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风险负担的时间因素(二)

发布日期:2021-08-01    作者:方乐律师

案例一:张某有一家房地产开发企业,该企业为了早日将房产卖出,于是伪造了商品房预售许可证,并且真正的许可证直到买家李某起诉张某的企业时,还没有取得。张某的企业将一套别墅卖给李某,约定价款为300万元,买卖合同签订之后,张某的企业交付了房屋并且办理了过户登记,李某支付了部分货款。不久之后,因为某不明身份的人夜间纵火,将该别墅烧毁。

在该案例中,发生怎样的法律效果呢?首先,因为张某伪造了商品房预售许可证,所以,张某和李某之间的买卖合同是无效的。李某对于张某不再有支付300万元押金的合同义务,因此,当房屋因为不可归责于双方的原因毁损,灭失时,就不存在买卖合同风险负担问题。第二,因为房屋买卖合同是无效的,张某和张某红的公司和李某之间互相负有向对方返还不当得利的义务,但是在不当得利返还之前,如果房屋因为不可归责于双方的原因被损,灭失,这时有一个不当得利返还中的负风险负担问题,但是不是买卖合同的风险负担问题。

案例二:A是某市有名的房地产开发企业。A企业在某高端小区共有200套别墅,A企业将该200套别墅全部出售给B大学。A企业交付了全部房屋,并且都办理了过户登记,B大学也一次性支付了全部的价款,不久后,该市发生了地震,所有房屋全都因为地震而倒塌。

该案例中发生怎样的法律效果呢?首先,A公司和B大学之间的房屋买卖合同已经因为清偿而消灭了。双方的合同义务,也因为清偿而消灭。之后房屋因为地震而毁损,灭失的,就不再有买卖合同风险负担的问题。这里存在的风险是所有物意外毁损,灭失的风险。那么,根据我国民法,这样的风险是由所有权人承担的,如果该房屋皆已经投保,并且地震所产生房屋灭失的风险属于保险投保的范围内。那么,风险全部或者部分转移给保险公司来承担。该案例中,除非A企业交付的房屋有质量上的瑕疵的,否则B大学不可不可以请求A企业返还房款。

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