商品房被预查封,开发商能否解除与购房人的预售合同

一、原告诉称　　原告张三向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2015年7月18日签订的《商品房预售合同》，协助原告办理a室房屋的价格申报，过户手续申请、申领该房屋的房地产权证;2、判令被告向原告支付逾期办理上述房屋的房地产权证的违约金〔以已付房款(人民币，下同)2,059,321元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年8月7日起至办理出该房屋房地产权证之日止计算〕。　　事实和理由：原、被告于2015年7月18日签订了《商品房预售合同》，约定被告出售a室房屋一套，房屋总价2,059,321元。但被告未涤除抵押，未按合同约定签署《房屋交接书》，未向房地产交易中心办理价格申报、过户手续申领、申领房地产权证(小产证)，故原告起诉来院。　　

二、被告辩称　　被告b公司辩称：不同意原告诉请。被告已经涤除房屋抵押，《房屋交接书》已经交付原告。原告主张违约金没有合同依据，被告已经交付房屋，原告没有任何损失，即便原告有权主张违约金，其主张的违约金计算标准过高。　　

三、本院查明　　2015年，原、被告网签了《商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买a室房屋，暂定房屋总价2,059,321元。合同第十四条约定：“在甲方(即被告)办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙(即原告)双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起10天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”　　后原告实际支付总房款2,054,956元，被告交付房屋，并于2018年1月12日短信通知原告领取《房屋交接书》等相关材料，原告于2018年1月17日前去领取。　　另，上述房屋于2017年6月27日被核准登记在被告名下，即取得大产证。2017年11月23日，该房屋上的抵押权被登记注销。　　

四、裁判结果　　被告b置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张三办理a室房屋的价格申报、过户手续申请、申领该房屋的房地产权证(小产证)的过户手续;　　

五、律师点评　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告已履行了支付房款的合同义务，被告应依约履行其合同义务，包括签署《房屋交接书》、涤除抵押，消除过户障碍和履行过户义务。合同第十四条明确约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》;在签署《房屋交接书》之日起10天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。因被告未能按时签署《房屋交接书》，在涉案房屋上设定有抵押权，导致不能按期办理小产证，被告应承担违约责任。现在被告已经涤除抵押，并在本案诉讼期间签署交付《房屋交接书》，故可以办理小产证，被告应按合同约定，履行价格申报、过户手续申请、申领该房屋的房地产权证等合同义务。故对原告第一项诉请应予支持。　　商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋交接而转移，故房屋出卖人将房屋所有权转移给买受人，系其最基本的一项义务，登记的迟延无疑会影响不动产受让人权利的实现。故对被告的迟延协助办理小产证未给原告造成实际损失的辩解，不予采信。根据原、被告双方的约定，办理小产证的期限为被告取得大产证后40日内，被告实际取得大产证即核准时间是2017年6月27日，故被告逾期办理小产证的违约金应从2017年8月7日开始，计算至被告通知原告可领取《房屋交接书》止。关于支付标准，鉴于原、被告双方合同没有约定，本院参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。关于计算所依据的本金，应当按照实际支付的总价2,054,956元计算。