亲属之间的借名买房,必须签署借名买房协议吗?

发布日期：2020-08-12 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　原告与被告系亲属关系。双方于2010年间口头约定，原告借用被告名义购买房物业一套，原告负责支付购房款和相关费用及偿还银行的按揭贷款，房屋的相关权利由原告享有，实际权属人为原告，相关义务由原告承担。基于以上的口头约定和对被告的信赖，原告于2010年11月26日借用被告名义购买上述物业，并签订《房地产买卖合同》，房屋总价为120万元，采用涂销抵押后按揭付款的方式进行交易。合同签订后，原告于2010年11月26日向卖方支付3万元购房定金款，于2010年12月19日再次向卖方支付2万元的购房定金款，于2010年12月24日向卖方支付了31万元的购房款，后通过银行按揭贷款的方式向卖方支付84万元的购房余款。在此期间，购买上述物业所有居间费用及税费均由原告支付，该物业于2011年1月7日完成过户手续，后每月银行按揭贷款均由原告负责偿还。按双方当时的口头约定上述物业一直由被告暂住使用。
　　后应原告要求，上述物业于2015年3月7日以160万元价格转让给第三人，交易于2015年6月10日完成。期间，交易款项先后转入被告账户内，经原告多次催促，被告才将其中的83万元返还原告，至今仍有77万元交易楼款尚未返还原告。
　　二、被告辩称
　　不同意原告诉请。1、原告起诉时程序错误。原告诉请返还购楼款的来源是涉案房屋，在涉案房屋权属存在争议的情形下，原告的起诉程序错误。2、原告与被告之间不存在借名买房的情形。原告将购房出资款赠与被告，登记在被告名下，房屋权属人为被告，房屋售出款项属于被告，与原告无关。3、原告所诉称的借名买房，根据高院的指导意见，双方不存在借名买房的约定时，主张房屋归其所有不应予以支持，而原告不能证明原告与被告存在借名买房的约定。请法院驳回原告诉请。
　　三、本院查明
　　2010年11月26日，被告与案外人陈某甲签订《房地产买卖合同》，约定被告购买房产，建筑面积83.48平方米，总价款为120万元。2010年11月26日，支付购房定金30000元;2010年12月19日，支付20000元;2010年12月24日，支付310000元;余款被告于2010年12月以上述房产抵押向分行贷款84万元支付给卖房人，贷款期限为360个月。以上购房款全部由原告以被告名义支付，原告还支付了按揭手续费、房屋契税、房地产交易手续费、房屋登记费、中介服务费等相关费用。2011年1月7日，涉案房产办理房产证登记至被告名下。从2011年3月1日开始每月通过被告的账户向分行清还上述抵押贷款。每月月供款均由原告支付至被告供款账户进行供款。
　　2015年3月7日，被告与案外人陈怡、张进签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房产出售给陈怡、张进，成交价为160万元。陈怡、张进将购房款160万元全部支付给了被告，被告于2015年6月10日将涉案房屋交付给陈怡、张进，并办理了楼宇交接手续。原告和被告均确认被告已支付了109万售房款给原告，尚有51万元售房款没有支付原告。双方对于涉案房屋是原告借被告名义买房，还是原告赠与被告房款购房各持己见，引发本案诉讼。
　　另查明：原告与被告是兄弟关系，原告是有限公司的法定代表人，被告称其从2009年开始在该公司任职。涉案房产主要由被告和同在该公司工作的弟弟宁某甲等人居住使用。又查：双方均确认原告为购买涉案房产共计支付首期购房款、按揭手续费、房屋契税、房地产交易手续费、房屋登记费、中介服务费等相关费用共计396690元;房贷款月供本金和利息共计242009.05元;原告清偿贷款尾款797704元。
　　四、裁判结果
　　综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条，《最高人民法院》第二条、第六十九条第(二)项、第七十七条第(五)项的规定，判决如下：
　　一、被告周爱平应于本判决发生法律效力之日起十日内退还房款346403.05元，并支付利息(从2015年7月30日起至还清款日止，按照银行公布的同期同类贷款基准利率计付)给原告宁爱民。
　　二、驳回原告宁爱民的其他诉讼请求。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中级人民法院。
　　当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
　　五、律师点评
　　本案的争议焦点为涉案房屋是原告借被告名义购买，还是原告赠与被告房款为被告购买，即事实权属人是谁?
　　一、关于本案是否原告借被告名义购房的问题
　　根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。可见，不动产所有权的取得登记方生效，而第三十条中规定的事实所有权也未包括有出资行为。
　　二、关于本案是否原告赠与被告购房款给被告买房的问题
　　被告并未提供书面证据证明原告有赠与全部或部分购房款为其购买涉案房产的意思表示。被告提交的短信记录中原告有提及“这些血汗所得我全帮你们父母还债和为你们付首期买所谓的房子上花了。”但这句对话中，“你们”不只包括被告，且由于原告还购买有其他房产，也不能确定所说的“房子”是指涉案房产。被告提交的录音资料中原告提及“我买房子，我买房子是说首期我来付，不是说这五年六年我来给他掏钱。”原告所指“房子”是否涉案房产指向不明确，也未表达明确肯定的赠与之意，不足以证明原告有赠与被告涉案房产的购房款为被告买房的意思表示。被告认为原告赠与房款系因其为原告的公司工作且长年只获得了极低的工资收入，被告收入虽不高但原告的公司也为其提供了住宿，与原告是否赠与资金购房没有必然关联性。被告申请其父亲宁某乙、弟弟宁某甲出庭作证以证明原告赠与被告房款购房的事实，由于宁某甲与原告之间尚有其他诉讼未解决，其提供的对原告不利证言证明力度较小，而宁某乙的证言没有其它相关证据能与其结合形成证据链，仅有两证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，证明力度不足。因此，被告的证据不足以证明原告有赠与购房款为其买房的意思表示。
　　综上，原告没有充分证据证明涉案房产是原告借被告名义为自己购买的，而被告亦无充分证据证明涉案房产是原告赠与被告资金为被告购买的。由于涉案房产登记在被告名下，按照物权公示公信原则，所有权人以登记为准，应当认定为被告。购房款及相关费用均是原告所出资，在原告明确表示并非赠与且被告没有充分证据证明购房款是赠与的情形下，被告取得该部分利益没有合法根据，原告和被告之间形成债权债务关系，原告有权要求被告退还原告因购买和出售涉案房产所支付的全部款项和相关费用。

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