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租赁合同纠纷

发布日期:2021-06-12    作者:张贵民律师

辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2021)辽11民终331号
上诉人(原审原告):盘锦屹成业盛农业开发有限公司,住所地辽宁省盘山县高升街道高升村。
法定代表人:王桂奋,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:杨**,江苏六友律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):盘锦金坛旺农业开发有限公司,住所地辽宁省盘山县新县城创业大厦329室。
法定代表人:于梦娟,该公司总经理。
委托诉讼代理人:张贵民,辽宁圣代律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张路欣,辽宁圣代律师事务所实习律师。
上诉人盘锦屹成业盛农业开发有限公司因与被上诉人盘锦金坛旺农业开发有限公司租赁合同纠纷一案,不服盘山县人民法院(2020)辽1122民初2060号民事判决,向本院提起上诉,本院于2021年2月20日立案后,依法组成合议庭,公开进行了审理。上诉人盘锦屹成业盛农业开发有限公司的委托诉讼代理人杨**、被上诉人盘锦金坛旺农业开发有限公司的委托诉讼代理人张贵民、张路欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盘锦屹成业盛农业开发有限公司上诉请求:1、撤销辽宁省盘山县人民法院(2020)辽1122民初2060号民事判决书,查清事实,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人已经交付了一期土地及附属物,被上诉人实际占用、使用、收益,应当支付土地租金。根据上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同,合同约定所指向的标的物是盘锦市盘山县高升镇省道102线高升村段南侧的约900亩土地(其中一期土地451.98亩),包括土地附属阴棚133栋,蔬菜大棚29栋以及各个大棚的周边闲置土地。那么被上诉人一审以大棚存在质量问题和未提供完成的配套设施进行抗辩,显然是错误的,且被上诉人之前从未向上诉人提出过任何整修要求,单纯以此作为拒绝支付租金的抗辩,显然有违合同法第六十条全面履行合同义务的规定。根据上诉人提交的证据,在2017年1月8日被上诉人就已经验收一期土地及其附属的23栋阴棚、一期蘑菇棚26栋;根据被上诉人在一审庭审过程中的陈述,被上诉人已经实际使用土地及大棚,但抗辩称大棚存在质量问题且未提供供电,但是根据被上诉人提供的录音证据以及申请法院调取的(2018)辽1122民初3027号卷宗内容,事实与被上诉人的待证事实大相径庭。首先录音证据显示上诉人为被上诉人提供了必要的生产条件,在上诉人建设电站施工过程中,考虑到施工安全、防止触电,对整个电站进行暂时的停电施工,是完全符合常理的,也是对被上诉人在现场人员的一种保护。另外,根据法院调取(2018)辽1122民初3027号民事判决书第5页,载明“因棉毡被盗严重,金坛旺农业发展有限公司将亿华公司全部棉毡拆运入库,集中保管。”表明被上诉人在接手土地附属设施后,没有尽到合理使用义务,擅自拆卸大棚,对大棚的结构和质量造成了无法避免的损坏。但一审判决却以(2018)辽1122民初3027号民事判决中载明的电站缺陷,推断上诉人在被上诉人租赁期间交付的大棚数量和基础设施均不合格,完全无视被上诉人使用大棚期间疏于维护和暴力拆卸等行为对大棚造成的损坏,属于对于事实认定的错误。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定,认定上诉人未履行合同全部义务,故而驳回被上诉人的一审全部诉请,属于适用法律错误。三、一审判决在查明被上诉人确实租赁了上诉人的土地后仍然驳回上诉人要求支付租金的一审诉请,有违法律公平原则。综上所述,请求二审法庭查明事实,依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人盘锦金坛旺农业开发有限公司辩称:第一、上诉人陈述不属实,至合同解除上诉人没有向答辩人交付合同约定的900亩土地也没有交付133栋蔬菜大棚。第二、上诉人仅仅向答辩人交付了15栋蔬菜大棚和1栋阴棚,但至合同解除上诉人也没有按照约定提供农业生产用电,没有按约定提供大棚的保温被,园区变道,园区排水,阴棚没有窗户等等,导致答辩人只有投入无法产生收益,据此答辩人不应当支付租金。第三、上诉人上诉所称的2017年1月8日的验收是上诉人与施工方的验收,但验收时仍存在质量问题,特别是验收并不包括农业生产用电的验收,也就是说没有农业生产用电的进入,而并不是交付给被上诉人,3027号民事判决书中年粘是2018年其他合同没有履行的情况,并不是本案合同的履行。第四、上诉人上诉所称其他理由同样无事实和法律依据,理由不成立。第五、2017年6月19日,双方终止了本案合同,约定不再履行,且约定因原合同所产生的一切责任和后果互不追究,同时2017年6月19日终止合同至上诉人2020年8月18日起诉,已经超过了诉讼时效。综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉无事实和法律依据,恳请维持原判,驳回上诉。
盘锦屹成业盛农业开发有限公司向一审法院起诉请求:判令被告立即支付2016年11月6日至2017年6月21日土地租金131,817.64元,并以131,817.64元为基数,自起诉之日起按照银行间同业拆借利率计算逾期付款利息;二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:对于当事人双方没有争议的事实,原审法院予以确认。原告提供证据:1、《设施农业小区土地及设施租赁合同》,拟证明原、被告之间存在租赁的法律关系,同时约定原、被告之间土地租金的计算标准。被告质证认为真实性没有异议,但对证明目的有异议,双方的土地系农业用地,该合同仅是双方权利义务的约定,并不能证明原告履行情况。2、竣工验收报告,拟证明原告已向被告交付了一期阳光棚23栋,一期蘑菇棚26栋,原告已依据约定履行了义务。被告质证认为该竣工报告日期为2017年1月8日,原、被告双方签订合同日期为2016年11月6日,原告提供的大棚竣工日期晚于合同签订日期;该竣工验收也仅仅是23栋阴棚和26栋蘑菇棚,没有达到合同约定的133栋阴棚及蔬菜大棚29栋;该竣工验收报告验收结论中包括骨架防腐、大门防水、前墙板棚内平整等均没有完成,至竣工验收报告日期时止,验收报告中的大棚仍没有验收合格,更不符合本案合同的农业生产条件。特别说明,原告仅仅向被告交付了15栋蔬菜大棚和一栋阴棚。3、关于终止《设施农业小区土地及设施租赁合同》的协议书,拟证明原、被告双方的租赁合同已经于2017年6月19日终止。被告质证认为对该证据真实性没有异议,根据该证据的约定,双方因本案合同所产生的一切责任和后果是互不追究的,在原、被告之间双方权利、义务至终止协议签订日期为止。4、原告与高升街道高升村委会签订的土地承包经营权流转合同及补充协议,拟证明原告向高升村委会租赁土地的事实。被告质证认为对该证据真实性没有异议,但是该证据能证明案涉土地属于农业用地,本案的案由应为农村土地承包合同纠纷。5、记账凭证一份,拟证明原告在2017年向高升村委支付了2018年至2020年的土地租金1,254,300元。年租金为418,100元。出示证明银行回单(复印件),拟证明原告2015年6月18日就已经向高升镇人民政府支付土地租金的事实。被告质证认为对该证据的关联性有异议,本案合同的租赁期间是2016年11月份至2017年的6月,而原告支付租金,其用途明确备注是2018年至2020年的土地租金,故在原、被告租赁期内,原告方并没有支付租金,根据合同的约定,被告不应向原告支付租金。对原告提交的银行回单,对其真实性、关联性均有异议,首先该证据是复印件不是原件,另外该证据是原告2015年支付的土地租金,而本案合同中约定,是原告向高升村委会支付第二次土地流转费用。该约定充分说明,原告无论是否向高升村支付第一次土地租金,与被告方均是无关的。本案合同约定租金是原告方向高升村委会支付第二次土地租金如何承担的问题。6、(2020)辽1122民初936号民事判决书,拟证明在该案的审理过程中,被告承认没有支付土地租金的事实。该陈述应当重新计算原、被告之间的诉讼时效。同时该判决书7页最后一段内容“原、被告之间的合同已经解除,但不是对合同履行过程及原有的权利、义务的全面否定,而是从解除之日起尚未履行的终止履行。”被告质证认为对该证据的真实性没有异议,对其证明目的有异议,被告在该判决中陈述没有支付租金,仅仅是对相关事实的陈述,并不代表被告方同意履行,对此,也不代表原告向被告主张权利,据此不能够发生时效中断的效力;该判决中案涉的款项是来源于原、被告之外,仅仅是归属问题的争议,故对原告的证明目的没有证明力。被告提交的证据:1、《设施农业小区土地及设施租赁合同》,拟证明原、被告双方的约定内容和双方权利义务,其中约定租赁标的为土地900亩,包括阴棚133栋,蔬菜大棚29栋及大棚周边的闲置土地;支付费用的时间约定详见约定第3条;第4.1条约定原告应当提供的基础设施及用电;4.3条约定原告不履行相应义务,对被告造成损失应当给予赔偿。但是原告并没有按照约定交付土地和大棚,仅交付15栋蔬菜大棚、1栋阴棚,占地约20亩,并且没有提供相应的配套设计及供电。原告质证认为对该证据真实性没有异议,但是对被告的证明目的有异议,原告本身租赁土地是从事光伏电站开发,被告所述原告没有提供供电与常理不符,事实上原告已经提供了农业大棚及配套基础设施和供电。2、竣工验收报告,拟证明原告至2017年1月8日仅仅建成了49栋大棚,且存在质量问题,验收不合格。至本案合同解除,原告仍未解决上述问题。原告没有按照约定交付133栋阴棚及29栋蔬菜大棚。原告质证认为对该证据真实性没有异议,对证明目的有异议,原、被告签订的租赁合同约定为土地约900亩,原告部分履行了该租赁合同的义务,是因为该土地租赁本来分为两期进行,原告履行了一期的交付义务,向被告主张的租金也是一期土地的租金。3、被告方与原告方盘锦地区负责人杜爱东于2018年11月2日、2019年5月24日通话录音、笔录,拟证明至2018年11月2日,原告没有提供大棚用电,因本案合同平移给了第三方,间隔一段时间,被告方从第三方处租赁了本案合同土地及大棚,因上述事项而形成的录音。原告质证认为对该证据真实性没有异议,对被告证明目的有异议,该证据是由被告工作人员向原告催促供电,恰恰证明了被告从事农业种植时是由原告进行了供电的。只是由于在项目施工的时候,考虑施工安全,进行了暂时的停电。需要原告和施工方进行协调。另外该录音中被告人员陈述其正在从事农业种植活动也能反映原告向被告交付了合同约定的标的物。4、现场照片11张,拟证明原告关联公司施工光伏送电挖地下光缆沟,便道无法正常使用;阴棚的前墙、门窗没建,盖和后坡没有完善、蔬菜大棚没有棚膜和保温被;即原告方没有按照合同约定交付标的物。上述仅仅是指16栋大棚。被告按合同约定进行了前期生产建设在15栋蔬菜大棚内建成了黑木耳架子。在阴棚内建成了大棚管理窖头房约200平方米,投资430,000余元,即被告的损失。原告质证认为对该证据的真实性没有异议,但是由于该组照片的拍摄时间不能确定,无法证明是在租赁期内发生的问题,被告建设窖头房已经严重违反了原、被告之间的合同约定。由于该项目是农业项目,不得改变土地的用途。被告未经原告允许,在大棚内建设永久性固定设施,对棚内土地进行硬化,改变了土地的用途、性质。原告有权终止合同并要求被告承担相应责任。同时还有两张照片,原告挖电缆沟的事情,本身是原告从事电站运营的正常施工,这不影响被告的蔬菜种植。经被告申请,原审法院调取了(2018)辽1122民初3027号卷宗的民事判决书和庭审笔录以及案卷中证据部分“盘锦电站一期二期缺陷统计”“盘锦屹成业盛代扣项完成情况统计”。原告质证认为对证据的真实性没有异议,关于电站的缺陷统计及代扣完成情况,其两份证据形成时间2018年5月2日和5月3日,此时已经距离原告向被告交付标的物过去一年半的时间,由此因被告在使用过程中没有尽到维护义务,造成的缺陷不能归咎于原告;对民事判决书和庭审笔录的真实性也没有异议。该判决书中第5页,载明因棉毡被盗严重,金坛旺农业发展有限公司将亿华公司全部棉毡拆运入库,集中保管。表明当时原告向被告交付的大棚是合格的,后来被告在使用和保管过程中没有尽到合理的注意义务,而且私自对大棚进行了拆卸。现在却反而以此为由,认为原告提供的大棚不合格,没有事实依据。同时该判决书最终确认支付工程款也证明了该项目的建设已经完成,原告已经向被告交付了符合合同约定的标的物。被告质证认为上述证据证明2018年5月3日,案涉合同大棚仍然不合格。结合常理,至本案原、被告解除合同时间2017年6月,原告没有履行合同义务,包括大棚的数量和基础设施。
一审法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。原告提交的竣工验收报告所建设项目与合同约定的项目不符,其亦未提供其他证据证明已向被告移交了合同约定的全部项目,原告未能履行合同约定的全部义务,且原、被告终止协议书中亦约定合同所产生的一切责任和后果互不追究,故原告要求被告支付租金的请求,原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,作出如下判决:驳回原告盘锦屹成业盛农业开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2,936元,减半收取1,468元,由原告盘锦屹成业盛农业开发有限公司负担。
上诉人围绕其上诉请求提供盘山县人民法院2020辽1122民初2244号民事判决书一份,该判决书为上诉人与案外人辽宁金社裕农供销集团有限公司就涉案的土地及大棚租赁争议的判决书,用以证明上诉人已经交付的土地和大棚符合使用要求,本案的土地及大棚是先租给上诉人,后经过上诉人、被上诉人、案外人三方协商之后,将案涉的土地及大棚转租给案外人。
被上诉人质证对真实性无异议,对证明的问题有异议,首先,上诉人与被上诉人本案争议的合同期间是2017年6月19日之前,而该份判决是2017年6月22日至2018年11月30日,该判决的履行期限是上诉人和被上诉人租赁之后的期限,其后期是否交付大棚,交付多少大棚,合同如何履行的,不能证明其前期的交付情况,不能证明本案合同的交付请求,园区的建设是逐步完成的,所以该份证据对本案没有证明力。
被上诉人二审中未提供新证据。
本院认证:上诉人提供盘山县人民法院2020辽1122民初2244号民事判决书一份,只能证明2017年6月22日至2018年11月30日,该判决的履行期限是上诉人和被上诉人租赁之后的期限,不能证明本案合同的交付和履行,与本案无关联性,故上诉人提供的该份证据不能作为本案的定案依据。
合议庭对一审查明事实予以确认。
本院认为:关于上诉人是否按合同约定交付了土地及大棚并支付租金及利息问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。上诉人提交的竣工验收报告所建设项目与合同约定的项目不符,其亦未提供其他证据证明已向被上诉人移交了合同约定的全部项目,上诉人未能履行合同约定的全部义务,且上诉人、被上诉人终止协议书中亦约定合同所产生的一切责任和后果互不追究,故上诉人要求被上诉人支付租金的请求,缺少事实上的证据和法律上的依据。上诉人向原审法院提供的证据,不能证明上诉人主张的事实成立。上诉人虽然称被上诉人应支付租金及利息的上诉请求,但在庭审中未提供相关证据支持其上诉主张,故本院对上诉人的上诉请求因依据不足不予支持。
综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2,936元,由上诉人盘锦屹成业盛农业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  王金生
审判员  高玉波
审判员  王 丹
二〇二一年五月十二日
书记员  段 渴

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