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购房人与开发商签订《商品房买卖合同》只是物权变动的原因行为,不能直接发生物权变动

发布日期:2020-11-04    作者:王丽侠律师

【裁判要旨】1.虽然异议申请人(购房人)与房屋开发商已签订《商品房买卖合同》,但该合同只是物权变动的原因行为,不能直接发生物权变动的法律效果,不能据此确认该房屋归异议申请人(购房人)所有。异议申请人(购房人)请求确认房屋归其所有的,人民法院不予支持。2.异议申请人(购房人)诉请判决房屋开发商协助和配合其办理房屋产权登记的诉讼请求,不属于案外人执行异议之诉的受理范围,人民法院不予审理。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书(2019)最高法民终537号上诉人(原审被告):中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住所地:甘肃省兰州市城关区武都路225号。负责人:周志宏,该分公司总经理。委托诉讼代理人:刘金朋,该公司工作人员。委托诉讼代理人:宋海霞,甘肃正天合律师事务所律师。被上诉人(原审原告):李兆仁,男,1955年2月20日出生,汉族,住甘肃省陇西县巩昌镇三星庙520号。委托诉讼代理人:李文华,甘肃省陇西县龙宫业主委员会主任。被上诉人(原审被告):陇西航龙置业有限公司。住所地:甘肃省陇西县东城路。法定代表人:李龙官,该公司董事长。委托诉讼代理人:王会祥,该公司工作人员。被上诉人(原审被告):李龙官,男,1961年7月28日出生,汉族,住福建省福州市鼓楼区。被上诉人(原审被告):刘美容,女,1963年12月12日出生,汉族,住福建省福州市鼓楼区。

上诉人中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司(以下简称华融公司)因与被上诉人李兆仁、陇西航龙置业有限公司(以下简称航龙公司)、李龙官、刘美容案外人执行异议之诉一案,不服甘肃省高级人民法院(2018)甘民初203号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后,依法组成合议庭,于2019年5月8日公开开庭审理了本案。华融公司的委托诉讼代理人刘金朋、宋海霞,李兆仁的委托诉讼代理人李文华,航龙公司的委托诉讼代理人王会祥到庭参加诉讼。李龙官、刘美容经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融公司上诉请求:1.撤销甘肃省高级人民法院(2018)甘民初203号民事判决第一项,改判继续执行陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产(以下简称案涉房屋)。2.撤销甘肃省高级人民法院(2018)甘民初203号民事判决第二项,改判驳回确认案涉房屋归李兆仁所有的诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费用由李兆仁、航龙公司、李龙官、刘美容承担。事实与理由:1.一审法院查封案涉房屋之前,李兆仁与航龙公司并未签订合法有效的书面买卖合同,一审认定事实错误。李兆仁与航龙公司的合同签订于人民法院查封之后。李兆仁与航龙公司无真实的房屋买卖关系发生。为规避执行,李兆仁与航龙公司恶意串通,后补合同、收据,损害华融公司利益,合同应当无效。2.人民法院查封之前,李兆仁未依照《商品房买卖合同》向航龙公司支付任何款项,一审判决认定事实错误。一审判决认定2011年7月16日李兆仁向航龙公司支付了32万元房款及3200元更名费的依据仅为航龙公司收据这一孤证。本案存在航龙公司与李兆仁恶意串通损害华融公司权益的情形。李兆仁辩称:1.2011年7月16日,李兆仁从林德振处受让了航龙公司开发建设的案涉房屋,同时也与航龙公司签订了《商品房买卖合同》,李兆仁向林德振支付了全部房款,并向航龙公司交纳了更名费、地契税、公共维修基金等费用,占有使用该房屋至今,根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第十五条之规定,李兆仁已取得案涉房屋的所有权,李兆仁受让取得的案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议与复议规定》)第二十八条规定。2.李兆仁所购的案涉房屋不在甘肃省高级人民法院(2014)甘民二初字第58号调解书所附抵押清单内,不存在李兆仁与航龙公司恶意串通损害华融公司权益的情形。3.航龙公司向购房人出具的收款收据没有财务章,只能说明航龙公司内部管理混乱,与购房人无关。请求驳回华融公司的上诉请求。航龙公司辩称,在华融公司进入项目之前,航龙公司与项目施工人林德振已经以案涉房屋抵顶工程款。李兆仁从林德振处购买受让了案涉房屋,并办理了更名手续。李兆仁与航龙公司之间无串通损害华融公司权益的行为。李兆仁向一审法院起诉请求:1.判决立即停止对案涉房屋的强制执行,并解除对案涉房屋的查封;2.判决确认李兆仁与航龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,并确认案涉房屋归李兆仁所有;3.判决航龙公司立即协助和配合李兆仁办理案涉房屋的产权登记;4.本案的案件受理费用由华融公司、航龙公司、李龙官、刘美容分担。事实与理由:2015年5月26日李兆仁从林德振处受让了案涉房屋,并占有使用该房屋至今,同时也与航龙公司签订了《商品房买卖合同》,根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,李兆仁已取得该房屋的所有权,没有登记只是物权未设立,航龙公司应协助和配合李兆仁办理案涉房屋的产权登记。华融公司系执行案件的申请人,航龙公司系执行案件的被申请人,在执行程序中华融公司作为申请人向甘肃省高级人民法院申请对李兆仁具有所有权的案涉房屋申请执行,李兆仁提出案外人异议,该院于2017年12月14日做出(2017)甘执异118号民事裁定,裁定驳回李兆仁的异议。根据《执行异议与复议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,该裁定明显违反法律规定,特提起诉讼。华融公司辩称,1.华融公司作为申请执行人,对本案执行标的享有对抗李兆仁的担保物权优先权,根据《执行异议与复议规定》第二十七条规定,李兆仁不能对抗抵押权而排除执行。2013年5月30日,华融公司与航龙公司签订《土地使用权抵押协议》《在建工程抵押协议》《房地产抵押协议》,同时办理了相应的抵押登记。2013年6月5日陇他项(2013)第895号土地使用权《他项权利证书》显示,航龙公司将“龙宫步行街”一期、二期的土地使用权全部抵押给华融公司。根据《物权法》第一百八十二条规定,李兆仁的商铺作为地上建筑物依法一并抵押给华融公司,属于抵押物范围内的财产。(2014)甘民二初字第58号民事调解书已生效,抵押权有效性已得到确认,李兆仁的诉讼请求是否定调解书的效力,与原生效民事调解书有关,李兆仁的起诉不具备执行异议之诉的受理条件。2.依据《执行异议与复议规定》,李兆仁不满足排除执行的条件。首先,李兆仁未与航龙公司签订合法有效的《商品房买卖合同》,第三人林德振未能提供其《证明》所称抵顶工程款的证据,亦不能证明发生在抵押之前。其次,李兆仁未提交任何转账凭证,无法证明其真实付款;提供的收款收据无财务专用章,无付款凭证,不足以证明其已支付全款。综上,李兆仁提出的案外人异议不成立,应依法予以驳回。航龙公司、李龙官、刘美容一审未到庭也未提交答辩状。一审法院认定事实:2011年7月16日,航龙公司向李兆仁出具编号为0056451,金额32万元,交款项目为住宅6#3单元702预收购房款的收款收据一张;以及编号为0056452,金额3200元,交款项目为6#3单元702更名费的收款收据一张。两张收据加盖了航龙公司公章。同日,李兆仁交纳了案涉6#3单元702室的电视入网费、水表电表费、装修押金、垃圾清运费,还交纳了契税、测绘费、工本费、登记费、公共维修基金、印花费等,陇西航龙物业管理有限公司龙宫步行街物业处加盖印章出具了两份收款收据。航龙公司与李兆仁签订了编号为6-372的《商品房买卖合同》一份,约定航龙公司将位于陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街第6幢3单元702号住宅出售给李兆仁,建筑面积129.69平方米,总金额32万元。该合同落款日期为2010年8月3日。根据李兆仁提交的相关缴费票据显示,2011年7月16日支付购房款后至今,该房屋的水电费、物业费、取暖费均由李兆仁交纳。2013年5月30日,华融公司与航龙公司签订《土地使用权抵押协议》《在建工程抵押协议》《房地产抵押协议》。2013年6月4日,华融公司取得了陇他项(2013)第895号抵押土地他项权证书,记载的土地证为:陇国用(2009)第7105、第7106号。2013年6月6日,华融公司取得了两份房屋他项权证书,其中陇房他证陇西县字第××号房屋他项权证书记载的房屋所有权证号为:陇房权证巩字第××号,抵押登记面积为:39446.56平方米:商住楼1-9号楼部分商铺及住宅,商铺楼S1-S6号楼部分商铺一期车库。陇房建陇西县字第××号在建工程他项权证书记载的在建工程坐落为:陇西县巩昌镇北关交通路,抵押登记面积为:64128.22平方米:商住楼10-13、17-21号楼部分商铺及住宅,商铺楼S7-S9、S11-S13号楼部分商铺。2014年12月5日,一审法院对上述抵押财产进行了查封。2015年4月29日,一审法院作出(2014)甘民二初字第58号民事调解书,确认如航龙公司未依约还款,华融公司有权以前述抵押财产拍卖、变卖所得价款优先受偿,并注明具体以调解协议附件《在建工程抵押登记明细表》及《房屋抵押登记明细表》为准。由于一审法院在网上发布公告拍卖含案涉房屋在内的抵押物,李兆仁提出案外人执行异议,该院于2017年12月14日作出(2017)甘执异118号执行裁定,驳回了李兆仁的异议。并告知:案外人、当事人对裁定不服,如认为原《民事调解书》错误的,应当依照审判监督程序办理;与原《民事调解书》无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向该院提起诉讼。一审庭审中,经李兆仁与华融公司核对,李兆仁所购买的房产不在(2014)甘民二初字第58号民事调解书确认的协议所附抵押清单内。

一审法院认为,经当庭核对,李兆仁所购买的龙宫步行街6幢3单元702室不在生效的(2014)甘民二初字第58号民事调解书确认的抵押物范围内,故李兆仁所提出的案外人执行异议与原调解书无关,其在案外人异议被裁定驳回的情形下,依照(2017)甘执异118号执行裁定的释明,向该院提起案外人执行异议之诉,其诉讼主体适格,应当对其所提出的诉讼请求是否符合法律和司法解释规定进行审理。

《执行异议和复议规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”因此,虽然申请执行人享有担保物权,但如法律、司法解释有规定的,仍应当予以审查,并非一律不予支持。该司法解释第二十八条、第二十九条均属于另有规定的情形,应当审查李兆仁所购房产是否符合规定的条件。虽然本案争议房产属于住宅,但由于李兆仁未主张系其用于居住且名下无其他居住房产,故不适用该司法解释第二十九条。该司法解释第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审理,本案中李兆仁提出的异议符合该司法解释第二十八条规定的情形:1.李兆仁与航龙公司签订的商品房买卖合同签订日期为2010年8月3日,虽然华融公司提出在其他司法程序中李兆仁提供的商品房买卖合同无签订日期,但并不能证明本案出现的合同也应当无签订日期;该买卖合同是买卖双方真实意思表示,不存在无效情形,合法有效。2.根据李兆仁提供的相关收费凭证,李兆仁于2011年之后即交纳了电视入网费、水表电表费、装修押金、垃圾清运费、契税、测绘费、工本费、登记费、公共维修基金、印花费等一系列业主承担的费用,足以证明其已实际占有使用该房产。3.李兆仁于2011年7月16日即支付了房款32万元及更名费3200元,虽然在收款收据上航龙公司加盖的是公章而非财务专用章,但该事实属于航龙公司内部财务管理问题;至于航龙公司与林德振之间的债权债务关系是否成立,证明内容是否属实,均不能以此否定航龙公司认可李兆仁已支付房款的事实。4.本案中不存在因李兆仁自身原因未办理登记的证据和事实。虽然李兆仁所主张的排除执行的理由成立,但其诉讼请求中关于办理房产证的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围,不予支持。综上,一审法院认为李兆仁的部分诉讼请求成立,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条,《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条规定,判决:一、不得执行李兆仁购买的陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产;二、确认陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产归李兆仁所有;三、驳回李兆仁的其他诉讼请求。本院二审期间,李兆仁提交3份新证据:证据1为2019年5月9日陇西县房地产管理所出具的《证明》;证据2为2011年10月31日陇西县房地产管理所备案的《商品房买卖合同》复印件;证据3为2019年5月9日陇西县房地产管理所出具第二份《证明》。拟证明:李兆仁与航龙公司签订的《商品房买卖合同》已于2011年10月31日登记备案,该合同合法有效。华融公司质证认为,对证据1、2的真实性、合法性、证明目的均有异议,该证据与李兆仁起诉状中的自述不符。对证据3的真实性、关联性、证明目的有异议。对此,本院经与陇西县房地产管理所核实,上述证据所加盖的公章真实,证明内容真实,能够证明案涉合同已登记备案的事实,本院依法予以采信。经查,一审查明事实属实,本院予以确认。本院另查明,李兆仁与航龙公司签订的《商品房买卖合同》已于2011年10月31日经甘肃省陇西县房地产管理所登记备案。

本院认为,本案二审争议焦点为:1.李兆仁对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2.李兆仁请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求能否成立。

(一)关于李兆仁对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定,判断购房人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益,需就上述规定的四项基本事实予以查明。本案中,李兆仁为证明其主张,提供了《商品房买卖合同》、陇西县房地产管理所《证明》、林德振《证明》、银行转账凭证、收款收据等证据。经查,1.现有证据可以证明李兆仁在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。林德振《证明》显示,航龙公司因资金困难欠付林德振工程款,遂于2010年8月3日用案涉房屋抵顶工人工资32万元,林德振取得案涉房屋后,于2011年7月16日以30万元转让给李兆仁。该证据与航龙公司于2011年7月16日出具的收款收据及更名费收据相互印证,且航龙公司与李兆仁的《商品房买卖合同》已于2011年10月31日进行了备案登记。故现有证据可以证明在2014年法院查封之前就案涉房屋李兆仁已经与航龙公司签订合法有效的买卖合同。华融公司关于李兆仁与航龙公司没有真实房屋买卖关系、李兆仁与航龙公司串通损害华融公司利益等上诉理由不能成立,本院不予支持。2.2011年之后李兆仁陆续交纳的电视入网费、水表电表费、装修押金、垃圾清运费、契税、测绘费、工本费、登记费、公共维修基金、印花费等一系列业主承担的费用票据,可以证明李兆仁已实际占有使用该房产。3.林德振《证明》称,李兆仁已付清案涉房屋的30万元款项。该证据有航龙公司的更名费收据和收房款凭证予以佐证,且与李兆仁实际占有使用房屋的事实相互印证,可以认定李兆仁已支付全部房款。4.现无证据证明李兆仁对未办理过户登记手续有过错。航龙公司认可系因航龙公司自身原因导致案涉房屋未办理过户登记手续。故一审判决认定“本案中不存在因李兆仁自身原因未办理登记的证据和事实”,并无不妥。综上,李兆仁作为案涉房屋的买受人,符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定情形,对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决不得执行案涉房屋正确。华融公司要求改判继续执行案涉房屋的上诉请求不能成立,本院不予支持。(二)关于李兆仁请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求能否成立问题《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”本案中,虽李兆仁与航龙公司已签订《商品房买卖合同》,但该合同只是物权变动的原因行为,不能直接发生物权变动的法律效果。一审法院确认案涉房屋归李兆仁所有,确有不妥,本院予以纠正。对于华融公司要求改判驳回李兆仁请求确认案涉房屋归李兆仁所有的上诉请求,本院予以支持。另,因李兆仁诉请判决航龙公司立即协助和配合李兆仁办理案涉房屋产权登记的诉讼请求,不属于案外人执行异议之诉的受理范围,本院将另行裁定。综上所述,华融公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:一、维持甘肃省高级人民法院(2018)甘民初203号民事判决第一项;二、撤销甘肃省高级人民法院(2018)甘民初203号民事判决第二项;三、驳回李兆仁要求确认甘肃省陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产归李兆仁所有的诉讼请求。一审案件受理费6100元,由李兆仁负担3050元,由中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担3050元;二审案件受理费6100元,由李兆仁负担3050元,由中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担3050元。本判决为终审判决。

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