动迁房买卖几个小问题

限售期内买卖动迁房合同有效吗？
   根据《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条和《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》第二条的规定：动迁安置房要具备过户条件：小产证满三年或者动迁协议和大产证均满三年。 
   通过上述规定我们可以看出只有满足一定的条件才可以对动迁安置房进行买卖交易，但是在禁售期内买卖双方签订动迁房买卖合同，这并不意味着此合同是无效的。因为只要买卖双方具有完全民事行为能力，并且也没有恶意串通等损害国家利益和第三人利益的行为，那么主体条件就是符合的。另外我们需要明确一点就是虽然政府通过文件禁止动迁房在一定期限内买卖，但是此文件并不属于法律、行政法规的效力性强制规定，虽然会影响房屋的过户登记，但是并不会影响合同效力。因此如果有合同的一方违约，另一方仍然可以依据合同主张对方的违约责任或者请求在禁售期后办理过户登记。
部分被拆迁人出售动迁房合同有效吗？ 
   因为动迁安置房的出售时间很大一部分都在禁售期内，因此交易双方会约定先签订买卖合同并支付部分购房款，等到能够过户时再进行过户并交付尾款。但是由于动迁安置房屋的产权复杂，经常会出现其他被拆迁人主张对此房屋有一定份额，由此主张出卖人无权处分，不予进行过户登记。此时购房者会陷入十分不利的境地，一种方法是增加购房款，以获得其他产权人的同意；二是进行诉讼，通过法律途径来解决问题。但是我们都能看出无论哪种方法都会极大的增加时间和金钱成本。 那么此时的购房合同真的如其他产权人说的那样是无效的吗？其实这是一种错误的理解，虽然出卖方属于无权处分，但是此时并不会影响合同的效力，只是可能会导致房屋的产权无法办理过户登记。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。” 
   因此我们建议购房者在购买动迁安置房屋时要求查看房屋权属证书、动迁协议、家庭分家析产协议等尽可能多的文件，并且在购房合同上要求动迁协议上以及卖方的家庭成员的全体人员的签字，以此来证明其他可能是产权人的人知情并且是同意出卖房屋的，最大程度的维护自己的合法利益。
一房数卖谁能取得房屋所有权？ 
   由于出售动迁房在签订合同到办理过户登记手续之间有相当长的一段期限，因此卖方可能会为了追求最大利益与多人签订买卖合同，导致多人都对此间房屋主张权利。那么此时房屋的产权到底属于谁呢？是否有一定的顺序呢？ 
   根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定：审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。 
   简单来讲就是按照过户登记、占有房屋、交付购房款、合同成立的顺序进行保护，如下图所示： 
   因此我们建议能够办理过户登记时需要尽快办理过户登记，如果因为限售期的原因无法办理过户登记，那么需要在签订房屋买卖合同后尽快占有房屋。