违背诚信原则，买卖合同被确认无效

违背诚信原则，房屋买卖合同被确认无效
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2014) -中民终字第01505号
上诉人（原审被告）魏X，男，1961年10月29日出生，汉族，无业，住北京市XXX路51号院3楼1门109号。
上诉人（原审被告）李XX，女，1973年4月7日出生，汉族，无业，住北京市XXX路63号院7E23楼1-14号。
二上诉人共同委托代理人李**，北京市**律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王XX，男，1 9 56年5月1 0日出生，
汉族．首钢运输部维检中心工人，住北京市石景山区XXX路1 68号院2号楼4层2单元401号。
委托代理人陈**，北京**律师事务所律师。
委托代理人蒲**，北京**律师事务所律师。
        上诉人魏X、李XX因确认合同无效纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院( 2013)石民初字第300号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉入魏X、李XX之委托代理人李永革、被上诉人王XX及其委托代理人陈海峰、蒲良翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 
        王XX在一审法院诉称：我与魏X曾于2006年4月21日签订《房屋交易居间合同》-份，约定魏X将位于石景山区XXX路168号院2号楼4层2单元4 01室自有房屋（以下简称涉案房屋）以42万元转让给我，待产权证下发后依法过户至我名下。我已依约支付部分购房款，并居住至今。2011年12月1 3日，李XX以排除妨害为由将我诉至石景山区人民法院，我方才得知魏X又于2011年3月29日和李XX签订了《存量房屋买卖合同》并办理了过户手续。我认为魏X在明知已将涉案房屋转让给我的情况下，又将房屋以40万元非常不合理的价格转让给李XX，主观恶意明显。而李XX明知以40万元对价根本无法购得涉案房屋，却与魏X恶意签订买卖合同，且其与魏X签订房屋买卖合同之前也未曾到涉案房屋处查看房屋现状，对于购房这种价值大的标的物来讲，明显有悖常理。故魏X与李XX所为系明显恶意串通损害我的利益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令确认魏X、李XX签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由二人承担。 
        魏X在一审法院辩称：我与李XX不存在恶意串通，我们二人是依据法院已生效的民事调解书签订房屋买卖合同，双方基于债权债务办理了房产过户转移登记，我二人没有签过任何买卖合同，不存在房屋买卖合同关系，请求法院驳回原告诉讼请求。 
        李XX在一审法院答辩意见与魏X一致。 
        一审法院经审理查明：2006年4月21日，王XX与魏X在北京市启航房地产经纪有限责任公司居间下，签订房屋交易居间合同，约定由王XX购买魏X所有的位于石景山区金福苑小区2号楼2单元4 01号（现石暴山区XXX路1 6 8号院2号楼4层2单元4 01号），总价款4 2万元。现交纳购房定金二十万元整。其中，第七条补充条款第四项约定：待领本后，过户或办理公证。剩余购房款二十二万元一次性交付魏X。当日，王XX向魏X交付购房定金2 0万元。2 0 06年1 0月1 0日，魏X将涉案房屋交付给王XX，王XX一直在涉案房屋内居住至今。2 01 0年5月31日，魏X取得涉案房屋产权证。 
        另查明：2010年7月28日，魏X、胡京彦（双方系夫妻关系）与李XX达成借款协议，约定魏X、胡京彦向李XX借款1 0 0万元用于经营。借款期限为15年，利率为1 0%，魏X以其所有的涉案房产提供担保，并共同办理抵押登记手续。并约定逾期未支付本金及利息，则以每日千分之一的比例计算违约金，逾期两次支付利息，应归还全部本金及应付利息。 
        2010年8月2日，魏X、胡京彦向李XX出具1 00万元收据。2 010年8月26日，魏X和李XX在登记机关办理了涉案房屋抵押登记。2011年3月2 9日魏X注销了涉案房屋抵押登记。2011年3月9日，李XX以魏X、胡京彦未履行约定的借款义务为由诉至法院，要求判令返还借款1 0 0万元。2 011年3月1 8日，魏X、胡京彦与李XX达成调解协议，魏X同意2 011年3月1 9日前偿还1 0 0万元。当日，法院作出( 2011)石民初字第1 41 5号民事调解书对调解协议内容予以确认。 
        又查明：2011年3月29日，魏X与李XX签订合同编号为CW164904存量房屋买卖合同，约定魏X将涉案房屋出售给李XX，建筑面积为79. 47平方米，总价款4 0万元，房屋抵押情况为：已设定抵押，抵押权人为李XX，抵押登记日期2 01 0年8月26日（抵押已于2 011年3月29日注销）。房屋租赁情况为：出卖人未将该房屋出租。存量房屋买卖合同对涉案房屋及购房款交付日期、过户登记日期及违约责任等事项均未作约定。2 011年3月3 0日，李XX取得涉案房屋产权登记。 
        2011年1 2月2 6日，李XX基于对涉房屋享有所有权向法院提起诉讼，要求王XX腾退房屋。王XX遂提起本案诉讼。 
        本案诉讼过程中，王XX陈述，魏X、李XX以明显低于正常市场交易价格签订存量房屋买卖合同，且李XX购房时末查看房屋使用状况，买卖合同中付款方式、期限均为空白，李XX取得涉案房屋产权证后直接起诉 王XX腾房。上述事实足以说明二人存在恶意串通嫌疑，侵害了王XX在先购买涉案房屋的合法权益。魏X承认，在明知涉案房屋已出售并交付给王XX使用的情况下，与李XX签订了以房抵债买卖合同。另外，魏X、李秀 云共同陈述，二人不存在真实房屋买卖关系，而是基于债权债务关系，为逃避交税，以房屋买卖合同形式将涉 案房屋产权过户至李XX名下，但是双方均不清楚交付 房屋时间。对此，王XX认为，魏X、李XX恶意串通 通过虚假诉讼达成调解协议，魏X基于房屋买卖合同将房屋产权转移至李XX名下，魏X与李XX未能提供充分证据证实以房抵债与房屋买卖合同之间存在直接因果关系。李XX承认签订房屋买卖合同时未实际查看房屋，知道房屋实际居住使用情况，直到2 011年7、8月时，通过物业得知王XX在涉案房屋内居住，2011年12月1 3日直接对王XX提起腾房诉讼。 
        本案诉讼过程中，经法院充分释明，魏X、李XX拒绝到庭接受询问。魏X、李XX共同委托代理人称，二人在双方小孩上幼儿园舞蹈类培训班时认识，但不清楚在哪个幼儿园；李XX分几次（具体几次不记得）以现金方式共借给魏X1 00万元，每次借款时魏X均未出具借条，最后在凑够1 0 0万元当天，魏X向李XX出具总收据，后双方签订借款协议，不清楚办理涉案房屋抵押担保的目的。 
        另，本案庭审中，魏X、李XX共同陈述，魏X将涉案房屋以抵债方式过户给李XX时，双方均不知道房屋市场交易价格，又称当时房屋价格在11 5万元到120万元之间，魏X将高出债务部分款项充当利息支付给了李XX。魏X承认李XX仅对其享有1 0 0万元债权，不包括利息，双方亦承认在魏X明知不具备偿还能力条件下，达成第二天还债调解协议。王XX认为，涉案屋房当时价格在1 6 0万元左右，二人以房抵债主张不可信。 
        本案诉讼过程中，王XX提出保全财产申请，要求对涉案房屋进行财产保全，并提供王彦孝名下的房屋作为担保财产。法院做出保全裁定书，冻结涉案房屋及担保房屋的交易手续，为此，王XX交纳保全费五千元。同时，王XX不服( 2011)石民初字第141 5号民事调解书，向二审法院申请再审，2 01 3年3月21日，北京市第一中级人民法院作出( 2013) -中民终字第0 031号民事裁定书，认为王XX主张第三人可撤销之诉主体是否适格，以及原判是否确有错误，由原审法院审查认定，本院对此案不再审查处理，裁定终结审查。 
        上述事实，有房屋交易居间合同、存量房屋买卖合同、房屋产权证、借款协议、发票、收据、民事起诉状、收据、调解笔录、开庭笔录、( 2011)石民初字第1 41 5号民事调解书、( 2013) -中民终字第0 0 31号民事裁定书、申诉书、保全裁定书、双方当事人陈述等证据资料在案佐证一审法院审理后认为：本案争议的焦点：一是魏X、李XX共同主张的以房抵债行为是否成立问题；二是李XX取得涉案房屋所有权登记行为是否出于善意问题：三是李XX对涉案房屋取得的权利是否应优先保护问题。
（一）关于魏X处分涉案房屋行为的效力问题 
        首先，王XX与魏X签订的房屋交易居间合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。尽管魏X出售涉案房屋时尚未取得产权证，但魏X将涉案房屋出售并交付给王XX占有使用，在办理完毕涉案房屋产权证后，魏X依约负有协助王XX办理产权转移登记的义务，王XX对涉案房屋享有取得所有权登记的履行利益。其次，魏X明知涉案房屋已出售并交付给王XX，仍在该房屋上设立债务负担并予以处分，存在明显恶意，侵害了王XX在先的合法权益。因此，当李XX对涉案房屋取得的权利与王XX在先利益发生冲突时，只有在善意前提下，李XX对涉案房屋取得的权利才能获得优先保护。
（二）关于李XX基于债权取得房屋所有权转移登记的权利优先保护问题 
        出卖人就同一房屋签订多份买卖合同即存在一房多实行为，买受人均对该房屋主张权利的，在合同均有效前提下，应优先保护已经办理房屋所有权转移登记买受人的权利；均未办理房屋所有权转移登记的，优先保护已经实际合法占有房屋买受人的权利。但是，对于恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，根据魏X、李XX共同陈述，双方不存在真实房屋交易关系，而是双方基于债权债务关系采取以房抵债形式，由李XX取得涉案房屋所有权登记。对此，王XX作为已合法占有该房屋买受人，并不予以认可。虽魏X、李XX之间的债权债务经生效调解书确认，但二人未能提供双方之间以房抵债行为与房屋买卖行为之间存在直接必然因果关系的直接证据。因此，只有李XX在符合善意买受人同等注意义务标准条件下，其基于债权取得涉案房屋所有权转移登记权利的主张，才能够获得优先保护。
（三）关于李XX取得涉案房屋所有权登记是否出于善意问题 
        根据物权法相关规定，受让人出于善意并支付合理对价取得不动产所有权登记的，取得该不动产所有权。这里的善意即不知情，不包括重大过失在内。善意与恶意相对而称，指行为人不知且不应当知道存在足以影响法律效力的事实而进行行为的一种心理状态。根据交易行为时的客观情形，行为人只要尽到一般普通人起码注意义务就可以知晓出让人传递虚假信息，若行为人未能尽到一般普通人起码谨慎注意义务而与相对人完成交易，则应认定其主观上存在重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。本案中，李XX不论基于房屋买卖行为还是采取以房抵债行为取得涉案房屋所有权登记，其对双方房屋交付、办理产权过户等重大事项均未有约定，作为受让人不实地查看房屋，李XX的行为过于草率；对房屋交付等重大事项，既未明确约定，李XX亦不要求交付期限，双方权利义务明显不对等；合同约定魏X未将涉案房屋出租，但与王XX已长期占有使用房屋的事实明显不符；取得涉案房屋所有权登记后，李XX不要求魏X交付房屋，直接向王XX主张权利，与社会常理及正常市场交易习惯不符。综上，李XX主张基于债权取得涉案房屋产权登记，鉴于其未能尽到一个普通人起码的谨慎注意义务，其取得涉案房屋所有权登记的行为存在重大过失，且该重大过失足以妨害其善意的成立。根据诚实信用原则、公平原则及利益衡量原则，李XX取得涉案房屋所有权登记的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人王XX的权利。 
        鉴于魏X与李XX基于签订的房屋买卖合同将涉案房屋所有权转移登记至李XX名下，其行为因侵害王XX的合法权益应属无效。因此，关于王XX要求确认魏X、李XX所签的存量房屋买卖合同无效的主张，于法有据，法院应予以支持。合同无效后，李XX基于房屋买卖合同取得的涉案房屋产权应恢复登记至魏X名下。鉴于王XX未提出请求主张，并表示另行主张权利，本案中不再予以处理。 
        最后需要指出的是，魏X与李XX之间债权债务清偿问题，双方可另行解决。 
        综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十六条之规定，判决：确认魏X与李XX于2011年3月2 9日签订合同编号为CW164904存量房屋买卖合同无效。 
        判决后，魏X、李XX不服，均向本院提起上诉。魏X与李XX的上诉请求为：撤销原判，改判驳回王XX一审的诉讼请求。二人的上诉理由为：1、一审法院审理时间超出法定审限；2、魏X与李XX之间不存在恶意串通的情况，魏X再次处分自己的房屋是根据自己的利益作出的选择，并非恶意，魏X愿意对王XX承担违约责任；3、李XX对涉案房屋构成善意取得，李XX与魏X之间不存在串通，并支付了房屋对价，取得所有权登记，符合善意取得的法律规定。王XX对此答辩称，魏X明知其与王XX存在买卖合同，仍与李XX签订合同，存在恶意。李XX取得房屋存在重大过失，不符合交易常理，李XX不构成善意取得，同意一审判决，不同意魏X、李XX的上诉请求及理由。 
        一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 
        本院认为：“中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。可见，让与人对让与的财产无处分权是受让人依据善意取得制度取得让与财产所有权的法定要件之一。本案中，魏X将涉案房屋处分给李XX时，魏X作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋具有处分权，故李XX不符合善意取得的构成要件，不能依据善意取得制度取得涉案房屋的所有权。魏X与李XX所持李XX构成善意取得的上诉理由于法无据，本院不予采纳。 
        魏X与李XX均主张双方之间系“以房抵债”的法律关系．不存在真实的房屋买卖合同关系，但双方均未提交充分证据证明消灭双方之间的债权债务关系与签订房屋买卖合司之间的必然因果关系。故本院认为，魏X与李XX所谓以房抵债法律关系的实质，系以李XX应向魏X支付购房款的债务与魏X负有的向李XX清偿1 00万元借款的债务相抵销，即李XX以1 00万元的价格购买涉案房屋，但因债权债务的抵销而不再负有支付购房款的义务。在此过程中，魏X明知自己已将房屋出售给王XX，负有向王XX转移房屋所有权的合同义务，却向李XX再次处分同一套房屋，其对于自己的行为将损害王XX的利益主观上系出于故意，具有明显恶意。李XX在未实地查看房屋的情况下即签订房屋买卖合同，以明显低于市场价值的对价取得房屋所有权，且合同中对于房屋交付、逾期交房责任、权属转移登记等对于自身权利有重大影响的事项均未做出约定，在取得房屋所有权登记后未依法向魏X主张交付房屋，亦未提交证据证明其与王XX进行过协商，而直接向法院起诉要求王XX腾房，李XX上述种种做法，与正常的交易习惯及常理不符，故可以认定李XX未尽到一般买受人的注意义务，其对于王XX的利益受损主观上存在重大过失，亦属恶意。据此，一审法院确认魏X与李XX签订的房屋买卖合同因侵害王XX的合法权益而无效，符合法律规定，本院予以维持。一审法院适用普通程序审理本案，并依法延长审限，魏X、李XX有关一审审理时间超出法定审限的上诉理由与事实不符，本院不予采信。 
        综上所述，魏X与李XX的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 
        诉讼保全费五千元，由魏X负担三千三百元，由李XX负担一千七百元(本判决生效后七日内交纳)。 
        一审案件受理费七十元，由魏X负担（本判决生效后七日内交纳）。 
        二审案件受理费七十元，由魏X、李XX各负担三十五元（均已交纳）。 
        本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
代理审判员 范 磊
代理审判员 徐 冰
二〇一四年四月十四日
书记员 郑雅文