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离婚协议中约定房屋归一方所有,不过户会有那些法律风险!

发布日期:2021-04-09    作者:王丽侠律师

很多人在离婚时由于房屋贷款存在银行贷款问题,未能及时办理房地产过户手续,一旦另一方发生债务纠纷,原本约定归一方所有的房产有可能就变成债权人申请查封的对象。
【裁判摘要】
   根据我国《物权法》规定,不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果,一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下,离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。
【案情全文】 原告:付金华,女,47岁,汉族,住上海市松江区。
被告:吕秋白,男,48岁,中华人民共和国香港特别行政区居民,住上海市闵行区。
第三人:刘剑锋,男,52岁,汉族,住浙江省桐乡市。 
   原告付金华与被告吕秋白、第三人刘剑锋发生案外人执行异议纠纷,向上海市第一中级人民法院提起诉讼。 
   原告付金华诉称:原告与第三人刘剑锋于1989年10月登记结婚,婚后于2000年购买了本市松江区中山二路X弄X号X室房屋(以下简称中山二路房屋)、于2003年购买了本市松江区北翠路X弄X号房屋(以下简称北翠路房屋)。双方于2007年10月29日登记离婚,在离婚协议中约定,该二处房屋的所有权均归原告所有。但两人为减少按揭贷款转贷手续费和缓缴交易契税,暂未办理不动产变更过户手续。原告离婚后一直居住于上述中山二路房屋中。因第三人与被告吕秋白于2012年发生股权转让纠纷并诉至法院,被告依据生效的法律文书(2012)沪一中民四(商)初字第S51号民事判决向法院申请执行,法院查封了登记于该案被执行人刘剑锋名下的中山二路房屋及登记于原告和第三人名下的北翠路房屋。原告就此查封向该案执行部门提出执行异议,被裁定驳回。原告认为,尽管上述房屋的所有权尚未变更登记至原告一人名下,但已有充分证据证明原告对上述二处房产有合法物权。第三人对被告的债务是其与原告离婚后所发生的个人债务,原告仅是该执行案件的案外人。故请求法院判令:一、确认上海市松江区中山二路房屋、上海市松江区北翠路房屋的所有权属于原告;二、解除对前述两房地产的司法查封,停止对该房地产的执行。被告吕秋白辩称:原告付金华和第三人刘剑锋在离婚协议中的约定不能对抗物权法第9条和14条的规定。房产权利人要以登记为准,不能因当事人的私自约定而改变。故不同意原告的诉讼请求。 
   第三人刘剑锋表示其同意原告付金华的诉讼请求。上海市第一中级人民法院查明: 
   原告付金华与第三人刘剑锋夫妻关系存续期间购买了本市松江区中山二路房屋及松江区北翠路房屋。其中中山二路房屋的房屋产权登记在第三人名下,北翠路房屋产权共同登记在原告与第三人名下。北翠路房屋名下尚有银行抵押贷款,主贷人为第三人。 
   2007年10月29日,原告付金华与第三人刘剑锋在民政部门登记离婚。2007年10月31日,原告与第三人签订离婚协议,约定:“大儿子刘洋归女方,小儿子刘海归男方;上海市松江区的两套房屋归女方;公司股份第三人21.125%、刘洋21.125%、刘海21.125%、原告16%,刘洋的股份由女方代管”。该离婚协议目前留存于民政部门。上述离婚协议签订后,协议所涉的房屋产权及公司股份均未发生变更登记。 
   第三人刘剑锋于2008年3月12日与案外人领取了结婚证,并于2012年10月30日经法院调解达成离婚协议并由法院出具民事调解书。 
   第三人刘剑锋因与被告吕秋白之间的股权转让纠纷,经法院审理并于2013年3月27日作出(2012)沪一中民四(商)初字第S51号民事判决,判令第三人于判决生效之日起十日内归还被告人民币2000万元并支付相应的利息,利展纺织(浙江)有限公司、浙江宏展新材料有限公司对第三人承担连带还款责任。该案生效后,因第三人及利展纺织(浙江)有限公司、浙江宏展新材料有限公司未履行生效判决所确定的还款义务,故被告向法院申请执行。在执行过程中,法院依法查封了上述中山二路房屋及北翠路房屋。 
   原告付金华在上述房屋被查封后,向法院执行部门提出异议,其主要理由是,在与第三人刘剑锋的离婚协议中已约定了上述两套房屋的所有权归原告所有,仅未办理过户手续。故要求法院解除对系争房屋的查封并中止执行。 
   法院执行部门对此依法组成合议庭进行了听证审查,并于2014年6月19日作出(2014)沪一中执异字第7-1号、7-2号执行裁定书,裁定驳回付金华提出的异议。原告付金华遂提起本案诉讼,要求判如所请。
上海市第一中级人民法院认为: 
   本案系争房屋是原告付金华与第三人刘剑锋夫妻关系存续期间所购买,根据婚姻法相关规定,系争房屋应属原告与第三人的夫妻共同财产。 

   我国《物权法》第九条明确规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有,这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分,该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果,也不具有对抗第三人的法律效力。因系争房屋的产权未发生变更登记,第三人刘剑锋仍为系争房屋的登记产权人,其在系争房屋中的产权份额尚未变动至原告名下,故在第三人对外尚存未履行债务的情况下,被告吕秋白作为第三人的债权人,要求对第三人名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。 

   原告依据《离婚协议书》对系争房屋产权的约定要求确认系争房屋的所有权属其所有并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求于法无据,法院不予支持。 综上,上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定,于2015年2月9日判决: 驳回原告付金华的诉讼请求。

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