房屋买卖合同纠纷如果当事人反悔不继续履行怎么办？

发布日期：2020-10-27 作者：吴丁亚律师

当事人信息
原告（反诉被告）:陈某，男，1988年8月15日出生，现住北京市西城区。
委托诉讼代理人：吴丁亚，北京市炜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：洪某，女，1959年12月26日出生，现住北京市海淀区。
审理经过
原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）洪某、第三人A公司（以下简称A公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，组成由审判员郭悦担任审判长，人民陪审员冯秀琴、闫素霞参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人吴丁亚，被告洪某的委托代理人蒲良翠、罗婕，第三人A公司的委托代理人高翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告陈某向本院提出诉讼请求：1、判令被告洪某继续履行与陈某于2016年6月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告洪某协助陈某办理位于北京市昌平区瑞旗家园×号房屋的权属转移登记手续；3、洪某支付陈某拒绝过户房屋的违约金10万元及居间服务费41250元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由如下：2016年6月19日，原被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定由被告将位于北京市昌平区瑞旗家园×号房屋出售给原告，房屋交易总价款为273.5万元。原告严格按照合同约定履行付款义务，原告已经支付给被告173.5万元购房款，被告于2016年7月将该房屋交付给原告居住使用，原被告双方已经在2016年9月19日办理完成公积金批贷函手续，剩余100万元购房款由公积金贷款支付。2016年9月27日，原被告双方到昌平区房管局办理过户手续，被告突然反悔不买房了，拿走了房屋所有权证，拒绝办理过户手续。经过原告及中介公司的多次催促，被告仍然拒绝履行合同义务，严重违反了合同约定，应当承担继续履行、支付违约金等合同义务。
被告洪某答辩称：不同意原告诉讼请求，被告不存在违约行为。是原告存在违约行为。合同第6条明确约定，双方应当于本合同签署后45个工作日向税务部门和房屋登记部门申请办理权属转移登记手续，双方最迟应当在8月底完成房屋交易的全过程，同时合同重要声明第4条也有约定，实际履行中原告因为公积金贷款的缴费年限不足导致被告至今未取得购房款。截止目前被告也没有得到原告办理贷款的明确结果，被告认为合同无法继续履行，而且被告签署涉案购房合同目的是要另行购房，但因为原告的原因导致被告至今仍未取得购房款，被告另行签署的购房合同也无法履行，导致定金40万元无法要回。原告因为自身贷款原因导致付款延误，导致被告签署涉案合同的合同目的无法实现，因此不同意原告诉讼请求。
反诉原告洪某向本院提出反诉请求：1、判令解除洪某与陈某于2016年6月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令陈某将涉案房屋返还给洪某；3、判令陈某赔偿洪某实际损失40万元；4、诉讼费由陈某承担。事实和理由如下：2016年6月19日，洪某与陈某经A公司介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》。房屋总价款为273.5万元。因洪某出售该房屋系为另行购房，故与陈某明确，需要尽快取得购房全款，以便购房。根据合同第六条约定，双方最迟应在8月19日前完成房屋交易全部过程。同时合同尾部重要声明明确，买方确认，签署本合同前已经具备购房资格或购房贷款资格。此后洪某提前交付房屋期望交易履行顺利尽快取得购房款购买其他房屋。但由于陈某因公积金贷款的缴费年限不足，导致反诉人至今仍未取得购房款，洪某两次另行购房均因资金问题被迫违约，损失巨大。目前陈某仍未向洪某明确贷款办理结果，合同履行亦无法继续。洪某认为，陈某违反合同中对贷款资格的承诺，导致洪某长达5个月的时间仍未取得购房款，此间北京房价疯狂上涨，洪某即使现在取得购房款也没有能力另行购买预期房屋。陈某因自身贷款原因致使付款延误的行为，已直接导致洪某的合同目的不能实现，故洪某有权依法解除合同并要求陈某赔偿损失。洪某同意返还陈某已支付的购房款。
被告辩称
反诉被告陈某答辩称：本案房屋买卖合同依法成立，受法律保护，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。陈某严格按照合同约定履行付款义务，已经支付洪某173.5万元购房款，房屋也已实际交付陈某使用。2016年9月19日，陈某与洪某办理完成了公积金批贷面签手续，剩余100万元由公积金贷款支付，但2016年9月27日，双方共同前往房管局办理过户手续时，洪某突然反悔不卖房了，拒绝办理过户并拿走房产证，要求陈某立即支付100万元现金才可以办理。经过陈某及中介公司的多次催促，洪某仍然拒绝履行合同义务。双方补充协议第二条第4款约定双方应于见银行批贷函后3个工作日内办理过户，2016年9月19日公积金批贷后，正常情况下剩余贷款100万元待房屋过户后通过公积金部门贷款交付给洪某，洪某拒绝过户导致公积金管理部门不能付款。买卖双方目前办理完成了网签、支付首付款、交房物业交割、缴纳全部税费、完成公积金贷款面签批贷，只剩下过户登记，现洪某因房屋涨价后悔卖房，洪某是违约方，陈某为守约方。洪某主张解除合同的证据不成立，应当继续履行合同，协助陈某过户。双方签订的补充协议已就过户时间进行了补充约定，应以补充协议为准，并不是洪某所称的45日内办理完成缴税及过户手续。洪某存在恶意诉讼嫌疑，应当承担违约责任。洪某拒绝履行依法成立的合同，恶意起诉陈某耽误过户时间，造成陈某的经济损失，洪某应当予以赔偿。洪某主张陈某违约没有事实及法律依据。请求法院驳回洪某的反诉请求。
第三人A公司述称：原告陈某的本诉请求与被告洪某的反诉请求，A公司均可以配合，买卖双方是否存在违约行为请求法院依法裁判。
本院查明
经审理查明：2016年6月19日，陈某（买受人）与洪某（出卖人）经A公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同及补充协议约定洪某将位于北京市昌平区瑞旗家园×号房屋出售给陈某，房屋交易总价款为273.5万元。关于交易付款方式，合同第五条第（四）款约定买受人申请贷款交易，向公积金管理中心申办购房按揭贷款，拟贷款金额为100万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的），双方同意买受人另行向其他贷款机构申请贷款至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担；但若在买受人另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后30日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于买受人拟贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人；补充协议第二条第3款第（2）项还约定双方应于签订网签后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。关于房屋权属转移登记，合同第六条约定，出卖人于买受人应于本合同签署后45个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；补充协议第二条第4款还约定，双方应于见银行批贷函后3个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任，补充协议第四条约定，任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金；出卖人逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，买受人有权解除房屋买卖合同，且出卖人应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向买受人支付违约金，A公司收取的所有权费用不予退还，由支付方向违约方追索；如买受人逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，出卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求买受人在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向买受人支付违约金，A公司收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。上述合同和补充协议还约定了其他内容。
合同履行过程中，陈某一方通过其父陈万芳民生银行尾号0911、0910账号分别于2016年6月19日、6月20日、7月25日、9月13日向洪某转账6万元、4万元、100.5万元、63万元，共计向洪某转账支付购房首付款173.5万元（已包括物业交割保证金5000元）。2016年7月8日，双方办理了网签备案手续。2016年7月24日，洪某于当日将房屋交付陈某居住使用。2016年9月13日，陈某正式向北京市住房公积金管理中心昌平管理部提交借款申请表。2016年9月19日，陈某的公积金贷款申请经审核通过。2016年9月27日，陈某与洪某前往昌平区地税局办理缴税事宜。缴税后，双方就洪某能否当日获得剩余购房款100万元发生争议，未能继续办理产权转移登记手续。合同履行就此延怠至今。
关于办理公积金贷款面签及陈某获得批贷的具体时间，洪某主张2016年7月24日曾接到A公司通知，因陈某当时公积金缴费不满一年，当日的公积金初审没有通过，因此实际办理公积金贷款面签是在2016年9月，并由此主张陈某隐瞒其签订合同时不具备贷款资格，造成第一次公积金初审没有通过，合同义务履行迟延，超出了合同约定的45日期限，且洪某至今未看到陈某获得批贷的相应材料；陈某认可其公积金缴费在2016年8月才届满一年，但认为洪某在签订合同之初就对此情况明知且同意；A公司认可因陈某的公积金缴费年限不满一年，在第一次初审时没有通过，但20多天后就满足缴费一年的要求，第二次面签时很快就获得批贷，且批贷后已通知买卖双方，如果未批贷不会通知买卖双方办理缴税过户事宜。
关于缴税当天发生纠纷的原因，洪某主张陈某因自身原因导致贷款未能及时获批已经违约，后又因A公司及陈某均承诺能在缴税过户当天给付剩余购房款，洪某才配合缴税，而缴税当日陈某拒绝支付购房款致使洪某另行签订的房屋买卖合同无法履行，给洪某造成40万元定金无法收回的经济损失；陈某对此不予认可，称公积金贷款放款程序应为先过户后放款，不认可存在违约行为，实际情况是洪某想要涨价而拒绝继续履行合同；A公司不认可曾做出过缴税当日给付剩余购房款的承诺，并称在2016年9月27日之前，洪某并未就陈某批贷时间延迟提出异议。
审理过程中，陈某表示因已经获得公积金批贷，希望继续使用公积金贷款的方式支付剩余房款，如公积金贷款不能放款，也同意自行筹集现金支付剩余房款。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、民生银行个人对账单、完税证明、房屋所有权证、住房公积金贷款借款申请表及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定切实履行相应的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。陈某与洪某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照合同约定切实履行自己的义务。虽然双方在合同中约定自合同签署后45个工作日内办理缴税及权属转移登记手续，但补充协议第二条第4款还约定，双方应于见银行批贷函后3个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，同时，在合同履行过程中，洪某在2016年9月13日配合陈某办理正式面签以及接收部分房款时，均未对履行期限超出45天提出异议，洪某的实际行为应当视为其同意继续履行与陈某的房屋买卖合同及补充协议。根据房屋买卖过程中使用公积金贷款方式支付部分房款的交易惯例，洪某要求陈某在缴税过户当日给付剩余购房款100万元并无依据，且洪某未向本院提供陈某或A公司曾经承诺当日给付房款的证据；A公司称只有在审核通过批贷的情况下才会为交易双方预约缴税及过户时间的陈述，本院予以采信，洪某主张其至今未见陈某获得批贷的相应材料也与常理不符。因此，洪某在2016年9月27日拒绝继续办理过户的理由不能成立，陈某要求洪某继续履行合同、将涉案房屋产权转移登记至陈某名下的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持；洪某要求解除合同及补充协议、返还涉案房屋的反诉请求，依据不足，本院不予支持。于此同时，陈某仍需履行剩余房款的给付义务，本案对剩余房款一并予以处理。鉴于陈某确因自身缴费年限不足的原因导致不能通过第一次公积金贷款初审，对合同履行的迟延负有一定责任，在本院确认合同继续履行的情况下，对于陈某要求洪某承担违约金并支付居间服务费的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，由于房屋买卖交易过程存在诸多不确定因素，洪某能否能够顺利履行与他人的房屋买卖合同应属于其自行承担的交易风险，洪某要求陈某赔偿其经济损失40万元的反诉请求，不具备事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告洪某继续履行与原告陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告洪某于本判决生效之日起十日内协助原告陈某办理位于北京市昌平区瑞旗家园×号房屋的所有权转移登记手续；
二、原告陈某于北京市昌平区瑞旗家园×号房屋的所有权转移登记至其名下十五日内支付被告洪某剩余购房款一百万元；
三、驳回原告陈某的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告洪某的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费两万八千六百八十元，由本诉原告陈某负担三千一百二十五元，已交纳；剩余二万五千五百五十五元由被告洪某负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万四千三百一十五元，由反诉原告洪某负担，已交纳。保全费五千元，由原告陈某负担二千五百元，已交纳；由被告洪某负担二千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

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