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完胜案例:房屋面积小、未实际居住,一定属于特殊情况吗?

发布日期:2021-04-27    作者:张峥嵘律师

法律条文

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定了公有住房“共同居住人”的定义:共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定:在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋的,视为同住人。

法律分析
很多对法律一知半解的当事人,就想生搬硬套上述规定,将自己没有实际居住公有住房的原因归结为:居住困难而不能实际居住的特殊情况,进一步要确认自己的同住人身份,主张拆迁利益。确实在大多数情况下,被拆迁的公有住房房间数量少、面积狭小,达不到人均居住面积标准,从客观情况上看,确实构成居住困难。但是,有些户籍人员没有实际居住却并不是因为居住困难,比如说在他处有房屋居住的情况下迁入户籍,对拆迁房屋并没有居住需求,或者说他们迁入户籍并非为了居住房屋,而是读书、落户等其他原因,是承租人和同住人对他们的帮助行为,且往往承租人和同住人并没有保障他们居住的法定义务。无论拆迁房屋面积是大是小,他们都不会居住也无权利居住。此时就难以套用居住困难而没有实际居住的特殊情况,不能获得同住人资格。

真实案例 近来已有越来越多的案例印证了上述观点。下面可以参考张峥嵘律师代理的一起普陀区拆迁的完胜案例。

一审案号:(2020)沪0107民初6098号 二审案号:(2021)沪02民终1153号

案情:陈某夫妇均是上棉六厂职工,1988年单位分给陈某一家三口一处普陀区胶州路公有住房,部位是底层前间,建筑面积23.265平方。2000年,陈某妻子的姐姐吴某因离婚,房产归了男方,在征得陈某同意后迁入户口。2005年陈某的妹妹也因离婚出售房产,和女儿一起迁入户口。而从2001年起,陈某一家因种种原因,在外租房居住10余年,并将胶州路房屋出租,直至房屋征收。

陈某在房屋征收前已经过世,而征收后,陈某的妻姐、陈某妹妹及外甥女,一反之前的态度,要求分得拆迁款,导致了本案诉讼。这三人均承认未实际居住胶州路房屋,但陈某的妻姐声称当时是姐夫要求她迁入户籍,并且答应房屋拆迁时给她补偿,而陈某的妹妹及外甥女则表示胶州路房屋只有一个房间,又一直处于出租状态,无法居住,且她们名下无房,申请廉租房在外居住,因此属于特殊情况而无法入住。

法院判决 那么他们的观点有没有道理呢?

一审法院认定:陈某妹妹虽主张被征收房屋出租致其无法居住,但结合她们户籍迁入的时间、原因,主张未居住属于特殊情况的理由不能成立。陈某的妻姐主张陈某答应给其动迁款,未提供证据证明。这三人虽然户籍在被征收房屋内,但从未在被征收房屋内居住,属于空挂户口,依法不属于共同居住人,无权分得动迁利益。故判决胶州路房屋所有征收补偿款均归陈某妻子及女儿所有。且案件受理费,均由三人负担。

二审法院认定:陈某的妻姐明知被征收房屋的面积较小,仍迁入户籍,说明其对被征收房屋并无居住需求,仅是空挂户口。陈某妹妹上诉提出是因有家庭矛盾而无法居住,但并未提供确凿证据予以证实,且陈某一家同意其户籍迁入,说明没有家庭矛盾。故二审维持了一审判决。

看了这个案例,那些好心帮助他人落户的人是不是该安心了,法官不会一刀切地机械判案,法律的公平正义与大多数人的价值取向、人心向背是一致的。

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