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夫妻一方擅自出售共同共有房屋效力如何

发布日期:2021-05-12    作者:靳双权律师

原告诉称李大、李二、李一向本院提出诉讼请求:1、依法分割原被告共有的位于B市1号房屋(以下简称1号房屋)和B市2号房屋(以下简称2号房屋),判定1号房屋由三原告居住使用,2号房屋三原告享有二分之一的权利份额。2008年Y公司对马路两侧进行环境整治,依据《环境整治工程被拆迁人购买回迁房的安置政策》,回迁房的购房人仅限于经过审核得到认定的回迁人,每人限购50平方米。2009年2月6日,Y公司经审核就B村3号(以下简称3号)院出具的《回迁人口确认单》载明该地址处回迁人口四人,分别为李大、陈小、李二、李一。当时李大与陈小系再婚夫妻,李一系二人生育之女,李二系李大与前妻生育的子女。2009年5月6日,陈小与Q公司签订了两份回迁房认购购销合同,购买了1号和2号安置房屋。2012年8月,李大以离婚纠纷为由起诉陈小至法院,在离婚诉讼期间,陈小多次贱卖本案原被告双方共有的1号、2号房屋,并与第三人恶意串通,严重损害了三原告作为共有人的权利。就离婚诉讼,北京市第一中级人民法院已经作出终审判决,准予李大与陈小离婚,但认为1号、2号房屋涉及李二、李一的权益,需要另案解决,故现诉至法院,提出上述诉请。
    被告辩称陈小于第一次庭审中辩称,之所以能够购买1号、2号房屋,是因为我父母赠与给我个人的3号院中的两间平房被拆迁,是我个人签订的购买安置房屋的买卖合同,购房款也是使用拆迁款支付的,并不是因为三原告所说的有四口人才取得的涉案两套安置房屋,1、2号房屋与三原告没有任何关系,都是我个人的财产。陈小后于此后庭审中变更答辩意见称,认可安置人口对于1号房屋和2号房屋都享有权利,具体如何分割,听从法院判决。王二述称,不同意三原告的诉讼请求。3号院被拆迁的房屋是陈小的婚前财产,是陈小的父母把被拆迁房屋和相应拆迁利益只赠与给陈小个人,涉案两套安置房屋应为陈小的个人财产,陈小又签订买卖合同将两套安置房屋出售给了我,我与陈小之间的买卖合同合法有效,我已经向陈小支付了购房款,且没有证据证明李大不知道陈小出售涉案两套安置房屋,综上,不同意涉案两套安置房屋不应在原被告之间进行分割。王五述称,陈小曾经给我们看过家庭协议、情况说明、民事调解书等材料,显示被拆迁的房屋是陈小父母赠与给其个人所有,2号房屋的购销合同上写明购房人是陈小,因此我方认为2号房屋是陈小个人的。陈小与我签订买卖合同将2号房屋出售给我,我已经支付了全部购房款,陈小将购销合同原件和房屋交付给我,我花费25万元装修了房屋并居住使用至今,我认为我与陈小之间的买卖合同也是合法有效的,我是善意第三人,我对2号房屋享有居住使用权,不同意在原被告之间分割2号房屋。张二述称,李大与陈小离婚纠纷案件的二审判决对于本案所涉两套安置房屋的权属没有进行明确认定,涉案两套安置房屋是否是李大与陈小的夫妻共同财产还是涉及其他人员,需重新认定。我认为,涉案两套安置房屋是陈小的婚前个人财产在婚后拆迁的转化,原告方没有证据证明对涉案两套房屋具有所有权,也没有证据证明两套安置房屋的取得是基于拆迁政策或者人口分配而享有相应的份额。我与陈小签订买卖合同购买了1号房屋,我向陈小支付了全部购房款32万元,1号房屋的购销合同原件由我持有,我现也占有1号房屋,1号房屋的权利应由我享有,不同意在原被告之间进行分割。陈小变更后的答辩意见,损害第三人的利益,三原告以分家析产为由要求分割两套安置房屋的诉请应予以驳回。 
    本院查明李大与陈小于2001年6月13日登记结婚,二人婚后于2000年6月3日生育一女李一。李大系再婚,李二系李大与前妻生育之子。2014年5月,李大以离婚纠纷为由起诉陈小至本院,本院于2017年12月27日作出民事判决书,显示本院查明如下事实:2009年5月6日,陈小作为买方(乙方)与卖方(甲方)Q公司签订《住宅楼拆迁认购(期房)购销合同》两份,其中一份约定:乙方自愿购买1号房屋,建筑面积112.18平方米,价款合计为433978元;另一份约定:乙方购买2号房屋,建筑面积93.27平方米,价款合计为328310元。购销合同随附的《回迁人口确认单》显示:工程项目名称北坞村路环境整治项目拆迁工程,被拆迁人陈小,原住址海淀区四季青北坞**。回迁人口总数肆人,姓名为:陈小、李大、(之子)李二(24岁)、(之女)李一。1号、2号房屋的购房款已自陈小签订的拆迁协议中应得的补偿款中抵扣而向Q公司支付完毕。2014年4月29日,Q公司向陈小交付了2号房屋并办理了入住手续,入住时实测面积为93.02平方米。1号房屋已经具备办理入住手续的条件,但由于该房屋被案外人强行撬锁并更换门锁,导致Q公司无法实际控制房屋,未就该房屋与陈小办理入住手续。2012年11月28日,陈小(出卖人)与王二(买受人)签订《协议书》两份,分别约定陈小将1号房屋、2号房屋出售给王二,价款分别为1346160元和1119240元。2014年1月3日,陈小(甲方、出售方)、王五(乙方、购买方)、房地产经纪有限公司(丙方、见证方,以下简称G公司)签订《房屋转让协议》,约定陈小将2号房屋(使用面积93.27平方米)转让给王五,甲方转让该房屋的净得转让款为300万元,房屋现状为施工中,尚未办理产权登记。2014年5月6日,陈小(甲方、出售方)与王五(乙方、购买方)签订《房屋转让协议》,内容除使用面积记载为92.82平方米外,其余内容同2014年1月3日《房屋转让协议》。2017年4月5日,陈小(甲方、出卖方)与王五(乙方、购买方)签订《补充协议书》。本案中,1号、2号房屋至今均未办理产权登记。现2号房屋由王五占有,1号房屋由张二占有。三原告主张两套安置房屋系基于四个安置人口每人享有50平方米的购房面积取得,但未向本院提交充分有效证据。陈小、王五确认,系陈小在2号房屋办理收房手续后将该房屋交付王五占有;王二述称1号房屋原由其占有,其曾对房屋进行了装修,后张二系撬锁进入而占有1号房屋,三原告则表示王二此前占有1号房屋亦系撬锁进入。 
    裁判结果一、陈小与G公司签订的《住宅楼拆迁认购(期房)购销合同》载明的位于B市1号房屋的权利,由李大、李二、李一共同享有;二、陈小与G公司签订的《住宅楼拆迁认购(期房)购销合同》载明的位于B市2号房屋的权利,由陈小享有;三、驳回李大、李二、李一的其他诉讼请求。 
    律师点评民事主体的财产权利受法律平等保护。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。本案中,依据在案证据所能反映的拆迁政策和安置房屋的取得过程,三原告及陈小对于涉案两套安置房屋的取得,均存在相应贡献,房屋应为四人共有之财产,现三原告诉请分割,合法有据,予以支持,具体的分割方式及份额,法院综合在案证据所能反映的各方对于房屋取得的贡献程度、安置人口对于安置房屋的需求、房屋占用情况等因素,酌情予以判定。在案证据无法证实涉案两套安置房屋之权利,已经完成法律上的转移而归由第三人享有,故对于第三人在本案中所提房屋不应在原被告之间进行分割的意见,法院不予采纳。第三人各自的权利主张,可另案解决。

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