二手房屋交易中双方均存在违约,能否判令继续履行合同?

发布日期：2020-08-18 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　原审原告李某一不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销民事判决，依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求;2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当予以撤销。一、上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》合法有效，被上诉人无正当理由迟延履行合同，上诉人的一审请求于法有据，被上诉人应当承担违约责任和继续履行合同。
　　2016年7月10日，上诉人与被上诉人双方在第三人公司处签订《二手房买卖合同》，约定上诉人购买被上诉人名下房，上诉人于当天交付了购房定金人民币30000元。合同签订后，上诉人积极准备过户材料、办理银行按揭审批，但被上诉人以各种理由推脱关于办理房屋按揭、过户手续，被上诉人此行为已然构成违约。因此，被上诉人应当承担违约责任，并且继续履行合同。
　　二、被告辩称
　　被上诉人张某一辩称，关于银行不出具贷款承诺函，我方没有看到相关文件。答辩人已经履行合同义务，并且尽到了催促义务，2016年7月10日双方签订合同，答辩人已经筹资还清银行贷款，但上诉人没有出具贷款承诺函，我方请求第三人房地产协助办理过户，但第三人不回复我方，一审支持我方解除合同的请求。而且根据聊天记录，上诉人不具有购买涉案房屋的意愿，以上几点，我方已经履行合同义务，上诉人并未按照合同约定履行合同义务，上诉人属于违约方，本案应当解除买卖合同，请求二审予以维持。
　　三、本院查明
　　2016年7月10日，原、被告双方签订一份《二手房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买上述房产，转让价为65万元，原告需于签订合同当日向被告支付定金3万元;付款方式：原告以向银行按揭贷款方式支付购房款，原告于过户当天将除定金、交楼押金之外的剩余首期款15万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或买卖双方经协商约定的付款方式;原告于2016年7月25日之前(含当日)向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合原告申请按揭银行提供所需材料及相关文件并签署授揭银行要求的法律文件。
　　抵押贷款金额以银行承诺的为准;若银行承诺发放贷款金额加上原告已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则原告应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内(含当日)补足，如多于本合同转让成交价的，则原告可向监管银行要求将多出部分退回，被告应无条件配合原告办理监管要求的手续;在原告按照合同约定将楼款一次支付买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且被告已取得房地产权证原件(产权无抵押、无查封)之日起3日内，买卖双方须签署《广东省二手房买卖合同》，并办理递件过户手续;合同还具体约定其他事宜。
　　合同签订当日，原告向被告支付了购房定金3万元，同时被告向原告出具了一张3万元定金的收据。被告在庭审中称该3万元定金实际收取了2万元，另外1万元由第三人收取。对此第三人予以认可。原告在庭审中称其已向银行提交申请按揭的相关资料，而被告不予以配合原告办理过户手续，遂向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。被告在庭审中称因为原告未提供合同中约定的银行贷款承诺函，要求解除双方所签订的合同，并且原告曾在微信聊天中也同意解除合同及返还定金。
　　四、裁判结果
　　依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第九十一条第四项、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、解除原告李某一与被告张某一于2016年7月10日签订的《二手房买卖合同》;
　　二、被告张某一于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告李某一定金20000元;
　　三、第三人公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告李某一定金10000元;
　　四、驳回原告李某一的其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　五、律师点评
　　本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：合同未能继续履行是否因被上诉人违约所致。在上诉人要求一次性支付的情况下，涉案合同可否变更履行方式继续履行。具体评述如下：
　　关于合同未能继续履行是否因被上诉人违约所致的问题。双方2016年7月10日签订的《二手房买卖合同》约定，买方需交付订金3万元，买方以向银行按揭贷款方式支付购房款，于过户当天将除定金、交楼押金之外的剩余首期款15万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或买卖双方经协商约定的付款方式，买方于2016年7月25日之前(含当日)向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料……。
　　上诉人辩称在2016年7月25日前向银行提交贷款申请，根据上诉人在一审中提交的《分行信贷业务内部审批表》，上面的审批时间为2016年8月31日，并不能证明其在2016年7月25日之前已向银行提交贷款申请，也没有提供其他证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。另外，双方在合同中约定：在上诉人按照合同约定将楼款一次支付买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且被上诉人已取得房地产权证原件(产权无抵押、无查封)之日起3日内，买卖双方须签署《二手房买卖合同》，并办理过户手续。
　　原审第三人在签订合同时没有告知双方当事人当地银行贷款审批可能不提供贷款承诺函的情况。合同履行过程中上诉人未能依照合同约定提供银行贷款承诺函，此后由于双方未明确约定第三方监管账号，双方对于如何支付购房款补充协商不能达成一致意见。在此情况下，由于合同约定不明，双方发生争议后又无法协商一致，对于合同无法履行应视为双方均无过错。现上诉人仅以被上诉人不配合上诉人办理过户手续为由主张被上诉人构成根本违约，依据不足，一审对诉请不予支持并无不当，二审予以维持。
　　关于涉案合同可否变更履行方式继续履行的问题。合同约定以向银行按揭贷款方式支付购房款。双方发生争议后，上诉人曾在微信聊天中提及解除合同及返还定金。且上诉人在一审辩论终结前未提出变更为一次性付款的请求，也未提供充分证据证明其有履行的经济能力，二审时方才提出，被上诉人明确表示不同意变更为一次性付款，故应视为合同已经事实上不能履行。因此，对上诉人二审方才提出要求变更为一次性方式付款继续履行合同的请求，不予支持。
　　根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”基于本案的具体情况，合同解除后，定金应予以返还，为减轻当事人诉累，一审对此一并处理，亦予以维持。

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