实际居住人扩建的房屋拆迁时如何补偿？

发布日期：2021-03-06 作者：靳双权律师

一、原告诉称。张三系N农场原职工，在职期间，N农场曾向张三分配了职工宿舍4间，由张三长期居住。2004年6月，张三对原N农场宿舍区的4间平房进行修建，作为张三及家属生活和居住之所。2016年9月，南郊棚户区改造拆迁，张三在N农场宿舍区翻建的房屋在拆迁范围，张三系被拆迁人。由于张三年迈身体不适，出行不便，不能亲自前往办理房屋拆迁的相关手续。2016年9月19日，张三给李四出具委托书，委托李四作为其代理人代为办理拆迁相关事宜。此后，张三在得知办理拆迁安置相关事宜中，三被告在明知张三为权利人的情况下，却恶意串通以李四名义与S公司签订《安置补偿协议》和《定向安置房买卖合同》，损害了李四的利益。2016年10月27日，李四以自己名义与S公司签订《安置补偿协议》；2016年12月25日，李四以自己名义与S公司签订《安置补偿协议补充协议》；2016年12月14日，李四以自己名义与S公司签订《定向安置房买卖合同》、《定向安置房买卖合同》。根据上述事实及相关法律规定，三被告的行为已严重侵害了张三的合法权益。李四与S公司所签订的《安置补偿协议》、《安置补偿协议补充协议》以及《定向安置房买卖合同》应为无效合同。N农场与S公司应配合与张三另行签订安置补偿协议和安置房买卖合同。为维护张三的合法权益不受侵害，现提起诉讼，请求支持张三的诉讼请求。原告张三向本院提出诉讼请求：1.请求判令李四与S公司于2016年10月27日、2016年12月15日分别签订的《安置补偿协议》、的《安置补偿协议补充协议》无效；2.请求判令李四与S公司于2016年12月14日签订的的《定向安置房买卖合同》、的《定向安置房买卖合同》无效；3.请求将李四与S公司签订的《安置补偿协议》、的《安置补偿协议补充协议》被腾退人变更为张三，N农场与S公司配合将《安置补偿协议》、《安置补偿协议补充协议》被腾退人变更为张三；4.请求将李四与S公司签订的的《定向安置房买卖合同》、的《定向安置房买卖合同》买受人变更为张三，N农场与S公司配合将的《定向安置房买卖合同》、的《定向安置房买卖合同》买受人变更为张三；5.诉讼费由3名被告负担。二、被告辩称。被告李四辩称，不同意张三的诉讼请求。涉诉房屋土地是N农场的，张三是N农场的员工，被拆迁房屋是宿舍，2004年李四与第三人赵六、张三协商以后由李四、赵六出资将房屋进行翻建，翻建后房屋出租租金由三人平分。2016年该宿舍拆迁，张三在天津居住，李四将此事告知张三后，张三全权委托李四办理相应事宜，因为房屋是李四、第三人赵六建造的，产权登记的是张三，不能有3名被拆迁人和被安置人，只能选1人，于是就选择李四作为被拆迁人。李四办完拆迁手续后，把拆迁结果告知了张三，拆迁款和拆迁合同都给了张三。2017年第三人赵六对李四签订的合同产生异议，将李四与张三诉至法院，法院判决以后，三人按照判决内容将拆迁款分割完毕，但房屋无法分割。从盖房到分配拆迁利益，李四并未与他人恶意串通，也未侵占任何人的利益，李四坚持认为与S公司签订的合同是有效的。被告S公司辩称，不同意张三的诉讼请求。1.S公司作为腾退实施主体合法。S公司在2015年12月28日由B市人民政府授权为N农场棚户区改造项目的合法实施主体。2.S公司的腾退实施程序合法。S公司在2016年9月制定《N农场棚户区改造项目腾退补偿安置实施方案》，并在B市住房和城乡建设委员会进行备案，S公司的腾退过程也是依据该实施方案合法进行。3.被腾退房屋在腾退过程中经过李四、产权单位及拆迁服务公司确认，被腾退人即为李四。在S公司腾退过程中，经被腾退人及拆迁服务公司确认，本案涉案被腾退人为李四。腾退档案中，有李四的承诺书、拆迁服务公司的入户调查表等相关材料证明，在涉案房屋被腾退时，被腾退人即为李四，S公司与李四签订办理腾退相关事实是无误的。4.张三明知被腾退人为李四，并与李四对腾退获得的利益进行过分割。张三及李四在2017年与第三人赵六的共有纠纷一案中，经法院审理查明，涉案被腾退房屋在腾退时，张三并不在被腾退房屋居住，涉案被腾退房屋由李四等人出资翻建，翻建之后用于出租，由李四管理。李四与S公司于2016年年底办理完毕腾退相关手续后不久，张三就与李四在2017年1月关于被腾退获得利益签订了相关协议书，对获得的补偿利益进行分割，证明了张三明知也确认过李四就是本案涉案腾退房屋的被腾退人。并且在该案件中，各方对于被腾退房屋实际所获得的补偿利益也是认可无争议的。而该案的判决也是在涉案腾退补偿协议有效的基础上做出的。综上，张三对于被腾退房屋的整个腾退过程及实际的被腾退人为李四是明知而确认的，S公司与实际被腾退人李四签订的相关腾退补偿协议为有效协议。因此，请求法院驳回张三的诉讼请求。被告N农场辩称，不同意张三的诉讼请求。张三是N农场的员工，涉诉房屋2004年翻建了，当时N农场知道房屋系张三、李四以及第三人赵六三人的，经三人协商一致，由李四签订了拆迁安置补偿协议。其他意见与S公司的第3、第4点意见一致。第三人赵六述称，应驳回张三的诉讼请求，同意李四的意见。涉诉被拆迁房屋由李四与第三人赵六出资建造了。房屋闲置一年多以后出租，每人分得三分之一的出租利益。拆迁签协议时就是这么说的，不能三个人为被拆迁人，所以选择了李四。拆迁之后他们把第三人赵六撇开谈分割事宜，所以第三人赵六就去起诉了，通过举证，法院判决张三、李四、第三人赵六三人每人分得三分之一的拆迁利益。一审判决后，三人按照判决内容分配了拆迁款，协商好了谁要房子合同就变更为谁的名字，所以当时签订的拆迁协议应当是合法有效的。三、本院查明。张三原系N农场职工，2004年6月15日，N农场为解决张三居住问题，同意张三在N农场宿舍区原址翻建房屋四间。2015年12月，经B市人民政府授权，S公司作为N农场棚户区改造项目的实施主体，承担该项目资金筹集工作，并全权负责办理项目立项、规划、土地、腾退安置等相关手续，组织实施该项目及市政基础设施建设等工作。张三申请翻建的宿舍被纳入被拆迁范围。2016年10月27日，腾退人（甲方）S公司与被腾退人（乙方）李四签订《安置补偿协议》及补充协议，协议约定了甲方应当补偿给乙方的拆迁安置补偿款及乙方购买回迁安置房的套数及价款。2016年12月14日，出卖人S公司与买受人（被安置人）李四签订《定向安置房买卖合同》两份，约定买受人购买回迁安置房两套。2017年1月8日，张三、李四及各自家人共同签订协议书，对房屋拆迁利益进行了分配。2017年3月，第三人赵六以共有纠纷为案由将张三、李四诉至本院，要求分割房屋拆迁利益，2018年3月15日，本院作出一审判决，认定被拆迁房屋由李四、第三人赵六出资翻建，张三、李四、第三人赵六应共享房屋拆迁利益，据此确认张三、李四、第三人赵六三人各自享有拆迁利益三分之一的份额。判决作出后，张三对判决不服，提出上诉，现该案正在二审审理过程中。四、裁判结果。驳回原告张三的诉讼请求。五、律师点评。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所签订的合同无效。本案中，李四系被拆迁房屋的翻建出资人，其以事实行为取得相应房屋权利，并且长期管理使用房屋，S公司经入户调查及经原产权单位N农场确认后，以李四为被腾退人签订拆迁协议具备合理信赖，张三并无充分证据证明李四与S公司在签订合同时有恶意串通的情形。庭审中，李四认可张三享有相应拆迁利益，李四与张三亦就拆迁利益的分配签订过协议书，如双方以及第三人对拆迁利益的分配产生纠纷，各方可另行解决，该情形亦非导致合同无效的法定事由，故张三主张李四与S公司签订的拆迁协议无效的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。张三与S公司并无合同关系，而拆迁行为属行政行为，对被拆迁人员的认定、补偿内容及拆迁安置协议签订的其他具体事项的确定，不属于人民法院民事诉讼的受理范围，故张三要求将S公司就涉诉被拆迁房屋签订的拆迁安置协议的内容保持不变，合同相对方变更为张三的诉讼请求，应当予以驳回。

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