上海仲裁委员会就申请人与被申请人以电子方式签署的房屋托管合同纠纷进行仲裁案

【案情简介】
2018年12月3日，申请人使用手机应用程序与被申请人通过电子签署的方式签订系争《房屋托管合同》。合同约定：申请人将位于某地的房屋托管给被申请人，用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目；合同托管期3年0月15日，自2018年12月3日至2021年12月17日止；每年春节1个月的租金作为管理费、首次改造期15天为免租期；月租金为5,200元，改造期结束日期在10号至25号（不含）之间，当月25日支付第一次租金，以后每月25日支付租金，租金支付日期如遇法定节假日顺延；

申请人应于合同签订之日将房屋按约定条件交付给被申请人，《资产交割单》经双方移交并签字盖章后视为交付完成。除上述约定外，合同还就房屋的交付及返还、房屋及附属设施的维护、转租、所有权变动、解除、违约责任、争议解决方式等事项作了约定。该合同签署前一日，即2018年12月2日，申请人与合同载明的被申请人经办人签署了系争房屋的《资产交割单》，对系争房屋内的相关设施及使用功能进行了核对及验收。

《房屋托管合同》签订后，申请人向被申请人交付了系争房屋，被申请人亦从2018年12月25日起按月向申请人支付当月租金。

2020年2月25日，申请人使用手机应用程序与被申请人通过电子签署的方式签订《补充协议》。该《补充协议》载明：“甲（即申请人，下同）、乙（即被申请人，下同）双方于2019年5月11日签署《房屋租赁/托管合同》，甲方将某地房屋租赁/托管给乙方。受‘新型冠状病毒’疫情影响，双方对付款方式达成如下补充协议：乙方未支付甲方1个月的租金，合计5,200元。该租金在乙方复工后，以甲方剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月。根据以上条款乙方2020年3月至2021年1月期间每个月额外支付甲方472.73元租金，其他条款不变。……本协议自甲乙双方签章之日起生效。本协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。”

《补充协议》签署后，被申请人分别于2020年3月25日、4月27日及28日、5月25日、6月28日、7月2日、8月12日、8月18日、9月16日付清了当年3月至8月的租金及额外租金，但此后未再向申请人支付任何款项。

因被申请人未按约支付租金，申请人遂向仲裁委提出仲裁申请，请求解除《房屋托管合同》、支付拖欠房租及违约金等。

仲裁庭认为，系争合同第十二条“合同的解除”第三款约定：“乙方（即被申请人，下同）有下列情形之一的，甲方（即申请人,下同）有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的；……”根据仲裁庭查明的事实，被申请人已达到拖欠二次以上且拖欠费用超过10,000元的标准，其拖欠租金的日期亦已超过30日，且本案并无任何证据显示被申请人未支付租金系由于申请人的原因所造成，故上述合同约定的解除条件已经满足。

仲裁庭经裁决解除《房屋托管合同》。

【争议焦点】
《房屋托管合同》的解除时点？

【裁决结果】
就上述争议焦点，仲裁庭分析如下：

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）开始施行，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）等法律随《民法典》的施行而同时废止，鉴于上述情形发生于本案审理过程中，故仲裁庭首先需确定审理本案应当适用的法律。仲裁庭注意到，与《民法典》同时施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》就此类问题作出了规定，该司法解释第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

参照上述规定，仲裁庭认为，本案系争合同的成立、履行和主要争议事实均发生于《民法典》施行之前，故仲裁庭审理本案应适用《民法典》施行前有效的法律规定。但仲裁庭同时注意到，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”。

《民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”鉴于本案申请人系直接以申请仲裁的方式主张解除系争合同，故仲裁庭若经审理后对申请人的该项仲裁请求予以支持，则对系争合同的解除时点将参照前述司法解释关于溯及适用的特别规定，适用《民法典》第五百六十五条第二款的规定予以认定。

【相关法律法规解读】
在《民法典》生效及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（下称“《时间效力规定》”）出台前，未见关于当事人直接以提起仲裁的方式主张解除合同时，合同解除时点的法律规定。对此，实践中存在两种观点，或认为：“合同自裁决书作出之日起解除”；或认为：“合同自仲裁申请书副本送达对方时解除。”

解除权系形成权，一旦行使将对相对方产生重大影响。合同解除时点直接影响到申请人的仲裁请求的实现程度和请求权基础的选用，是值得特别关注的法律问题。如前所述，过往对合同解除时点的认定具有一定的裁量空间。于当事人而言，这意味着仲裁的可预期性有限，亦容易伤害当事人与仲裁庭间的信任关系。

综合《民法典》及《时间效力规定》的条文来看，最高人民法院在可能的范围内，已经为实践提供了指导意见，也即，若合同主要争议事实发生在《民法典》生效前，且当事人没有证据证明其在提起仲裁前，已经向相对方行使了法定或意定的合同解除权，则仲裁庭自当将仲裁申请书副本送达相对方之日确认为合同解除之日。理由如下：

第一，合同解除权系形成权，由权利人自主支配行使。实践中，仲裁庭无法在证据缺失的语境下排除权利人在提起仲裁前希望相对方继续履行合同的可能性。

第二，认定合同自仲裁申请书副本送达对方时解除，应满足三项要件：（1）当事人提起仲裁前，未通知对方或无法提供证据证明通知过对方解除合同；（2）仲裁申请书副本中明确载明了合同解除申请；（3）仲裁庭经实体审理确认，当事人提起仲裁时，法定或意定的合同解除权行使条件已经成就。

第三，《民法典》第565条本身并不排除仲裁庭确认合同于裁决之日解除的可能性，其真意在于要求仲裁庭确认权利人解除合同的意思表示送达至相对方支配领域内的真正时点。再者，若前述三项要件未予满足，如权利人当庭增加仲裁请求，请求确认合同解除的（被申请人到庭），则不宜将仲裁申请书副本送达之日确认为合同解除之日。这与《民法典》第565条亦是不冲突的解释观点。

【结语和建议】
解除合同是实践中常见的仲裁请求，值此新旧法衔接适用时期，本案审裁思路具有借鉴意义。于当事人而言，提起仲裁前的合同解除应表意清晰，且以书面形式为宜，同时保留送达材料，以备仲裁之需。于仲裁委而言，正确理解、适用法律、司法解释，是体现机构专业性和吸引力的重要软实力。