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合同中有格式条款加重责任可以请求合同无效

发布日期:2020-12-30    作者:靳双权律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

原告诉称
原告诉称:一、诉讼请求:1.判令被告支付原告双倍定金100万元,并赔偿利息损失
二、事实与理由。2019年7月26日,原告与被告签订《商品房预定协议书》(下称《预定协议书》),约定:1、原告向被告购置位于R,建筑面积约为188.24平方米,折后总价为8044564元;2、原告须在该协议签订之日起7日内至现场展示中心与被告签订上述商品房的《商品房买卖合同》同时办理完毕相应的付款手续,缴清相应房款;3、签订该协议时,原告支付50万元作为购房定金。预定协议书签订后,由于被告对案涉房屋内存在的诸多配套设施及规划设计没有达到约定的要求,双方为此进行了多次的沟通和协商。原告认为此规定违背了商品房买卖合同的自愿原则,属于强制性条款,剥夺了原告自主选择的权利,故原告提出被告应给予选择的权利,让原告选择(1)项退房条款,但被告予以拒绝,并表示只能按照他方提供的合同进行签署。同时,被告要求原告先交付剩余购房款再签订《商品房买卖合同》,明显不符合法理和情理。因被告推脱的原因,导致双方未能签订《商品房买卖合同》,被告应当向原告支付双倍返还定金的款项。

被告辩称
一、双方未能签订《商品房买卖合同》,系原告违约导致,被告没有违约。2019年7月26日,原告与被告签订了《预定协议书》,签订该协议书后,原告支付了50万元作为购房定金。在签订该协议书7日到期后,被告曾多次催促原告前来签订《商品房买卖合同》,但原告一直以各种理由推脱,为了尽快签订《商品房买卖合同》,被告于2019年10月23日发函要求原告尽快前来签订。2019年10月30日,双方在协商签订《商品房买卖合同》时,原告又提出各种无理要求,拒不签订《商品房买卖合同》,导致双方至今未能签订《商品房买卖合同》。原告主张的理由均不成立,有违契约精神,有损正常市场交易秩序,应当继续履行预约合同。
二、《商品房买卖合同》文本第16条条款的约定,不存在剥夺原告选择权。
三、《商品房买卖合同》文本第16条的约定,没有剥夺原告退房的权利。按照第16条第2点逾期办证超过180日的,合同是直接备注的按照第2款的内容处理,买受人不退房,选择赔偿违约金。综上,双方至今未能签订《商品房买卖合同》,原因在于原告违约,被告不存在违约,应驳回原告的诉讼请求。
被告反诉诉称:一、诉讼请求:1、请求确认被告与原告于2019年7月26日签订的《商品房预定协议书》合法有效;2、判令原告按照《商品房预定协议书》之约定签订《商品房买卖合同》并支付剩余购房款。
二、事实与理由:事实部分同答辩意见。双方签订的预约合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。在无约定或法定解除情形出现的情况下,双方应当按照预约合同的约定履行义务。被告现仍为原告保留案涉房屋,要求原告继续履行预约合同约定签订本约合同,正当合理。
原告反诉辩称:一、被告反诉请求继续履行预约合同,即签订本约合同并支付剩余购房款,缺乏事实与法律依据。1、本约合同没有订立,一方违反预约合同,拒绝订立本约合同,另一方不能要求其承担本约的违约责任,更不能要求其履行本约的义务。2、预约合同约定本约合同签约时间,时间过了未签订本约的,预约合同就已经解除了,只需考虑违约问题,不存在继续履行。3、原告在被告发函要求的日期去与被告谈判签约但未成,事后再过去谈还是未成,导致合同不能如期签订,预约合同解除,应追究被告的违约责任,有录音佐证。4、预约合同与本约合同是相互独立的合同,应当适用定金罚则。
二、原告无法按照被告要求及其提供的合同文本签约。即便要签订本约合同,也因被告的原因和本约合同本身的原因无法签订:1、案涉房屋在2019年7月26日已经竣工验收合格,属于现售商品房。但被告却要求原告签订预售合同2、签订预约合同时被告提供的文本是空白的,但双方协商签订的文本中,在第16条被告应当明确承诺办理不动产权证的时间,但未予承诺。3、支付购房款应当按照合同约定的付款时间和方式付款履行,但被告要求原告先交钱再签约,原告不能接受。
综上,应支持原告的本诉诉讼请求,驳回被告的反诉诉讼请求。

本院查明
本院经审理认定事实如下:2019年7月26日,原告与被告签订《预定协议书》,约定:原告向被告购置位于R,建筑面积约为188.24平方米(预测面积),功能为商业,单价为36325.32元/平方米,总价为6837879元。原告须在该协议签订之日起7日内至现场展示中心与被告签订上述商品房的《商品房买卖合同》并同时办理完毕相应的付款手续,缴清相应房款。签订该协议时,原告支付50万元作为购房定金。签订该协议书后,如被告未按上述约定的期限、地点与原告签订《商品房买卖合同》,被告有权取消其之前参加活动享受的全部优惠金额,并有权不退还购房定金,单方解除该预定协议,协议解除后被告有权将原告认购的商品房出售给他人;
《预定协议书》签订当日,原告向被告缴纳定金50万元。被告已将该《商品房买卖合同》范本于2018年1月4日在浙江省合同格式条款备案公示系统中备案公示,在双方签订《预定协议书》时,应该也有在营销中心及认购现场展示.
《预定协议书》签订后,原告以人在上海要迟点回来、要全额付款但是资金需要上海房子去抵押贷款需要时间、向被告购置的房产用于经营美容院需要增加卫生间等为由,没有在《预定协议书》签订之日起7日内前去被告处与被告签订《商品房买卖合同》及办理付款,期间被告给予宽容、同意。
2019年10月23日,原告前去被告处协商签订《商品房买卖合同》。期间,原告方关注何时可以办理不动产权属证书,但被告未给予明确答复,只是声称工程竣工延期市里开了协调会。
2019年10月30日,原告再次前去被告处协商签订《商品房买卖合同》。期间,被告要求原告先缴纳剩余购房款再签订《商品房买卖合同》,原告不同意。因此,双方又未能签订《商品房买卖合同》。

裁判结果
一、确认原告(反诉被告)蔡芙蓉与被告(反诉原告)R中润置业有限公司于2019年7月26日签订的《商品房预定协议书》合法有效;
二、被告(反诉原告)R中润置业有限公司支付原告(反诉被告)蔡芙蓉50万元(返还已付定金款),款限本判决生效后十日内一次性付清;
三、驳回原告蔡芙蓉的其他诉讼请求;
四、驳回被告(反诉原告)R中润置业有限公司的其他诉讼请求。

北京房产律师:
原告与被告签订的案涉《预定协议书》属于商品房预售的预约合同,且属于合法有效的合同,本院经审查予以确认。围绕当事人争议焦点,法院认为:一、关于预约合同是否已经解除的争议。从被告于2019年10月23日发送给原告的《签订购房合同的通知》的内容看,原告主张案涉《预定协议书》已经于2019年10月30日因双方不能签订《商品房买卖合同》而解除,理由成立,予以采纳。
二、关于被告或原告是否存在违约行为的争议。本案中,双方协商签订的本约合同文本系在双方签订预约合同时确定的文本,应予确认。而且,在该本约合同文本中,被告对于“被告取得土地房屋权属证书并交付给买受人”的时间没有作出承诺,却明确了“约定日期起180日以后被告仍不能交付权属证书或登记证明的,双方同意按下列(2)项处理”(即选择不退房等)。此为双方不能签订本约合同的主要原因。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条规定:“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”根据上述事实和上述规定,应当认定被告在双方签订预约合同时提供的本约合同文本中的上述条款(格式条款),存在“加重对方责任、排除对方主要权利”的情形,应当认定无效。但上述无效条款,被告已经在签订预约合同时向原告明示,原告亦未尽审慎审查义务。因此,在协商签订本约合同时,双方就上述无效条款相关内容协商不成,不应认定双方在履行预约合同上构成违约责任。
原告还主张:被告要求原告先付清购房款再签订本约。法院认为,该原因确实存在,但与预约合同约定不明有关,不能归结于被告一方原因;原告还主张:案涉商品房属于营业用房,但有关排水、排污等处理不能令原告满意。
三、关于原告本诉请求是否应当支持的争议。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”根据该规定,原告可以请求判令双倍返还定金,但支持该项诉讼请求应以预约合同解除、被告存在不履行订立本约合同义务的行为为前提。基于上述分析,预约合同已经解除,由于原告与被告均不存在违约行为,不应适用定金法则。原告请求被告双倍返还定金,不应支持。

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