开发商欠债导致未过户的房屋被查封，购房者怎么办？

买房是很多人一生的追求，想要在一个城市扎根、发展就免不了要存钱买房，但在现实生活中，买房并不是只要满足资金条件就可以高枕无忧的事情，买房风险无处不在，防不胜防，以下就是我们在处理房产纠纷时遇到的一个典型案例。

案 例 简 介

        李某是典型的小镇青年，与每一个在外漂泊的年轻人一样，在大城市稳定下来一直是他的梦想。在努力工作几年之后，李某终于存下了一笔可观的存款，可以在城市买得起房。李某跑了无数楼盘，经过反复权衡对比，终于选到了自己心仪的房子，于是李某与开发商签订了商品房预售合同，并一次性付款购买了一套期房，之后到房管局办理了商品房预售备案登记手续。房屋竣工验收后，开发商按期将房屋交付给李某，李某也按照开发商的要求交纳了代办产权证的契税和手续费，本以为可以高忱无忧，坐等开发商通知领取房产证，但李某左等右等都没有等来开发商的消息。 

        就在李某感到疑惑之时，李某家里突然来了几名执法人员，随后即将李某所住的房屋查封了。李某向执法人员了解房屋被查封的原因，执法人员告知是因开发商与一建筑公司之间存在借款纠纷，该建筑公司将开发商诉至法院，并申请查封了登记在开发商名下的房产，导致李某购买的房屋无法办理产权过户登记手续。 

        李某得知情况后，没有慌乱，并选择立即咨询律师，之后在律师的协助下向法院提出了异议，要求法院立即解除对房屋的查封。最终，法院支持了李某的异议请求。

律 师 解 析 

        相信大多数人在看完这个案例之后心里都会有不少疑惑，房屋过户前，如果因开发商原因导致房屋被查封，符合什么条件，法院才会同意解除查封。下面，我们结合上述案例及多数当事人会提到的两个问题来做出解析。

问题一：预售合同备案是否等同于预告登记？李某是否可以以此为理由对抗建筑公司的查封请求？ 

        商品房预售合同登记备案制度只是一种行政管理手段，意在防止开发商进行一房二卖，因此，无论是否备案，购房者享有都是基于合同的债权请求权。 

        而预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动，其通过登记的方法予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。因此，预售的房屋只有通过预告登记，买受人才能享有对该房屋物权的请求权，该房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护。 

        由此可见，预售合同登记备案并不等同于预告登记，两者的法律效果完全不同，商品房预售合同登记备案不具有对抗第三人的法律效力。因此，上述案例中的李某也不能仅仅以涉案房屋已经办理预售登记备案而对抗建筑公司的查封请求。

问题二：房屋已经实际交付，法院仍然对涉案房屋进行查封是否正确？ 

        《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 

        上述案例中，李某已经向开发商交付了全部购房款，并且已实际占有涉案房屋，过户手续未完成的全部责任在于开发商，李某没有任何过错。因此，法院对李某的房屋进行查封与法不合。

律 师 寄 语 

        购房不是纯粹“钱房互换”，购房者在购房时遇到各种各样的问题也实属正常，但买房对每一个家庭来说都是大宗交易，涉及资金巨大，因此，购房者一定要多留心眼，提高风险意识。购房过程中，一旦发现有不对劲的地方，要及时咨询专业人士，寻求专业律师帮助，以最大限度维护自身合法权益。