借名买房后名义人霸占房子，出资人能要求过户吗?

发布日期：2020-08-06 作者：靳双权律师

一、原告诉称
　　上诉人赵栋上诉请求：撤销原判，依法改判a号房屋及土地使用权归赵栋所有，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、陈小希、李大卫所称的借名买房不符合事实，没有依据。(一)借名买房的理由不成立。李大卫一审称借名买房的理由是赵栋要提取住房公积金，并无此事。(二)借名买房无书面约定，亦无证人证实。(三)借名买房明显违背常理。诉争房屋价值近80万，属大额投资，不仅涉及李大卫、赵栋两兄弟的利益，还涉及陈小希的利益，双方没有书面约定，没有家庭成员的见证，违背常理。从签订购房合同到办理产权证书长达4年，涉及诸多环节，其间李大卫、陈小希都没有对该房屋主张过权利。特别是2013年12月16日，赵栋、李大卫一起到公证处办理委托公证，李大卫作为完全民事行为能力人，完全清楚委托事项中把该房屋登记在赵栋名下的法律后果，却没有对房屋归属进行任何约定，违背常理。陈小希和李大卫于2016年8月2日协议离婚时，明确约定无财产分割，如果是借名买房，不可能在离婚时对夫妻共同财产不进行分割，反而在离婚之后才进行主张，此举亦违背常理。陈小希、李大卫提供的证据不能证明借名买房的事实。
　　二、被告辩称
　　被上诉人陈小希辩称：赵栋提起上诉的理由不能成立，一审判决正确，应予维持。理由是：李大卫借名买房，是因为赵栋提出提取公积金的请求，李大卫为规避多套房的纳税标准问题，双方因而协商一致，由李大卫出资以赵栋的名义购房。后李大卫分三次支付购房款购买了诉争房屋，并接收了房屋。李大卫与赵栋之间是否有经济往来，与本案并无关联。上诉人举证的核心问题是赵栋支付80万元给李大卫，该份证据是上诉人的代理律师制作的一份调查笔录，具有一定的偏向性，即便证言以公证的形式出示，也不能保证证言内容的真实性。至于赵栋提交的委托书，委托内容仅为委托接房，并非委托购房。根据房地产交易流程和交易习惯，无论由谁实际出资，房产证和发票上的姓名都与购房合同上的姓名一致，故不能仅以房产证和发票作为产权依据。
　　被上诉人李大卫辩称：上诉人若系自行购房，完全可以通过银行转账的方式直接向开发商支付房款，无需由被上诉人经手办理，上诉人的说法纯属捏造。其余理由与陈小希的答辩意见一致。请求驳回上诉，维持原判。
　　三、本院查明
　　2011年5月28日，李大卫以其账户向公司汇款100000元。2011年7月4日，李大卫以其账户向公司汇款240000元。2011年7月7日，李大卫以其账户向公司汇款419225元。2011年9月10日，李大卫以其胞弟赵栋的名义与公司订立《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买位于广元市利州区东坝办事处古偃路·金域华府×幢×号住宅，建筑面积119.92平方米，其中套内建筑面积92.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27.77平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8239.01元。
　　2015年4月15日，陈小希交纳了印花税、契税等，并由公司给陈小希开具收款收据。后由陈小希对该房屋进行了装修。装修完成后该房屋由陈小希、李大卫占有使用至今，在使用该诉争房屋过程中，陈小希、李大卫还交纳了物管费、垃圾清运费等费用。2016年8月9日，李大卫对诉争房屋提出异议登记。陈小希、李大卫于2016年8月16日诉至一审法院。一审庭审过程中，赵栋认可合同并非其本人与公司签订，而是由李大卫与公司签订，签名捺印人均为李大卫。赵栋否认与陈小希、李大卫存在借名买房的关系，主张系其委托陈小希、李大卫买房签订购房合同，其将房款以现金的形式交给李大卫，由李大卫办理购房事宜。陈小希、李大卫已于2016年8月2日解除婚姻关系。陈小希以自己的名义在诉争房屋所在的小区购买了车位。赵栋于2006年离婚后至今未再婚。
　　四、裁判结果
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，对物权的归属具有推定效力，但该产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，对物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议焦点为双方之间是否存在借名买房关系。本案中李大卫签订并持有《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据等，可以证实李大卫已全额支付购房款及进行了纳税。
同时，亦是由陈小希、李大卫接受由开发商交付的房屋，并在房屋交付后出资对房屋进行了装修，自房屋交付开始即由陈小希、李大卫居住使用至今，陈小希还在诉争房屋所在的小区购买了车库进行配套使用。因此，综合房屋的出资情况，房屋的装修、占有使用情况，购房票据等方面，上述事实足以推定双方之间存在借名买房的关系。
　　赵栋辩称购房款是自己将现金交给李大卫并委托李大卫购买诉争房屋，对此事实赵栋未提供充足的证据予以证实，不予采信。陈小希、李大卫为该诉争房屋的真实权利人，但《商品房买卖合同》是以赵栋的名义签订，而陈小希、李大卫要独立的办理接房、交税及办理产权等事宜必然需要赵栋出具授权委托书，同理，在开具销售不动产统一发票、税收缴款书时必然以《商品房买卖合同》中所载的买受人即赵栋的名义开具。综上，赵栋不能以此证实诉争房屋的归属。
　　赵栋抗辩陈小希、李大卫在离婚协议书中称无财产分割，该诉争房屋不属于陈小希、李大卫。法院认为，赵栋在庭审中提交的陈小希、李大卫的离婚协议书中虽称无财产分割，但并不能以此证实诉争房屋的归属。陈小希、李大卫系诉争房屋的真实权利人，双方之间的借名买房并不侵害国家利益及他人利益。陈小希、李大卫诉请确认其为a号土地使用权的真实权利人并将登记于赵栋名下的房屋及土地使用权变更登记在陈小希、李大卫的名下，具有事实和法律依据，予以支持。
　　法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认a号房屋归陈小希、李大卫共有;二、赵栋于本判决生效后六十日内协助陈小希、李大卫将上述房屋所有权及土地使用权过户登记至陈小希、李大卫名下。
　　五、律师点评
　　本案解决的是案涉房屋的确权问题，依照《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，案涉房屋登记在赵栋名下，应首先推定赵栋为案涉房屋的所有权人。现陈小希、李大卫主张其为案涉房屋的真实权利人，应当承担对案涉房屋享有物权的举证责任。双方对于是借名买房还是委托买房的事实存在争议，涉及两个方面的问题，一是有无借名或者委托的意思表示，二是由谁实际出资。
　　关于是否存在借名或者委托买房的意思表示。本院认为，证明双方之间借名或者委托买房的意思表示证据不充分。第一，双方均参与了购房的过程，但并未达成书面协议，对于由谁实际享有产权的约定缺乏相应证据，关于借名买房的意思表示也无证据支撑。第二，陈小希、李大卫陈述借用赵栋的名义购房的动因是为了帮助赵栋提取住房公积金，赵栋不予认可。
赵栋名下的住房公积金在本次购房的上一年年末已被赵栋大部分提取，本次购房时公积金帐户余额并不充足，且无本次购房后赵栋再次提取公积金的相应证据。故陈小希、李大卫关于为什么借名买房的理由并不充分。第三，尽管陈小希、李大卫有装修房屋并在此居住的事实，但所列事实反映的是房屋购买后的举措和生活状态，在案涉房屋所在小区购买车位的事实，亦不能直接指向购房的意图。
从形式上看，赵栋委托购房有公证文书为证，赵栋委托李大卫办理接房、办理房屋产权手续等购房行为的委托授权关系清晰明确，且房屋土地权属证书由赵栋持有的客观事实，也更符合委托关系的法律特征。若系借名买房，名义权利人在代领房屋权属证书后理应将其转交真实权利人持有，而陈小希、李大卫对于赵栋持有双证的事实并未提出异议。陈小希、李大卫对于借名买房的理由不能作出合理解释，现有证据也不足以推翻赵栋的反证，其借赵栋之名购买案涉房屋的意思表示缺乏充分的证据证实。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务