城镇居民签订的农村房屋买卖合同是否有效？

一、原告诉称。原告与被告于2002年10月22日签订《买房契约》，原告将登记在自己名下的26号院房屋卖给被告，作价三万元。原告仅有涉诉宅院一处居所，并无其他住处，多年来一直居住在承包地。宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特有权利，被告不具有涉诉宅院集体组织成员的身份，其系城镇居民户口，依照我国相关法律，被告不能享有涉诉宅基地使用权，故原、被告签订的《买房契约》违反国家法律规定，应属无效。原告张三向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的26号院房屋及宅院《买房契约》无效；2.被告向原告返还涉诉房屋及宅院；3.被告返还原告集体土地建设用地使用证原件；4.诉讼费由被告负担。
    二、被告辩称。被告李四辩称：双方对房屋买卖契约是真实意思表示，并且时隔久远，原告此时提出确认买房契约无效，违反诚实信用原则，不应得到支持。买卖房屋当时已经做了契税交纳，在农村房屋买卖中类似于过户的程序，获得相应主管部门的认可，在类似的农村房屋买卖纠纷中如果办理这种手续，买卖合同有效性应该得到支持。从买卖的金额和原告的诉请对被告是不公平的，当年的三万元和今天的三万元是相差很大的。李四一直在涉诉房屋内居住，没有其他居所，如果房屋返还给原告，李四将无处居住。集体土地建设用地使用证已经丢失，无法返还。综上，不同意原告的诉讼请求。
   三、本院查明。张三系X村村民，为农业户口。李四为城镇居民户口。张三在X村原有宅院一处，该宅院系26号院。1992年12月，原S县土地管理局为涉诉宅院处宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》，登记的土地使用者为张三。2002年12月22日，张三与李四达成《买房契约》，约定张三将26号院的房屋及院落卖与李四，李四支付张三房款3万元。双方于同日签订《买卖房屋草契》一份，张三将正房五间、厢房三间凭中人李某说合情愿卖与李四名下永远为业，卖价三万元。该《买卖房屋草契》中证人处有李某签字，鉴证机关人处有S县土地规划科盖章，及X村村民委员会盖章。2003年12月9日，李四按照计税金额30000元缴纳买卖契税900元，并取得了S区地方税务局颁发的《契证》。按照双方约定，张三将26号院及《集体土地建设用地使用证》交付李四。此后，李四使用26号院至今，并在其使用过程中对26号院内的房屋及院落进行了改扩建。审理中，经本院释明，李四坚持双方达成的房屋买卖协议有效，对本案涉及的所有损失问题，李四不要求一并解决，保留其诉讼的权利。
    四、裁判结果。1、原告张三与被告李四于二〇〇二年十月二十二日就X村1号宅院、房屋达成的《买卖契约》无效；2、被告李四将位于X村1号的院落、房屋腾空后返还给原告张三，于本判决生效之日起六十日内执行；3、驳回原告张三的其他诉讼请求。
    五、律师点评。农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，张三与李四虽然达成了农村房屋买卖协议，但因李四并非X村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。对于李四主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费，故该买卖关系有效的辩解意见，因张三与李四并未办理土地使用权的变更登记手续，李四所提供的证据只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对其该意见，不予采纳。房屋买卖合同被确认无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方。故张三要求确认《买卖契约》无效及返还涉诉房屋及院落的请求，予以支持。现李四明确表示26号院集体土地建设用地使用证原件已经丢失。在原告张三不能举证证实被告李四目前持有原件的情形下，其要求返还集体土地建设用地使用证原件的诉讼请求，不予支持。至于因合同无效导致被告李四的经济损失，因被告李四保留诉权，故本案不作处理。