共同居住人能够获得房屋拆迁赔偿吗

原告诉称
   张三向本院提出诉讼请求：请求确认李四与C公司于2010年4月18日签订的B市1号商品房预售合同无效。
   李四是B市1号小区的被拆迁人，2006年3月2日，李四与C公司签订了拆迁安置产权置换协议，协议约定李四以私有产权平房置换C公司开发的商品房两套（二居室一套，一居室一套）。2007年6月6日，双方又签订拆迁安置产权置换补充协议一份。2010年4月18日，张三与C公司签订关于1室的商品房预售合同，该预售合同约定自本合同签订后，上述拆迁安置产权置换协议和拆迁安置产权置换补充协议即行终止。张三认为，张三不具备签署《商品房预售合同》的资格。预售合同违反民法公平原则，变相剥夺了李四作为被拆迁人应有的拆迁利益，该预售合同应属无效，故诉至法院。


   被告辩称
   被告C公司答辩称，一、李四与张三系夫妻关系，夫妻关系存续期间，李四以个人名义签订的《拆迁安置产权置换协议》项下置换的安置房属于夫妻共同财产，张三对该等权益依法享有权益。在为落实《拆迁安置产权置换协议》而就安置房屋签订《商品房预售合同》，张三当然有权决定如何签订《商品房预售合同》，因此其以个人名义和以李四名义签订的《商品房预售合同》均应当是合法有效的。
   二、即便张三与能单独决定《商品房预售合同》签订事宜，其实际以李四、张三名义就落实《拆迁安置产权置换协议》而签订《商品房预售合同》，也构成夫妻之间表见代理，该两份合同的后果均应由李四承担。
   三、再退一步说，即便张三无权代理李四办理两套安置房的手续，因涉案房屋已于2010年交付，该夫妻二人也已实际取得房屋并入住6年，在交付之后李四从未向C公司反映过交付房屋与《拆迁安置产权置换协议》不符的问题，李四实际接收房屋并实际入住的事实应视为其对《商品房预售合同》的追认，依法应承担相应的法律后果。结合李四、张三夫妇对安置房屋验收接收、入住、支付差价款等事实，依法应当认定李四认可两份《商品房预售合同》的效力，该合同也不应认定为无效合同。
   四、《商品房预售合同》是按照统一标准实施，该合同内容完全符合法律规定及《拆迁安置产权置换协议》之约定，不存在侵害李四权益的情形，依法应认定有效。如该合同被认定无效，不仅将动摇长期形成的法律关系，不利于民事关系的稳定，同时也对李四家庭权益带来损害。合同无效的法律后果是返还原物、赔偿损失，如涉案合同被认定无效，C公司将依法要求返还安置房屋。请求法院驳回李四的诉讼请求。


   本院查明
   李四与张三于1993年4月9日登记结婚。
   2006年3月2日，C公司（甲方）与李四（乙方）签订《拆迁安置产权置换协议》，根据《城市房屋拆迁管理办法》、人民政府文件《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》以及《1号小区二期拆迁实施细则》，甲、乙双方达成如下产权置换安置协议：甲方以出让方式取得坐落于B市1号地块的国有土地使用权。
   2007年6月26日，C公司（甲方）与李四（乙方）签订《拆迁安置产权置换补充协议》，就《拆迁安置产权置换协议》第十六条约定的开工建设时间、延期开工补偿标准、交房时间及延期补偿标准进行了补充。李四及C公司分别在协议上签字、按捺指纹及加盖公章予以确认。
   2010年4月17日，C公司开具发票，确认收到张三交来定1号房款，金额为4490.64元。
   同日，C公司开具收据，确认收到1室物业费、公维费、取暖费合计4747.6元。
   2010年4月18日，C公司（出卖人）与张三（买受人）签订《商品房预售合同》，约定房屋坐落：B市1号，预测建筑面积共76.51平方米，其中套内建筑面积58.53平方米。合同后附附件一：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图、……附件九补充协议，补充协议第21条约定：自《合同》及本协议签订之日起，原编号为A×××的《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》即行终止，并由买受人交回到出卖人处，双方的权利义务均按照《合同》及附件中的约定履行，双方对此不存在任何异议，任何一方不得再依据《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》要求对方承担任何责任。
   同日，C公司出具《领款单》，内容为：今收到C公司发放的1室（置换协议号：A×××）延期交房补偿金6800元，张三在“领款人”处签名确认。
   同日，张三签署《业主家庭情况登记表》及《验房表》，内容为对1室房屋情况的确认。
   庭审中经询问，C公司表示向张三交付1室是基于《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》的约定，签订《商品房预售合同》的目的在于办理房产证的需要，以及对户型变化补差一些款项的问题进行约定。
   另询，C公司认可未与张三签订有《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》，因张三是李四的同住人，因此《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》是对他们一家人的拆迁安置。


   裁判结果
   确认张三与C公司于2010年4月18日关于房屋坐落B市1号的《商品房预售合同》及全部附件无效。


   律师点评
   C公司与李四分别于2006年3月2日、2007年6月26日签订的《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》均系双方真实意思的表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，亦未侵犯他人的合法权益，依法有效，对此双方均应自觉履行各自的合同义务。本案中双方当事人的争议焦点在于2010年4月18日C公司与张三签订《商品房预售合同》是否有效。
   首先，本案所涉法律关系系拆迁安置产权置换，并非单纯的商品房买卖，李四与C公司在前已签订了《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》，对于安置房屋的户型、面积、楼层、朝向、在整个楼栋中的位置进行了明确的约定，具备合同的主要要件，协议中所涉两套拆迁安置房之一即本案所涉1室。在另案中李四明确表示其实际入住1室是对上述两份协议的履行行为，C公司亦认可交付房屋的依据是两份协议，《商品房预售合同》仅是作为履行办理房屋所有权证手续之用。
   其次，《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》均明确了李四系被拆迁人，《商品房预售合同》系为履行办理所有权证手续之用，其签约主体亦应为李四，张三虽系其配偶，但并非被拆迁人，亦非两份协议的签约主体，无权代表李四签字。现经庭审查明《商品房预售合同》未经李四签字，李四亦明确表示其入住1室系对两份协议的履行，因此不能认定李四的入住行为系对《商品房预售合同》的事后确认。
   再次，户型、面积、朝向、楼层、在整个楼栋中的位置均系房屋的重要属性，直接影响房屋的价值，经查《商品房预售合同》所确定的1室与两份协议中的约定在上述房屋属性上均存在差异，损害了李四依两份协议应享有的权益，而《商品房预售合同》附件九中“自《合同》及本协议签订之日起，《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》即行终止，并由买受人交回到出卖人处，双方的权利义务均按照《合同》及附件中的约定履行，双方对此不存在任何异议，任何一方不得再依据《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》要求对方承担任何责任”的约定，直接阻碍了李四依两份协议主张权益。
   最后，关于C公司提出的如认定《商品房预售合同》将可能导致李四无法继续居住1室的问题，法院已在庭审中明确告知李四，李四表示对此完全知晓并坚持其诉讼请求。至于李四实际入住1室是否属于对C公司变更两份协议中关于房屋属性约定的事后确认，以及张三未经李四授权代为签字的行为应承担何种责任问题，均不属于本案的审理范围，在此不予考虑。