13元、其中公共维修基金金额为7140元)、公共维修基金收据、向某物业有限公司付款13042.13元的刷卡凭单、契税专用税收缴款书、土地出让金收据。孙A、邵A提供以上证据用以证明公共维修基金、契税(5355.12元)、土地出让金(7701元)是由孙A、邵A交纳。赵A表示，证据中显示的业主为赵A，上述费用是赵A交纳的。
　　另查一，除某银行的开立个人银行结算账户申请书、某银行分行某卡申请表外，孙A、邵A向法庭提供的证据均为原件。赵A表示，房屋并非全部出租给了孙A、邵A居住，而是留了1间房屋自用。孙A、邵A将该房屋的相关材料存放在留下的房间中，孙A、邵A私自打开该房间才取得材料原件的。
　　另查二，在审理过程中，根据孙A、邵A的申请，该院依法对涉案房屋的市场价值进行了评估，市场价值为263.8万元，孙A、邵A支付了鉴定费7276元。
　　再查，2012年，孙A以双方之间存在二手房屋买卖合同关系为由，诉至法院要求赵A为孙A办理房屋所有权过户手续。经法院审理，认为双方不存在二手房屋买卖合同关系，驳回了孙A的诉讼请求。
　　三、法院判决
　　一审查明的事实，有商品房买卖合同、房屋按揭借款合同、某银行的开立个人银行结算账户申请书、某银行分行某卡申请表、首付款收据、中国银联刷卡凭证、取款回单1张、存款回单55张、客户通知书1张、孙A的存折明细、邵A的存折明细、结清证明1份、2005年12月31日从孙A账户中取款的取款回单、2005年12月31日向赵A账户中存款的存款回单、业主入住收费明细表、公共维修基金收据、向某物业有限公司付款的刷卡凭单、契税专用税收缴款书、土地出让金收据等证据及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
　　一审法院审理认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。关于房屋的出资问题，该院认为，在支付首付款时申请账户时是由孙A以赵A的名义办理，在刷卡付款时又由孙A代赵A签名，且付款凭证保存在孙A处，故可以认定首付款由孙A、邵A支付。双方对57笔贷款是由孙A、邵A出资，没有异议，该院亦不持异议。关于一次性偿还贷款的出资，孙A、邵A向该院提供了资金来源的证明及将资金存入还款账户的证明，且保存有结清证明，故可以认定一次性偿还贷款的出资由孙A、邵A支付。公共维修基金收据、向某物业公司付款的刷卡凭单、契税专用税收缴款书、土地出让金收据的原件均在孙A、邵A处保管，亦可以认定房屋的相关费用是由孙A、邵A支付。
　　赵A关于在该房屋中留有1间自用的辩解不合常理，将房屋所有权证书及相关房屋资料等重要财产权属证明存放在该房屋中更不符常理，该院对其辩解不予采信。孙A、邵A主张双方系借名买房合同关系，但未向法庭提供借名买房合同。赵A主张系房屋租赁关系，也未向法庭提供租赁合同。本案争议房屋由孙A、邵A出资购买，并装修使用至今，仅借用赵A名义购买，故该院可以认定双方为借名买房合同关系。经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，孙A、邵A因借用赵A的名义购买经济适用住房，双方之间所形成的借名买房合同关系应属无效。合同无效后，孙A、邵A因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税等相关款项，赵A应当予以返还。
　　对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到孙A、邵A支付了全部购房款，赵A与孙A、邵A达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，赵A应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，赵A应按照其过错程度给予孙A、邵A相应的补偿，补偿数额由该院根据房地产估价报告、孙A和邵A支付的购房款数额及为房屋缴纳的各项税费等相关因素酌情予以确定。孙A、邵A主张赵A返还保险金的请求依据不足，该院对该请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、赵A于本判决生效后十日内返还孙A、邵A购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税共计四十四万六千零八十四元四角;二、赵A于本判决生效后十日内给付孙A、邵A房屋增值补偿金一百七十六万九千六百八十九元三角七分;三、驳回孙A、邵A的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　赵A不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或改判其给付孙A、邵A相当于房款1倍的房屋增值补偿金，判令撤销网签合同，判令孙A、邵A归还房屋相关证件，判令在房款结清的同时孙A、邵A腾房。其上诉理由是：诉争房屋为经济适用房屋，系照顾低收入人群和解决低收入人群住房困难的，一审法院对此未查清;房屋增值应视为不当得利，应当让赵A按照经济适用住房的价格回购;一审法院认定双方为借名买房关系错误;一审法院未让赵A提起反诉是程序错误。
　　孙A、邵A服从一审判决，不认可赵A的上诉请求和理由。其答辩意见同起诉理由。
　　本院审理查明：购买诉争房屋的首付款、公共维修基金、综合地价金、契税由孙A、邵A支付，全部贷款由孙A、邵A还清。房产证、购房发票及公共维修基金、综合地价金、契税等票据在孙A、邵A处。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。
　　本院查明的事实，由双方当事人的陈述在案佐证。
　　四、律师点评
　　本院认为：诉争房屋系以赵A的名义购买，房屋亦登记在赵A名下，但购房款是由孙A、邵A支付，且房屋一直由孙A、邵A居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。诉争房屋为经济适用住房，而孙A、邵A不具备购买政策性保障住房的条件，故双方之行为违反了政策性规定，损害了公共利益，该行为应当无效。
　　赵A在明知经济适用住房不能买卖的情况下，仍然借名卖房，行为具有违法性;在房屋出售后又反悔，违反诚实信用原则，应当承担主要责任。孙A、邵A承担次要责任。由于孙A、邵A支付了全部购房款及相关税费，但未能取得房屋，客观上存在损失，故赵A在返还房款及税费等款项的同时应当给予孙A、邵A相应的补偿。一审法院基于房屋升值情况及双方的过错程度确认的补偿款并无不当，本院对赵A上诉请求不予支持。
　　二审诉讼中，赵A请求判令撤销网签合同、孙A、邵A归还房屋相关证件及在房款结清的同时孙A、邵A腾房，上述主张为新增加的诉讼请求，本院不予处理。赵A称一审法院存在程序错误，经本院审查，未发现一审法院存在程序不当之处。
　　综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

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