非本村集体成员购买宅基地后未过户遇到拆迁如何分割

原告诉称张三向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告及第三人给付原告拆迁款958188元；2、请求判令涉案房屋及院落拆迁安置的5套房屋共计399.74平方米中的70%归原告所有，待安置房可以办理过户登记手续之日起10日内将房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年7月17日，李四将位于北京市大兴区一号房屋的木结构正房6间，亚房3间，包括房前约480平方米使用院落和房前屋后树木22株，卖给被告王五。2003年10月13日，原告为了年老有个安身之所，以人民币18000元自被告王五处购得上述房屋。原告与王五签订《房屋买卖协议》前与王五共同找到了李四，就原告购买该房屋及院落征得李四的同意。原告取得该房屋及院落后对该院落进行了实际控制。2009年，李四起诉要求确认房屋买卖协议无效，大兴区人民法院于2011年9月9日作出民事判决书，判决李四与被告王五签订的房屋买卖协议无效，被告王五与张三签订的房屋买卖协议无效。
   但诉讼过程中，在承办法官明确示明的前提下，李四仍拒不提出要求张三返还房屋的诉讼请求，仅要求判决买卖合同无效，导致该案审判法庭未能在诉讼中依法对因为合同无效返还房屋损失赔偿的权益依法裁决。2015年涉案房屋遇拆迁，在原告不知情的情况下，李四撬开院门，并向征收部门隐瞒了涉案房屋及院落已经出售给原告的事实，致使征收部门以李四作为被拆迁人，取得了涉案房屋的拆迁利益。被告及第三人出售房屋及院落后，因得知已经出售的房屋及相关宅基地已经确定被政府征收或拆迁，以其买卖行为违反国家的强制性规定而提起诉讼，要求法院确认房屋买卖合同无效，其行为违反了诚实信用原则，应对房屋买卖合同无效和所造成的原告的损失承担主要责任。原告认为涉案房屋及院落的拆迁利益中应由70%归原告所有，以弥补原告的损失。王五辩称，不同意原告的诉讼请求，我没有获得拆迁款，更没有获得安置房屋，且并非安置对象，无法给付拆迁利益，没有权利将房屋过户到原告名下。原告、被告之间的房屋买卖合同在2011年被法院确认无效，原告基于买卖合同所产生的主张超过诉讼时效，不应该受到法律保护，请法院驳回原告起诉。
   被告辩称李四、赵六、李五、李六共同辩称，2003年7月17日，李四与王五签订房屋买卖协议书，协议约定李四将其所有的大兴区一号房屋院木结构正房6间，亚房3间，以1万元的价格卖给王五。2003年10月3日，王五以1.8万元的价格将该房屋卖给了张三。2009年，李四向大兴区人民法院提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效，大兴区人民法院作出民事调解书之后李四支付王五3万元，王五将房屋返还给李四，2009年9月19日我们给王五补偿款3万元后，王五将房屋及院落返还给我方。2011年，张三向北京市第一中级人民法院申请再审，大兴区人民法院于2011年9月9日民事判决书，判决确认李四与王五于2003年7月17日就买卖北巷一号院房屋房屋所签订的房屋买卖协议书和王五与张三就买卖一号院房屋所签订的房屋买卖协议书无效，现该判决已经生效。2014年底李四夫妇和李五对涉案北正房6间进行了维修，在院落南侧新建了5间南房，将原有的西厢房3间拆除翻建成3间西厢房。新建房屋和翻建房屋都是李四夫妇、李五夫妇出资所建。2015年7月30日后张三曾多次起诉李四、赵六、李五要求给付拆迁利益，后几次撤诉。2018年5月12日张三再次以农村房屋买卖合同为由，将李四、李五、赵六诉至法庭，要求分割一号院房屋因拆迁取得的定向安置房，房屋归张三所有，2018年9月29日大兴区人民法院作出民事判决书，判决驳回张三的诉讼请求。2018年9月，征地拆迁部门经过核查后发现之前签订的一号院房屋拆迁安置补偿协议不符合规定，将之前签订的协议全部收回，后一号院房屋以李四一人为被拆迁安置人与M公司重新签订了住宅房屋拆迁安置补偿协议。张三将李五、李六、赵六列为第三人无任何事实和法律依据。另，李四与张三之间不存在任何法律关系，且李四和王五之间关于一号院房屋的房屋买卖关系早已了结，故张三将李四列为第三人亦无事实和法律依据。大兴区人民法院于2011年9月9日作出民事判决书至今已经近8年之久，尽管张三曾于2015年7月30日向法院提起诉讼，根据当时的民法通则第135条的规定，本案已超过2年的诉讼时效。综上，请法院驳回原告对于第三人的全部诉讼请求。
   本院查明当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：张三、王五二人均非北京市大兴区A村集体经济组织成员。李四与赵六系夫妻关系，二人共生育一子一女，即儿子李五、女儿李六。2003年7月17日，李四与王五签订《买卖房屋协议书》，约定将“大兴区A村李四正房六间、亚房三间，包括房前约480平方米使用院落和房前屋后的树木22株，以1万元的价格卖给大兴区A村王五”，房款于2003年7月25日全部付清。2003年10月13日，王五又将该房屋以18000元的价格卖给张三，房款当日结清。2009年9月21日，李四与王五达成民事调解书，李四当日向王五交付3万元补偿款，王五将涉案院落及房屋返还李四。因张三就上述调解书申请再审，北京市第一中级人民法院于2010年7月20日作出民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2009）大民初字第7583号民事调解书，将本案发回重审。重审过程中，李四重新提交起诉状，追加张三为第三人。
   李四变更后的诉讼请求为：1.确认李四与王五于2003年7月17日就买卖大兴区一号院房屋所签订的《房屋买卖协议书》无效；2.王五与张三就买卖大兴区一号房屋房屋所签订的房屋买卖协议无效；3.位于大兴区一号房屋房屋所有权及宅基地使用权由李四所有；4.判令王五返还李四基于北京市大兴区人民法院民事调解书向其支付的补偿款3万元；5.诉讼费用由王五承担。案件审理过程中，经合议庭向李四释明，李四坚持不要求返还房屋，仅要求确认诉争房屋的所有权及宅基地使用权归其所有。本院经审理后认为，王五为北京市大兴区A村村民，其无权使用A村的宅基地，故李四与王五双方签署的买卖A村的农村房屋的合同无效。王五将上述房屋卖给城镇居民张三的合同亦无效。合同被确认无效的自始没有法律约束力，当事人可以要求返还基于该无效合同取得的财产。对于李四要求确认诉争房屋所有权归其所有一项，因本案中的房屋买卖合同已被确认无效，合同各方对合同标的物也就是诉争房屋所享有的权利也已恢复到合同订立之前，故李四的此项确认之诉已隐含于前述无效请求中，本院不再单独处理。对于李四要求确认宅基地使用权归其所有一项不属于人民法院主管，对于该项诉讼请求本院不作处理。李四要求王五返还基于原审调解书支付给王五的3万元案款，本院认为该项诉讼请求的内容属于执行回转的范畴，不应在本案中进行处理。本院于2011年9月9日民事判决书，判决：1.李四与王五于2003年7月17日就买卖北京市大兴区一号房屋房屋所签订的《房屋买卖协议书》无效；2.王五与张三就买卖北京市大兴区一号房屋房屋所签订的房屋买卖协议无效；三、驳回李四的其他诉讼请求。该判决已经生效。庭审中，李四称其未在审理中主张返还涉案院落的原因系王五已于2009年9月向其返还涉案院落，且王五当时亦未告知涉案院落转卖给张三一事。王五、张三均称李四知晓涉案院落转售给张三一事。王五另称其将涉案院落退还给李四的原因为张三向其表示不要涉案房屋了，并认可张三未向其主张购房款返还事宜。2015年7月，涉案北京市大兴区一号房屋院被征地拆迁。
   拆迁之时，涉案一号院房屋的宅基地面积被确认为589平方米，建筑面积被确认为242.15平方米；李四作为被拆迁人与M公司公司签订住宅房屋拆迁安置补偿协议及补充协议。涉案一号院房屋的拆迁安置利益包括：（实际购房三套，均系以李四名义选购，总面积为196.27平方米，购房总价款为893675元）。扣除购房款后的剩余拆迁补偿款1163561元已全部发放至李四名下。另查，李四家另有一处院落，位于北京市大兴区A村3号院。拆迁之时，涉案一号院房屋的在册户籍人员为李五及妻子、儿子李小五，均系农业户籍人员。涉案3号院的在册农业户籍人员为李四、赵六，非农业户籍在册人员为李六及女儿李小。拆迁之时，涉案3号院被分为三户，李四、李五、李六作为被拆迁人与M公司公司签订住宅房屋拆迁安置补偿协议及补充协议。李四与赵六于拆迁之前离婚，于拆迁之后复婚。关于涉案一号院房屋内的房屋情况，张三称其将f翻修，涉案房屋一直处于闲置状态，其委托王五帮忙照看，没有专门维护，其最后一次去涉案一号院房屋系2012年。涉案院落自2009年至拆迁前一直由李四家占有使用。为证明存在修缮、拆除翻建及新建房屋情形，李四等第三人向本院提交了一组照片。
   判决结果一、李四于本判决生效后七日内给付张三拆迁款812996元；二、驳回张三的其他诉讼请求。
   律师点评，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。关于涉案一号院房屋的南房，根据双方当事人陈述，该南房系李四家在涉案两份房屋买卖合同被确认无效之后建造的事实可以得到确认。关于涉案院落的北房，根据双方当事人在此次案件及之前案件审理中的陈述，张三更换北房门窗及大门的事实亦可以得到确认。法院依法确认李四家更换北房门窗及房顶的事实存在。关于涉案院落内的西厢房，法院依亦法确认李四家在西厢房基本坍塌后进行拆除翻建的事实存在。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
   生效判决已经认定李四与王五、王五与张三之间就涉案一号院房屋内的北房和西厢房达成的房屋买卖合同均属无效，李四作为房屋出售方，其应对房屋买卖合同的无效承担主要过错责任。现张三出资购买的涉案一号院房屋内的北房及西厢房被确权到李四名下，涉案一号院房屋的拆迁利益全部由李四享有，在张三亦未主张返还购房款以及王五亦未向李四主张拆迁利益的情形下，李四作为拆迁利益实际掌握方应负有向张三进行房屋折价补偿及赔偿相应财产损失的义务。关于应给付的房屋折价补偿款数额，综合考虑张三、李四均对涉案北房存在修缮维护贡献、涉案西厢房存在坍塌后的拆除翻建情形，法院依法酌定为涉案北房所对应的房屋补偿款的80%。关于应给付的财产损失赔偿数额，法院结合过错程度酌情综合确定为涉案一号院房屋所对应的宅基地区位补偿款的70%。定向安置房的目的在于保障被安置对象居有定所，张三并非被安置对象，其无权主张相关权益。对于张三要求王五、李五、赵六、李六承担拆迁款共同给付责任的主张，法院认为该四人并非涉案一号院房屋的被拆迁人，亦未掌握涉案一号院房屋的拆迁利益，原告的该项主张没有事实根据，法院依法不予支持。