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因借款产生的房产租赁合同纠纷

发布日期:2021-08-05    作者:贾纪红律师

2018年11月30日,沈某与李某签订借款合同,沈某向李某借款30万元,李某为规避法律对于高利贷的约定,要求沈某就其所有的房产通过中介与李某签订房屋租赁合同,并约定以远低于市场租金的价格长期租赁给李某且将借款30万元视为6年租金,借款当日沈某按李某的要求取出现金支付利息,同时约定,沈某自11月30日起每20日向李某支付借款利息18000元。2019年2月20日,李某以沈某延期还款为由,未经沈某同意,执意搬走并处置涉案房屋内家具家电。沈某认为与李某签订房屋租赁合同的背景是双方存在借贷关系,李某为了取得高利息,要求签订房屋租赁协议,目的是为了规避法律对于高利息的禁止性规定,租赁合同应属无效,故沈某申请仲裁,请求裁决:1.依法确认沈某和李某之间的房屋租赁合同无效,将案涉房产交付给沈某;2.李某赔偿房屋内丢失的家电、家具、物品等43814元;3.李某承担本案全部仲裁费用。


李某答辩称:沈某对案涉租赁合同内容是知悉的,是其真实意思表示,没有受到任何欺诈及胁迫。签订合同前,李某已经将房屋转租、租金、违约金条款一一告知沈某。沈某认为涉案房产的租赁价格明显偏低是因为其不了解长租市场的价格,本案租赁合同是一次性付清六年租金,价格自然比市场价格低。另外,根据目前沈某所提供的证据,其无证据证明涉案房产在出租给李某之前的房屋内设施设备情况,自然也无从主张具体的损失情况。李某不认可沈某的仲裁请求。


案情分析:第一,关于合同效力。通过沈某举示的证据反映出沈某每月给李某还款,李某同时收取相应利息。租赁合同中约定,李某有权将房屋转租,但李某与沈某在签署租赁合同后并未及时使用或转租房屋,按照案涉合同,李某是于2019年3月1日转租房屋的。因此,可以认定租赁合同只是沈某保证偿还贷款的担保而已,且租赁合同内容本身不符合常理。虽然李某解释合同条款存在合理性,但在关键条款上明显存在问题,比如租金水平大大低于市场,一次性趸交6年租金,没有押金。这些疑点本身说明租赁合同不具有真实性,没有反映当事人的真实意思表示。仲裁庭认为,沈某将房屋交予李某作为还款的担保反映了双方真实意思表示,不能简单地认定为无效,但这种担保应该采用与其相适应的形式和内容,而租赁合同显然名不符实,而且租赁合同中几个关键条款如果长期履行将严重损害沈某的权益。就租赁合同的形式和内容本身来看没有反映双方的真实意思表示,特别是沈某的意思表示,租赁合同应属无效。


第二,是否赔偿家电、家具,赔偿数额。鉴于仲裁庭认定租赁合同无效,则李某无权继续使用涉案房屋,应将房屋腾退并交还给沈某。考虑到房屋内丢失的物品存在折旧问题,仲裁庭综合考虑,由李某赔偿沈某2万元。

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