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同一天签订20年的租赁合同再续期20年有效吗?

发布日期:2021-06-17    作者:张静律师

律师解答:很可能被判无效。如下面这个案件,法院就判决《租赁合同》及续期《补充协议》无效。
   判决书节选:
   本案的争议焦点为江1与江2之间的租赁关系是否真实合法有效?对此,法院分析如下:第一,关于租期,江1与江2签订的租赁合同租期为15年,同一天双方即签订补充协议将租期延长19.5年,即在2016年10月17日双方建立的租赁关系已约定租期长达34.5年,违反《合同法》第二百一十四条第一款的规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”江1与江2并非在合同到期后续订合同,而是在同一天通过拆分合同的方式将租期延长为34.5年,与常理不符。第二,关于租金,根据钟某提交的证据,江1与江2签订的合同的租金标准明显低于市场价租金标准,与常理不符;租赁合同约定15年的总租金为60万元,在长达十几年的租期中,并未写明租金标准或者租金递增的方式,且30万元的金额以现金方式支付,上述约定均与日常租赁交易习惯不符;江2向执行法官提交租赁合同,但在一审法院向其寄送本案诉讼材料后,却未到庭举证证明其已实际支付该租金,应承担举证不能的后果;在补充协议中,双方仅约定延长19.5年的租期,却未约定租金标准,亦与常理不符;第三,即使该份租赁合同及补充协议的签订日期是在2016年10月17日,根据本案查明的事实,江1此时已明知自己与钟某之间存在债务纠纷,仍将其享有租金收益的物业转租给其他人,且约定租金一次性支付,直接导致后续的执行案件中江1没有可供执行的财产,江1的行为存有恶意。综上,一审法院认定江1与江2就涉案房屋并不存在真实合法有效的租赁关系,结合生效判决认定涉案房屋未取得规划报建手续的事实,钟某作为江1的债权人,其在本案主张江1与江2于2016年10月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》无效,合法有据,一审法院予以支持。

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