亲戚间借名买房,房价大涨后引发纠纷,怎么办?

发布日期：2020-08-12 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　李兰英、张帅的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张静词一审的全部诉讼请求或者将本案发回一审法院重审。李兰英、张帅的主要上诉理由：一审判决就借名关系成立的认定是错误的，对于谁是出名人，谁是借名人的认识不清,在此基础上不应认定合同关系成立;就借名购房标的而言，标的物都未予明确的基础上，如果谈起借名关系成立;对于张静词给付的26.5万元，性质不是出资，实际上这个钱是属于借款。故一审判决认定借名合同关系成立但对于合同成立的要件事实未予考虑。
　　二、被告辩称
　　张静词答辩称，同意一审判决，不同意李兰英、张帅的上诉请求和理由，我系借李兰英之名购买房屋26.5万元是我给付的购房款，购房后房屋一直由我一家使用，物业费和供暖费也是我出的，所以我是该房的真正产权人，应判令将a号房屋过户登记至我名下。
　　三、本院查明
　　李兰英、张帅系夫妻。张帅与张静词系表兄妹。2005年9月12日，李兰英与公司签订《拆迁协议》，拆迁取得包括本案a号房屋在内的三套房屋，三套房屋总面积265.91平方米，总房价859562.16元，优惠购房总款710201元，李兰英欠款总额149361.16元。张静词于2005年10月31日前支付李兰英、张帅265000元，并自2005年11月1日与家人装修后居住a号房屋至今。2010年5月26日，a号房屋登记在李兰英名下，房产证载明建筑面积75.79平方米。
　　民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。
　　本案中，张静词与李兰英、张帅系亲戚关系，双方并未签订借名买房协议。李兰英于2005年9月12日与拆迁单位签订《拆迁协议》后，张静词于2005年10月31日前向李兰英、张帅交付265000元款项，并于2005年11月1日装修并使用房屋至今。关于265000元的性质，双方产生争议，张静词称系购房款，李兰英、张帅称系借款。从双方录音交谈内容可见，支付265000元时，张静词家庭属于普通工薪家庭且并未拆迁，结合证人证言，张静词通过多方借款方式筹集了该笔款项，若张静词又将该笔款项出借给李兰英、张帅，且双方未签订还款及支付利息的协议，则与常理不符;从《拆迁协议》内容看，李兰英若购买三套房屋，需向拆迁单位补交149361.16元，而张静词于收房前一日即2005年10月31日向李兰英、张帅支付远超过补交款的款项265000元，显然不符合借款常理;李兰英、张帅任由张静词自2005年11月1日装修房屋并使用至今，十几年间未偿还借款，亦与借款习惯不符。
　　四、裁判结果
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院于2019年4月判决：
　　一、李兰英、张帅于判决生效之日起七日内协助张静词将房屋的所有权转移登记至张静词名下;
　　二、驳回张静词的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　本案中，张静词与李兰英、张帅之间虽未签订书面借名购房协议，但双方系亲戚关系，李兰英通过拆迁获得购买包括案涉房屋在内的三套安置房屋资格，故张静词与李兰英、张帅双方具有自然人之间达成借名购房意思表示之合理动机及条件。事实上李兰英、张帅任由张静词自2005年11月1日装修a号房屋并使用至今，十几年间未偿还借款，也与双方系借款的交易习惯不符。
　　结合以上借名购房合同关系成立之要件事实认定，张静词提供的证明借名购房合同关系成立之证据已达到对待证事实存在的判断具备高度可能性之民事诉讼证据证明程度要求，故本院对张静词与李兰英、张帅之间存在借名购买a号房屋的合同关系予以认定，李兰英系出名人，张静词系借名人。在此基础上，张静词基于合同关系诉请李兰英、张帅完成房屋过户之负担行为，于法有据。综上所述，李兰英、张帅否认借名购房合同成立之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

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