北京居住权房产纠纷：小产权房离婚没法分,居住权该属于谁?

原告诉称原告石一诉称：原告与被告于2013年1月18日签订离婚协议，双方约定位号房屋归婚生子王二所有，在王二年满十八周岁前，原告对该房屋享有居住权。离婚协议签订后，被告及其父母无故将原告赶出房屋，剥夺其应享有的居住权。原告被赶出房屋后，只能在外租房居住，被告未就此对原告进行经济补偿。原告为此多次与被告进行协商，被告也曾口头答复同意原告入住或给予补偿金，但一直未采取实际行动，致使原告一直不能合法有效地行使自己的居住权。因此原告诉诸法院，请求：1、确认原、被告于2013年1月18日签订的离婚协议书有效，确认原告对房屋享有居住权;2、判令被告支付原告租房租金共计人民币20800元;3、判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称被告王三辩称：一、被告并非房屋的所有权人，其无权处分该房屋居住权。房屋系被告父母出资所购买的房屋，被告提供的证据证明该房屋的首付是被告的父母支付，另银行黄石分行每月从被告开立的委托扣款账户62×××13直接扣收房屋贷款本息2199.5元，被告在与原告夫妻关系存续期间，公积金逐月还贷提取金额500元至800元不等，大部分房贷都是被告的父母支付。该房屋交付后，被告父母出资装修并搬到该房屋居住。
    在原告与被告协议离婚前，原告曾向阳新县人民法院起诉离婚，在法院调解协议中，被告亦明确表示该房屋系父母的房屋;原告向被告父亲发送的短信，要求被告父亲将该房屋赠与给原告与被告之子王二。前述事实均证明原告明知该房屋并非被告所有的房屋，该房屋系被告父母的房屋，被告并未取得该房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋系不动产，房屋物权的取得必须经依法登记方才生效，故不论是基于该房屋系被告父母出资的事实，还是该房屋并未办理物权登记的事实，被告并未取得该房屋物权，指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。《中国法征求意见稿》在部分也规定了居住权，由此可见居住权属于用益物权，系物权人对其物权的一种处分行为，被告并未取得房屋的物权，其无权处分该房屋居住权。本院查明2013年1月18日，原告石一与被告王三办理离婚登记手续，并签订了一份《离婚协议书》，双方约定：位于商品房一套，未办理房产证，归儿子王二个人所有，双方约定在儿子年满18周岁前，女方对此房屋有居住权;儿子王二归男方抚养。
    协议签订后，因原、被告之间产生纠纷，原告石一离开黄石市黄石港区华新路磁湖东城2-1502号房屋在外租房居住。另查明，原告石一与被告王三于2005年8月28日登记结婚。2010年5月10日，被告王三作为买受人与出卖人投资有限公司签订一份《商品房买卖合同》，被告王三用公积金贷款方式购买了位房屋，并已实际入住。裁判结果综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告石一与被告王三于2013年1月18日签订的《离婚协议书》合法有效。二、确认原告石一对于房屋在其子王二年满18周岁前享有居住权。三、驳回原告石一的其他诉讼请求。律师点评原告石一与被告王三于2013年1月18日签订的《离婚协议书》，系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止规定，应为有效并生效。在庭审答辩过程中，被告主张原告不应再享有涉案房屋的居住权，其理由有三：一、被告并非涉案房屋的所有权人，其无权处分该房屋居住权;二、原告已明确作出了主动放弃房屋居住权的意思表示;三、原告已再婚，其主张房屋居住权缺乏事实依据。对于第一项答辩意见，本院认为：根据庭审查明的事实，房屋系被告王三作为买受人以公积金贷款方式进行购买的，并且被告已实际入住该房屋。因此，被告王三应为该房屋的所有权人。
    被告虽然主张涉案房屋系其父母出资购买，其父母才是房屋所有权人;但是仅凭该出资行为并不必然确认被告父母系实际购房人，被告与其父母之间亦存在赠与或者借贷关系的可能性。因此，原、被告双方在离婚协议中对其婚姻关系存续期间所购房屋居住权的处分行为应为合法有效。对于第二项答辩意见，本院认为：原告在手机短信中所写“关于房子居住权，都是一张纸，不会去争”这句话，并未明确表示其放弃房屋居住权。对于第三项答辩意见，本院认为：原、被告双方在签订离婚协议时，理应预见双方在离婚后均存在再婚的可能性。而根据离婚协议的约定，涉案房屋在赠与给婚生子王二后，原告在其年满18周岁前，对该房屋享有居住权;同时，被告作为王二的抚养人亦对涉案房屋享有居住权。现被告以原告已再婚为由否认其居住权，有违民法的公平原则和诚实信用原则。综上，原告对于涉案房屋在其子王二年满18周岁前享有居住权。另外，关于原告主张的租金损失问题，因原告未能提供充分的证据证明其在外租房所支付租金的具体金额，故对于该项诉讼请求本院不予支持。