买、卖和中介三方签订的二手房买卖合同是否有法律效力?

发布日期：2021-03-06 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称　　原告仇一向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《二手房买卖合约》已经解除;2、判令被告向原告退还购房定金220000元;3、判令被告向原告支付违约金892000元;4、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2017年10月26日，原告与被告的代理人何二全签订了《二手房买卖合约》。合约中约定：被告将房屋(下称涉案房产)以人民币4460000元的价格转给原告(合约第一条、第二条);购房定金220000元，原告在合同生效之日起两日内支付(合约第三条);购房款的支付方式为原告通过银行按揭向被告进行支付，具体为原告须在2018年1月20日之前将定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至原、被告双方约定的银行监管账号或其他第三人的监管账号，然后双方在2018年2月20日之前进行递件过户(合约第四条、第五条)。　　二、被告辩称　　被告谢三辩称，1、案涉合同未能正常履行属于不可抗力，答辩人不存在过错，无需承担违约责任。2017年10月26日，答辩人与被答辩人签订《二手房买卖合约》，答辩人严格履行合同义务，积极配合被答辩人办理购房手续。在合同签订以后，案外人何四滥用诉权，无正当理由起诉答辩人，人民法院依据案外人何四的申请，查封了答辩人名下4套房产，其中涉案房产也属于被查封的房产。案外人何四自知其起诉无法律依据，于2018年1月16日撤回对答辩人的起诉，但撤诉后其未向法院申请解封，答辩人只能自行以最快速度向福田法院申请解封，但仍无法在2018年2月20日前解封，导致无法在该时间节点前进行递件过户。综上，在2018年2月20日前未能进行递件过户是因为案外人何四无故查封了答辩人案涉房产，答辩人不存在过错，在签订《二手房买卖合约》时，案涉房产不存在被查封的情形，答辩人未隐瞒任何事实，已经履行合同义务，在履行合同过程中房产突然被查封不是答辩人的过错所致，答辩人也无法控制，被查封属于不可抗力，因此答辩人无需承担责任。　　三、本院查明　　2017年10月26日，原告与被告的代理人何二全签订了《二手房买卖合约》。合约中约定：被告将房屋(下称涉案房产)以4460000元的价格转给原告(合约第一条、第二条);购房定金220000元，原告在合同生效之日起两日内支付(合约第三条);购房款的支付方式为原告通过银行按揭向被告进行支付，具体为原告须在2018年1月20日之前将定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至原、被告双方约定的银行监管账号或其他第三人的监管账号，双方在2018年2月20日之前进行递件过户(合约第四条、第五条)。　　在合约中，被告确认对涉案房产享有完全的处分权，被告确认涉案房产依被告陈述确定，被告对其真实性负责并保证没有查封的情况，如与实际情况不符则被告按照本合约第十条承担违约责任，如与实际情况不符则被告按照本合约第十条承担违约责任(合约第六条)。合约中约定如果原、被告未按照本合约约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合约。　　如违约方逾期超过五日，守约方可解除合约并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任(合约第十条)。《二手房买卖合约》签订之后，原告根据约定向被告支付购房定金220000元。2017年11月21日，原、被告双方就首期资金到招商银行进行了监管，监管资金为2010000元。在做资金监管的同时，原告向银行提交了抵押贷款的资料，并申请银行为原告出具贷款承诺书。　　2017年11月22日，招商银行工作人员通知原告，因涉案房产被法院查封，银行无法向原告出具承诺书。原告得知案外人何四起诉被告及何二全要求确权并分割房产，案外人已经通过法院查封了该房产。2017年12月12日，原、被告到银行签订了《关于仇一监管的情况说明》，解除了资金监管手续。直至2018年2月20日，案涉房产仍未解封，该房产无法进行进行递件过户至原告名下。现原告以被告违约为由，诉至法院，望判如所请。审过程中，原告申请变更部分诉讼请求，现请求：1、依法判令解除原、被告于2017年10月26日所签订的《二手房买卖合约》;2、判令被告向原告退还购房定金220000元;3、判令被告向原告支付违约金892000元;4、判令被告承担本案的全部诉讼费。被告对原告当庭变更诉讼请求明确表示不需要重新举证及答辩期限。　　四，裁判结果　　一、解除原告仇一与被告谢三于2017年10月26日签订的《二手房买卖合约》;　　二、被告谢三应在本判决发生法律效力之日起十日内，退还原告仇一购房定金220000元;　　三、被告谢三应在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告仇一违约金892000元。　　五、律师点评　　原告仇一与被告谢三签订的《二手房买卖合约》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。被告谢三作为出卖人未能按照合约约定的时间将房屋过户至原告名下，导致合同无法履行，已经构成根本违约，故原告要求解除上述《二手房买卖合约》诉讼请求于法有据，予以支持。　　关于返还定金的诉讼请求，被告虽抗辩称仅收到200000元的定金，但原告提交的定金收款收据中体现的金额为220000元，而被告未提供证据予以反驳，故本院确认被告收到原告的定金数额为220000元。由此，合同解除后，谢三应将仇一向其支付的定金220000元予以返还。关于仇一提出按照购房金额的20%赔偿违约金，即赔偿违约金892000元的诉讼请求。　　根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原、被告签订的《二手房买卖合约》中第十条约定：“如买卖双方未按照本合约约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合约。如违约方逾期超过五日，守约方可解除合约并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。”现原告主张被告按照成交价20%支付违约金即支付违约金892000元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，予以支持。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务