以借名买房名义购房的合同关系和权属如何认定?

发布日期：2020-08-06 作者：靳双权律师

一、原告诉称
章华向本院提出诉讼请求：1.要求被告林毅将a层房屋过户至其名下;2.要求被告林毅将车号为×××车辆过户给陈子怡或章华;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告陈子怡于2000年6月28日登记结婚，之后双方于2014年5月15日协议离婚。在2004年3月14日被告陈子怡以其侄女林毅的名义购买了a层房屋，产权登记在被告林毅名下。在2017年6月原告获知此事实，并取得相应证据。原告认为，系争房屋在婚姻存续期间取得，理应属于夫妻共同财产，但是，原告与被告陈子怡离婚时，被告陈子怡故意隐瞒涉案房屋信息，导致双方没有就系争房屋予以分割，本案的被告陈子怡系为隐藏真实的财产信息，假借其侄女林毅名义购买了涉案房屋。
原告认为，关于陈子怡在与原告婚姻存续期间，借名买房的行为虽未明确告知原告，但是其依法取得的房屋应当为夫妻共有，同时，原告现在亦追认被告借名买房的事实行为及法律后果。结合本案双方亲属之间的约定借名买房协议、购房、还贷、实际使用和控制房屋等客观情况，可以认定：房屋真正产权人为陈子怡。依法亦可以确认原告为共有人。同时，因原告无车辆指标，故对于车辆可以确定被告陈子怡名下，再依法分割。
　　二、被告辩称
　　林毅辩称，一、我是该房产的所有权人，我从没放弃过该房产。二、2004年3月，我向a支行申请购房贷款24万元，期限15年，并于2005年开始还贷，2020年还完。由于我工作需要来回奔波，不方便对该房产进行管理，故委托陈子怡进行打理，同时约定陈子怡可以使用该房产，并每月支付一些房屋使用费供我还贷。三、该房产的首付款、房屋还贷、装修都是我出资的，办理银行按揭贷款也是我办理的。房屋的装修是委托陈子怡代为装修的。从2017年开始，陈子怡回到没法再帮我打理房屋，我就委托妹妹陈芳帮忙出租并将租金汇给我还贷。
　　陈子怡辩称，我认为诉争的房屋是林毅所有，并不是我和章华所有，林毅从来没有放弃过房屋，2014年林毅向a支行申请贷款，贷款期限是15年，贷款是24万元，涉案房屋是由林毅出资，也是林毅居住使用，因此我认为房产与我方无关，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。另，一、原告混淆了物权与债权的概念。原告的诉讼请求属于物权，而原告主张该物权的依据是债权，即所谓“借名买房”，但其所主张的该“借名买房”并不是原告本人与房屋所有权人之间的“借名买房”，而是主张陈子怡与林毅之间存在“借名买房”。
　　三、本院查明
　　2004年3月14日，陈子怡借用林毅的名义与市房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以344714元价格(首付款120714元、贷款224000元)购买房地产开发有限公司开发的涉案房屋。为此，陈子怡曾于2004年2月28日和2004年3月7日分别出具了两份《声明》，其内容分别为：“现甲乙双方另行达成补充协议，对2004年2月16日签订的认购书作如下变更：乙方决定于2004年3月7日之前签订购房合同，其他条款未变，否则不退定金”和“现甲乙双方另行达成补充协议，对2004年2月16日签订的认购书作如下变更：乙方决定于2004年3月14日之前签订购房合同，其他条款未变，否则不退定金”。
　　2009年1月30日，陈子怡(甲方)与林毅(乙方)签订《协议书》，约定：甲乙双方是亲叔侄关系，现就乙方名下的房产一套以及汽车一辆，双方达成如下协议：一、该房产和汽车户名均为乙方。二、该房产和汽车实际出资人为甲方。三、对于该房产引起的权益(包括但不限于买卖、继承、拆迁补偿、政府征用补偿等)均由甲方享有，乙方不享有任何有关房产产生的利益。四、对于该汽车引起的权益(包括但不限于买卖、继承、赠与、损害赔偿等)均由甲方享有，乙方不享有也不承担该车辆产生的利益。五、一旦发生本协议第三、四条引起的行为，乙方有义务协助甲方办理(包括但不限于提供相关部门要求的证件，甚至需要时本人到场)。六、乙方拥有该房产范围内一间房的居住使用权，具体房间由甲方视情况而定。七、本协议一式两份，双方各执一份，并由双方签订盖章后有效等内容。
　　　2014年5月15日，章华与陈子怡签订离婚协议书，该协议书约定：一、男女双方自愿离婚，无共同子女。二、夫妻共同所有的位于市×区×市×区×号楼×单元×号二居室所有权归女方所有，该房产现价值400万元，女方支付男方房产折价款80万元，女方应于离婚生效之日起两个月内付清(即于2014年7月14日前付清)。双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担，双方也没有共同债权。四、双方任何一方不存在生活困难经济补助问题。
　　　四、裁判结果
　　林毅辩称其与陈子怡之间不存在借名买房合同关系，并称涉案房屋是其父母帮其出资购买，委托陈子怡对涉案房屋进行打理，由陈子怡居住使用，陈子怡每月支付房屋使用费用于还贷，以及协议书陈子怡未签字，仅为林毅单方意思表示，且涉及林毅之夫的权益，但因其提供的证据不足以证实上述答辩意见，且与日常生活习惯相悖，故对其答辩意见本院不予采信。陈子怡以合同相对性辩解章华作为合同纠纷主体不适格，并否认与林毅之间存在借名买房法律关系;但章华所提供的证据已经能够证明双方之间具有借名买房关系，陈子怡、林毅的辩解意见及提供的证据不足以否定章华证据的证明力，又因购买涉案房屋和签订借名买房协议均在其与章华婚姻存续期间，且双方未对夫妻财产制有特别约定，故应视为章华与陈子怡共同借名买房，故对其答辩意见本院不予采信。
　　五、律师点评
　　本案主要的争议焦点系陈子怡、章华与林毅之间是否存在借名买房合同关系。根据本案查明的事实，从购买涉案房屋时陈子怡的声明，涉案房屋交付后由陈子怡装修和使用，与涉案房屋权属有关的原始文件均由陈子怡持有，陈子怡与林毅之间签订的就涉案房屋出资及权益的归属的协议，以及章华与林毅的电话录音，足以证实陈子怡与林毅之间存在借名买房的法律关系;因涉案房屋系在章华与陈子怡婚姻关系存续期间购买，又因陈子怡与章华未对夫妻财产制有特别约定，故应视为章华、陈子怡与林毅之间存在借名买房的法律关系。第二，因涉案房屋属于陈子怡与章华夫妻关系存续期间共同购买，属于章华、陈子怡共同财产，且章华提供了其具有在京购房资格，故章华要求将涉案房屋登记到其名下应予以支持。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务