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房屋买卖中因户口问题发生纠纷如何处理

发布日期:2020-12-06    作者:张颖律师

房屋买卖引起的户口迁移问题涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,因此不属于民事案件的受理范围。
   当然,如果买卖双方事先对不按约迁出户口的违约责任作了明确约定,当事人以卖方违约为由,要求卖方承担违约损害赔偿责任的,可作为民事案件向人民法院提起诉讼。因此,二手房的购房者在购房时要注意两点:一是在付款之前尽可能查实所购二手房的户口状态,最好要求卖方将二手房内的户口迁出;二是如果房内有户口不能及时迁出,购房者可与售房者就户口迁出的时间及违约责任等作出明确约定,一旦对方违约可以得到赔偿。同时,也可采取一些灵活变通的方式,如约定先部分支付购房款,待售房者彻底迁出户口后再支付余款等,以有效维护自身合法权益,避免不必要的风险和损失。 
   1、户口转移的时间问题。客观上讲,在过户之前强制要求卖方迁移户口,可以最大化地保护自己的权利,防止户口在过户后因为各种原因不能及时迁出给买方造成的影响,这种影响不仅表现在对房屋的再次处分上,还可能表现为影响买方户口的迁入问题。因此,过户之前要求卖方提前迁出户口是必要的。对卖方而言,在出售之前,考虑户口的迁出问题显然十分必要。如果卖方没有按照合同约定及时迁出户口,就会涉及到损害赔偿问题。 
   2、损害赔偿问题。户口迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,买方无法以户口迁移问题向法院提起诉讼,要求卖方强制迁移户口;而只能以卖方拒不迁移户口违约为由,要求卖方承担违约损害赔偿。这就涉及到违约赔偿金的计算标准问题。 
   如果买卖合同只是笼统地规定:“若由于卖方的原因没有将户口及时迁出,导致买方经济损失的,应当承担赔偿责任”,又因为买方无法举证证明其实际受到的损害赔偿金额,其合理赔偿要求往往得不到法院的支持。 
   所以,有必要对户口延期迁出违约责任做出具体规定。因此,实践中又往往会出现这样的表述:“若由于卖方的原因没有将户口及时迁出的,每逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算违约金,直到卖方房屋内户口全部迁移为止。 ”该条款能够有效解决损害赔偿无法举证的问题,但是如果卖方客观上无法迁出户口,长达几年,又会产生违约金过高,显示公平的问题。

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