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分配房屋征收补偿利益时应着重保护实际居住人的利益2

发布日期:2021-02-18    作者:方燕律师


? 律师办案心得
  方燕律师是该案二审的代理律师。查看了原审案件材料后,方燕律师发现,一审的代理律师未对该案进行充分的调查取证,以至于当事人的观点没有被一审法院采纳。
  近几年,方燕律师代理的案件中,绝大部分都是征收补偿利益的分割案件。此类案件的特点是,当事人之间对案件事实的陈述往往会有多个版本,特别是关于居住方面的事实。由于居住事实关系到法院对共同居住人/房屋使用人的认定,影响着最终的利益分配,有些当事人为了达到利己的诉讼目的,在法庭上作虚假陈述。因此,为了有利于案件事实的查明,维护当事人的合法权益,律师的调查取证工作就尤为重要。
  梳理案情后,方燕律师确定了以下调查方向:1、收集孙4、王某长期居住在系争房屋内直至征收的证据,以证明他们依赖于系争房屋居住;2、收集孙4、王某经济困难的证据,以证明他们的自身条件难以满足在市场上购房的需求,急需通过分得的款项解决居住保障;3、调查孙1  婚内作为拆迁安置对象的证据,以证明孙1享受过福利性分房;4、调查孙1离婚后的实际居住情况,以证明孙1、袁某户口迁入系争房屋并非为了居住上的需求;5、调查田1再婚后实际居住情况,证明田1再婚后的居住权已在他处得到了保障;6、调查田2、王某目前的住房情况,证明田2、王某在原审中“长期在外借房居住”的陈述不真实;7、调查该户已经结算的全部征收补偿利益金额。
制定了调查工作内容后,方燕律师和另一名代理律师进行了分工,她负责外调,方燕律师则负责证据材料的筛选和梳理。为了证明孙4、王某长期居住在系争房屋内,方燕律师团队收集了当事人在系争房屋内结婚时拍摄的照片(可证明系争房屋是婚房,与王某、孙4关联密切)、居住期间缴纳公用事业费及租金的凭证(时间跨度从上世纪90年代至征收);为了证明孙4、王某经济困难,目前无其他住房,方燕律师团队收集了孙4因工致残的证据以及孙4、王某目前在外借房居住的证据。这些证据,组成了证据链,证明孙4、王某依赖于系争房屋居住,为上诉人要求多分得征收补偿款项的上诉理由提供了夯实的依据。该观点也最终为二审法院所采纳。
为了调查孙1婚内享受过动迁安置的情况,方燕律师团队去了孙1原住房所在地的派出所查阅户口迁移情况,发现孙1原住房系原拆原建的安置房,被拆迁房屋是孙1婆家的住房,当时分配了三套安置房,孙1和前夫取得其中一套,时间发生在他们结婚后。之后方燕律师团队又去物业公司查阅房屋调配情况,但物业公司表示,方燕律师团队要调查的房子原为上海第三制药厂联建,相关资料均由制药厂保管,物业公司没有留存。于是,方燕律师团队又查询到上海第三制药厂现已改制为上海先锋药业有限公司,几经周折,方燕律师团队找到了先锋药业的工作人员,说明情况后,对方表示愿意配合调查。但之后告知由于时间久远且单位改制,很多材料交接保管不完善,所以没有找到方燕律师团队要调查的这套房子的动迁资料。方燕律师团队并没有气馁,又联系了长宁区公房资产经营公司、确权登记中心等部门,查询该房的动迁资料,但均未查到。虽然方燕律师团队动了很多脑筋、去了很多部门,但最终因年代久远而未能查到相关资料,这也是方燕律师对此案感到遗憾的地方。但对孙1、袁某住房的调查工作,还是有收获的。方燕律师团队查到,孙1原住房于1998年出售后,孙1的前夫又购买了红松路的商品房,并将产权相继登记在孙1、袁某名下。该房也是孙1、袁某的实际居住地。显然,孙1在原审中关于“离婚后先是居住在系争房屋内,后搬出在外借房居住”的陈述是虚假的。
针对田1、田2、王1的调查工作也较为顺利。方燕律师团队调查到田2、王某2014年共同购买了海笛路上的一套连体别墅,建筑面积答200多平方米。经走访该房所在地居委会,证实了田1、王1实际居住在该别墅内。由此可见,田1、田2、王1原审中关于“一直在外借房居住,没有任何住房”的陈述,也是虚构的。此外,方燕律师团队还调查到田1得知系争房屋被征收后,为了多分补偿款,立即与丈夫协议离婚,而离婚的时间发生在征收公告做出之后。这些事实,原审中或者没有查明,或者是做出了错误的认定。而这些事实对于“田1、田2应少分征收补偿款项”的观点,起到了重要的作用。
由于方燕律师对系争房屋所在地块的征收补偿方案比较熟悉,知晓该地块在2019年年底给每户发放了搬迁奖励50,000元、签约奖励90,000元,而原判决却遗漏了这两笔奖励费用,未作出处理。于是,方燕律师调取了上述奖励费用的结算单,作为证据提供给了二审法院。最终二审法院对上述奖励费用一并做出了处理,减少了当事人的诉累。
当事人收到二审判决书后,非常开心。相比原判决,他们多分得将近100万元的款项,大大缓解了他们购房资金的压力。方燕律师个人觉得,此案之所以能取得较好的效果,一是上诉切入点的选择是准确的,即原判决结果是否达到当事人之间的利益平衡,二是调查取证工作扎实,很有力地支撑了上诉人的上诉理由。政府征收房屋的目的是为了改善居民的居住条件和生活环境,征收补偿利益分配时应当优先考虑实际居住人的居住利益。对于选择货币补偿的被征收户,依赖于被征收房屋居住的人员可分得的款项应当满足他们在市场上购房的实际需求。由于每个案件的具体情况都是不同的,所以很难用一把尺子去衡量。即便有类似的案例,也不能完全照搬。作为律师,就应该详细地了解案情,找出对当事人有利的观点并收集相关的证据加以证明,这样才能更好地维护当事人的利益,取得好的办案效果。
本文摘要:公房征收, 实际居住人, 共同居住人,同住人,征收补偿利益分割,他处住房,户口在册人员,公平原则,上海动迁律师方燕,上海动拆迁专业律,上海拆迁律师
《分配房屋征收补偿利益时应着重保护实际居住人的利益》为方燕律师的原创文章,谢绝转载,上海动拆迁律师方燕感谢您的配合!方燕律师已入选上海市律协十一届不动产征收(拆迁)业务研究委员会委员。

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