能否以新冠疫情为由解除租赁合同？

面对疫情不断发展的新形势，中央和各地政府纷纷发文，因地制宜出台防疫政策来减少人群的不必要流动，对服务行业的影响首当其冲，众多商铺因此而受到影响。那房东是否应该减免租户租金，租户是否有权以此为由提出履约抗辩或据此解除租赁合同呢？
一般情况，租户以新冠疫情为由要求解除合同，主要是依据《民法典》第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
那问题来了，什么是不可抗力？什么情形才属于不能预见、不能避免且不能克服？让我们来看几个案例：



案例一
广州荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10945号民事判决书
案情介绍
欧某（租户）与郑某（房东）签订了《租赁合同》，租赁期限自2019年11月-2020年11月20日，欧某认为在2020年1月，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，导致店铺无法经营，处于关门闭市状态。复市后因疫情防控需要，不允许外来人员、仅允许经营者进入商场，故商铺一直未营业。后因为郑某与第三人的纠纷，导致欧某被要求搬离商铺。据此，欧某向法院起诉，要求解除与郑某的《租赁合同》并要求退还已支付的租金和利息。
一审判决
法院认为，本案因郑某与第三人的纠纷导致合同不能继续履行，应当退还保证金。对于已经支付的2020年1月20日-2020年3月9日的租金问题，由于广东省处于重大突发公共卫生以及响应期间，施行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的聚集活动，结合2020年3月9日上次发布的复市通知，认定该部分租金应予返还。
总结
在本案中，法院最终认定导致租赁合同无法继续履行的原因为出租人与第三人的纠纷，但是考虑到疫情对合同履行的实际影响，判决部分返还租金。



案例二
北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8647号民事判决书
案情介绍
马某（租户）与崔某（房东）签订了《房屋租赁合同》，租期从2019年12月1日起至2020年11月30日止。后双方发生纠纷，马某以涉案房屋未安装护栏，且因疫情原因，北京市启动系相关疫情防控措施，社会各种活动停止属于不可抗力，导致马某在客观上无法经营，无法实现合同目的，要求解除租赁合同，退还租金、保证金，并承担相应的违约责任。
一审判决
一审法院认为，马某与崔某签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效。其一，马某在承租房屋前实际踏勘租赁场地，对房屋状况有一定了解，不得以合同约定面积与实际面积不符主张违约。其二，马某应就新冠肺炎疫情直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任，但其未向本院提供证据，且马某自崔某处承租涉案房屋用于经营广告设计与制作、企业形象设计、电脑图文设计与制作等，疫情的影响并不足以导致合同目的完全无法实现，故马某主张因不可抗力要求解除合同的依据不足，本院不予采纳。但考虑到马某在2020年2月29 已经搬离涉案房屋，合同目的已无法实现，认定合同解除。马某租赁涉案房屋用于经营，因疫情因素确对其经营造成一定影响，本院根据公平原则酌情判处崔某退还马某所交的履约保证金及已交纳的2020年3月1日以后的租金。
二审判决
二审法院认为，对于一审法院认定的涉案房屋实际面积与合同约定不符不足以成立崔某违约、新冠疫情不足以成为不可抗力而解除合同、《房屋租赁合同》解除的时间予以认可。但在合同履行期限届满之前，马某自行搬走，以自己的行为表明不履行合同义务，已构成违约，应当承担违约责任。根据双方合同约定，“乙方违约的，甲方所收房租、保证金不予退还”，故对于马某要求返还已支付的半年租金、退还履约保证金的请求，不应支持。对此，一审法院处理有误，本院予以纠正。
再审裁定
再审法院认为，二审法院审理并无不当。马某的再审申请理由缺乏事实和法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予支持。



《中华人民共和国民法典》
第一百八十条　因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百三十三条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；


最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知
三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。

（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。


律师说法
从上述案例可以看出，能否以新冠疫情为由要求解除租赁合同，不可一概而论。因为每个法律关系项下的当事人权利义务、履约能力、履约方式、履约面临的特殊情况等不尽一致，势必导致能否以“新冠疫情”作为履约抗辩和应用的情况也因案而异。



第一种情形是，因为政府出台的疫情防控政策，导致承租商铺停业无法继续开业，这时承租人租赁房屋的合同目的不能实现，承租人可以不可抗力为由要求解除合同。第二种情形是，疫情防控措施并未导致商铺闭市，只是由于人流量减少或者是自身经验策略问题导致收益下降为由要求解除合同的，法院一般不予支持，但是会根据疫情对合同履行的实际影响，对应减免部分租金。所以，疫情是否属于不可抗力，对于合同履行的实际影响是否已经达到可以解除合同的程度应在认定具体民商事纠纷个案案情的前提下综合判断。