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房产购买预约纠纷

发布日期:2021-08-05    作者:贾纪红律师

2014年12月19日,某房产公司与毛某签订了房屋预约购买的意向《协议书》,约定毛某预约购买某房产公司开发建设的住宅楼房一套。因当时该房屋销售单价待定,故合同总房屋价款也待定,日后由毛某与申请人双方签订正式房产买卖合同。当时毛某仅按《协议书》约定预交了该房屋预售款10000元。

数年过去,该预约购买的楼房早已建成,并已经有部分业主入住,按现房出售交易的条件早已经成就。虽经某房产公司多次催促,但毛某故意拖延,迟迟未与某房产公司协商确定售房单价和售房总价款,也未签订正式买卖合同。2018年2月22日,某房产公司通过快递向毛某寄送《通知书》一份,限其于2018年2月28日前到某房产公司处按12000元/㎡的市场价格签订正式买卖合同。
毛某收件后,曾与某房产公司联系,但双方未能达成任何协议。在指定期限内,毛某既未与某房产公司签订正式《商品房买卖合同》,也未续交分文购房款。按《通知书》规定,某房产公司即已经视为原房屋预约购买意向《协议书》已经自动解除,毛某已经主动放弃了购房资格。某房产公司有权对该房产另行处理。

2018年7月份,某房产公司偶然发现毛某未经同意,就擅自进入原预约购买的房屋,进行了部分装修活动,实际占有了该房屋。某房产公司遂立即对该房屋采取了停电停水等处理。2019年5月17日,某房产公司委托律师向毛某发送《律师函》,催告毛某于2019年5月31日前腾退交还房屋。但毛某至今未腾退交房,并回函要求按其单方自行确定的3600元/平方米的低价继续卖给他房,至今拒不向某房产公司交还房产。
本案中,某房产公司与毛某签订的房产买卖意向书,即约定将来订立一定的契约,预约与本约不同,就本案而言,双方当事人可根据签订的《协议书》再签订本约合同,即签订《商品房买卖合同》,不能直接依据预约来要求对方履行义务。
预约和本约不能只从字面上来判断,如果在购房意向书中已经就规定的合同主要内容达成一致的,就可认定为买卖合同。就本案而言,双方当事人除就标的达成一致外,并未就商品房单价、总价款、支付方式等达成一致。
对于卖房来说,不要认为意向书就意味着双方签订了买卖合同;对于商品房卖方来说,如果对将来能否依约交易不确定时,可签订意向协议书,再根据意向协议书签订正式的《商品房买卖合同》,且不宜提前收取购房款。

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