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北京房产——双方签订的以房抵债合同是否具有法律上效力

发布日期:2021-05-04    作者:靳双权律师

原告诉称原告张三向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告一继续履行与原告签订的协议,将北京市大兴区一号房屋腾退、交付给原告使用;2、判令第三人将上述房屋协助登记至李四名下,并在上述房屋登记至李四名下后,李四协助我方办理房屋登记过户手续至我方名下;3、判令李四向我方支付违约金,按照每月5000元计算,自2012年2月22日起至实际交付上述房屋之日止;4、诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年至2015年期间,我与李四系男女朋友关系,李大是李四的母亲。在此期间,李大因资金周转需要,在自己不能正常筹得资金的前提下。李四、李大说服我以我自有房屋作为抵押向各种第三人金融机构贷款,所借的款项均交给李四、李大使用。到2018年6月,李大因各方面的原因未能及时还款,导致我各方面信用受损,不能如期偿还的利息和本金达130万余元。2018年6月13日,李四与我签订了代为李大还款的协议书,在该诉争协议中,双方约定:由李四代李大偿还借款及利息,金额计算至签订协议时为130万元;同时,约定双方将自己各自的房屋对外出售,以筹集还款所需资金,如,我先于李四将自己的房屋出售,所得款项偿还李大的债务,另一部分转交给李四,此时,李四将自己的1602号房屋交付我使用,并在能够过户时将该房屋过户给我;或者李四先于我将自己的房屋出售,则由李四将房屋出售款中的一部分款项立刻转交我代偿李大的欠款。2018年9月14日,诉争协议签订后,各种金融机构向我催款。而李四、李大一直未能偿还借款,又不采取出售自己房屋的措施,情急之下,我将自己房屋出售,并将所得款项先行偿还了李大的欠款。此后我欲将余款按照双方协议的约定交付给李四,并按照协议的约定入住李四承诺交付使用的1602房屋,李四对此明确予以拒绝。我认为,因李大所欠款项,我与李四签订了代为还款的协议,该协议系双方真实意思表示,其内容不违反法律法规的禁止性规定应属合法有效。因此,该协议对双方具有约束力。诉争协议签订后,我为了尽快偿还欠款将自己房屋出售,自己已居无定所。而我欲按协议履行,李四拒绝。其行为已经构成违约严重损害了我的合法权益。为维护自身合法权益诉至法院望判如所请。
   被告辩称被告李四、李大辩称:不同意原告诉讼请求。第一、李四与张三签订的协议违反法律法律强制性规定,违反了中华人民共和国担保法第40条、中华人民共和国物权法第186条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第24条,应属于无效协议。依据我国物权法第186条关于禁止流押、流质条款的规定,抵押权人在债务履行期限届满前不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时候抵押财产归债权人所有;第二、2018年6月13日,李四与张三签订的协议,双方并非是在平等自愿的基础上签订,是张三欺骗李四、李大欠款未还的基础上签订。李四没有向张三借钱,而是李大与张三之间有借款关系,但是李四不知道李大到底借了多少钱还了多少,李大在监狱服刑,李四无法联系到李大,李四当时和张三之间是男女朋友关系,张三谎称李大欠的钱一直没有还,实际上李大基本已经还清张三的所有欠款,李四出于对张三的信任以及无法和李大核实的情况下才签订的以房还贷的协议。第三、李四的房屋是其外祖父、外祖母拆迁后赠与给李四,现在房本并未下来,该房屋现在还没有办到李四名下,在产权未办理的情况下,李四没有权利对涉案房屋进行抵押以及买卖等处分行为。李四的外祖父现在知道李四擅自处分该房屋,已经明确表示要撤销赠与行为。第四、李大和李四已经将所有欠款还清,因此该协议没有继续履行的法律基础。第三人M公司述称:涉案房屋可以办理产权证,李四要求暂停办理,我公司开具了发票,也在建委备案,符合办证条件,其他跟我公司无关,不发表意见。
   本院查明本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认,对于双方当事人有争议的事实,本院进行认定。张三与李四原系恋爱男女朋友关系,李大系李四的母亲,李四、李大、张三曾共同居住生活。2017年9月1日,李四与M公司签订拆迁安置房屋买卖合同,购买了涉案的一号房屋,该房屋坐落为大兴区一号房屋,该房屋登记房屋所有人为M公司。2018年6月13日,李四(甲方)与张三(乙方)签订协议,该协议约定:1、甲方母亲李大向乙方陆续借款,现借款未还总金额约为130万元(确切数字及借款,逾期利息,以实际金额为准)。2、甲方所有的房屋位于北京市大兴区一号房屋(以下简称一号房屋);乙方所有的房屋位于北京市大兴区二号房屋(以下简称二号房屋)。现甲乙双方为解决李大向乙方借款问题,甲方自愿承担该还款义务。甲、乙双方经过平等友好协商,特达成如下协议,以资甲、乙双方共同遵守:甲、乙双方分别将各自的房屋于本协议签订之日进行出售,具体房屋计划处置方案如下:一、如,甲方所有的一号房屋先于乙方所有的二号房屋出售,则1、乙方所有的二号房屋停止出售;2、甲方出售其一号房屋的房屋所得中优先返还乙方借款130万元(确切数字及借款,逾期利息,以实际金额为准),剩余的房屋出售所得归甲方所有,与乙方无关。3、乙方所有的二号房屋仍归乙方所有。二、如乙方所有的二号房屋先于甲方的一号房屋出售,则:1、乙方出售二号房屋所得款。优先扣除借款130万元(确切数字及借款,逾期利息,以实际金额为准)外,剩余的房屋出售所得全部归甲方所有;2、甲方在收到上述房屋出售款后,即将一号房屋的房屋无偿赠与乙方,乙方即享有一号房屋的所有权、使用权及处置权,乙方家属可以在一号房屋居住;3、一号房屋具备过户条件时,甲方应配合乙方积极办理房屋过户手续,房屋过户手续所产生的税费由甲方承担;4、如一号房屋的房屋具备过户条件后,甲方拒不配合乙方办理过户手续,则甲方除应配合乙方办理上述房屋过户手续外,还应支付乙方违约金300万元。2018年9月14日,张三(甲方,出卖人)、赵六(乙方,买受人)、中介公司(丙方,居间人)签订居间服务合同,物业交割声明。2018年9月14日,张三(出卖人)与赵六(买受人)签订北京市存量房屋买卖合同,合同约定:出卖人所售房屋为楼房,坐落为大兴区二号房屋,该房屋已经设定抵押,抵押权人中国工商银行,抵押登记日期2015年8月25日。出卖人应当于2018年10月14日前办理抵押权注销登记。经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为216万元。出卖人应当在收到买受人全部购房款后叁日之内将该房屋交付给买受人。工行海淀支行曾起诉张三,提出:2015年8月20日与9月8日,双方签订抵押合同与借款合同,工商银行海淀支行向张三发放个人文化消费贷款,合同项下循环贷款额度为100万元。张三以其名下位于北京市大兴区二号房屋的房屋作为抵押。因张三屡次出现逾期,特申请仲裁,北京仲裁委员会作出裁决书,裁决:(一)张三向工商银行海淀支行偿还借款本金790996.48元;(二)张三向工商银行海淀支行支付截至2018年6月21日积欠的利息、罚息、复利6973.84元,并应按照合同约定,向工商银行海淀支行支付自2018年6月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利;(三)工商银行对张三名下的位于北京市大兴区二号房屋的房产享有抵押权,并就该抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得物价款优先受偿;(四)驳回工商银行海淀支行的仲裁请求;
   裁判结果一、张三于本判决生效后三十日内给付李四、李大剩余售房款148万元;二、李四于本判决生效后三十日内将北京市大兴区一号房屋腾退交付张三使用;三、北京M公司于本判决生效后三十日内协助李四到房地产主管部门办理北京市大兴区一号房屋房屋的产权登记手续;四、李四于上述第三项手续办理完毕后三十日内协助张三到房地产主管部门办理北京市大兴区一号房屋房屋的产权登记手续。五、驳回张三的其他诉讼请求。
   律师点评本案在审理过程中,张三提出:因与李四恋爱、共同生活。2015年-2017年,李大让张三用自己的房屋做抵押贷款给李大使用,主要分为四笔大的贷款,共计本息190余万元,资金流向是贷款机构放款给张三,张三将所贷款项通过转账、取现的方式交给李大。2018年6月13日签订协议,通过对账,确定尚欠130万元,至2018年9月14日张三将自己房屋出售,发生利息10万元,买房当天李四自认还欠140万元。张三提供相应的银行交易记录及通话录音。李四、李大对上述证据均不予认可,同时提供以下证据:建设银行的转帐记录。李大共给张三转帐582354.2元;李大和李四一共还款1301554.2元。张三提出与李四、李大共同居住生活,很多转账为生活费,在签订协议时候,双方进行了对账,在李四认可欠款金额;如果之前向张三的还款这么多,不可能在2018年卖房时候还承认欠款140万元。经张三申请,法院于2019年8月20日作出民事裁定书,裁定查封李四购买的北京M公司下北京市大兴区一号房屋。通过张三提供的相应的贷款手续、银行流水及微信聊天记录,可以证明张三确实为李大贷款,并将大部分贷款借给李大使用,此后,由李大按期偿还上述贷款,在李大不能归还贷款后,由张三借款偿还部分贷款,并由此产生贷款逾期、罚息、复利等,后张三出售二号房屋268万元,将其中104万余元归还了全部银行贷款。2018年6月13日,李四与张三签订的协议,系双方真实意思表示,不违反法律法规的规定,合法有效。且该协议系以物抵债协议,在我国合同法未明确予以规定,属于无名合同;且属于诺成性合同,此协议明确双方履行约定的义务,替代双方民间借贷中的原给付义务。因为该协议并非简单的直接将涉案的一号房屋抵给张三,双方约定了明确的履行内容,且将出售房屋价格超过借款的数额的处理,对于李四、李大提出的该协议违反中华人民共和国担保法第40条、中华人民共和国物权法第186条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第24条,应属于无效协议的答辩意见,法院不予采纳。因张三与李四存在恋爱及同居关系,且与李大共同生活,对于双方账目在一定程度上存在混同情况,但是现双方均不能提供证据证明混同数额,且2018年6月13日确定李大的借款本息为130万元,虽然张三提出到出售房屋是借款本息为140万元的主张,但是张三后期仅还款104万余元,考虑张三之前确实存在借款偿还为李大贷款的本息行为,法院酌情确定李大拖欠张三借款本息130万元。按照2018年6月13日的协议,扣除此款,张三应将剩余148万元给付李四、李大,李四将涉案的一号房屋交付张三,故对张三要求李四将北京市大兴区一号房屋腾退、交付使用的诉讼请求,法院予以支持;对张三要求M公司将上述房屋协助过户至李四名下,并在上述房屋登记至李四名下后,李四协助办理房屋登记过户手续至其名下的诉讼请求,法院予以支持;因双方均未实际履行该协议的义务,且张三并未提供其存在实际损失的证据,对于张三要求支付违约金的诉讼请求,法院不予支持。

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