房产——夫妻一方将房屋卖与他人未经过对方或继承人同意有效吗

原告诉称
    周某云、周某扬、周某秋、周某羽、周某瑾向本院提出诉讼请求：1．确认齐某霞与周某天之间就位于北京市西城区一号签订的房屋买卖合同及补充协议无效；2．判令周某天协助五原告将涉案房屋的产权登记变更到五原告名下共有；3．本案的诉讼费由周某天承担。
    事实和理由：周某天系齐某霞之孙。北京市西城区一号房屋原属于齐某霞所有。2016年2月26日，齐某霞与周某天签订《存量房屋买卖合同》，约定齐某霞将涉案房屋出售给周某天。齐某霞与周某天签订房屋买卖合同的目的就是为了帮助周某秋办理银行贷款。事实上，齐某霞在房屋买卖合同中没有收到任何购房款，周某天事实上也没有向齐某霞支付过任何房款。因签订购房合同取得的银行贷款事实上由周某秋使用并还款齐某霞与周某天签订的房屋买卖合同不是真实的意思表示，应当认定为无效，周某天因无效合同取得的房屋应返还齐某霞。周某云、周某扬另补充事实理由如下：涉案房屋为齐某霞和周父的夫妻共同财产，周父去世后并没有进行分割，该房屋处于共有状态，齐某霞擅自处分共同财产，应属无效。另外我们认为周某天、齐某霞和周某秋三人恶意串通侵害了其他原告的合法权益，在整个买卖过程当中周某天并未支付任何的合理对价，齐某霞也未收到任何房款，周某天在本案中不属于善意第三人，所以请求法院判令齐某霞和周某天之间的房屋买卖合同无效。

    被告辩称
    周某天辩称，关于涉案房屋是名为买卖实为赠与，当时价格远低于市场价格，根据贷款合同房屋评估价512．4万元，买卖合同197万的价格明显为了避税而约定，符合日常生活中亲属间赠与采取名为买卖实为赠与的特征。本案当事人在合同签订一年半后又签订补充协议，对我处分房屋进行了限制，如果没有赠与给我是无法解释补充协议的，是让我承担成年人应该承担的责任，无论如何，补充协议不能视为齐某霞对我赠与行为的撤销，该协议签订不属于合同法约定撤销赠与，反而印证我们之间的赠与关系。房子以买卖形式赠与给我，我不同意返还。

    法院查明
    周某羽、周某云、周某瑾、周某扬、周某秋系周父与齐某霞之子女，周某天系周某秋之子。周父于1985年9月去世，齐某霞于2021年6月去世。
    2016年2月26日，齐某霞（甲方）与周某天（乙方）签订《存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定齐某霞将其名下位于北京市西城区的房屋（以下简称涉案房屋）出售给周某天，价格为197万元。其中银行抵押贷款金额为135万元。
    2016年3月4日，周某天（借款人、抵押人）与银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由周某天向银行借款135万元用于周某天购买齐某霞名下的涉案房屋，周某天应于2046年3月25日前偿还借款，周某天以涉案房屋对上述借款提供抵押担保。2016年3月10日，周某天取得涉案房屋的所有权登记。
    2016年3月17日，涉案房屋被抵押给银行，抵押借款金额为135万元。
    2016年3月25日，银行将135万元支付至齐某霞名下账户内。2016年3月26日，齐某霞从该账户向周某秋转款135万元。
    2017年7月30日，齐某霞与周某天及周某秋签订《房屋买卖补充协议书》，其内容为：协议说明：齐某霞名下宣武区（现西城区）一号房屋，为1998年周某秋全款出资购买，登记在齐某霞名下。并已于2006年6月28日在北京市公证处做了遗嘱继承公正，公正此房产由周某秋壹人继承，有公证书为证。协议内容：一、经三方自愿协商一致同意，将此房产以远低于市场价出售给周某天。二、网签价格人民币1970000元整（大写壹佰玖拾柒万元）。三、买受人周某天向银行贷款人民币l,350000元整（大写壹佰叁拾伍万元）。周某秋按月借周某天资金，用于偿还房贷至周某天大学毕业（视工作情况，毕业后最多延长两年）后为止。
    四、剩余购房款人民币650000元整（大写陆拾伍万元），买受人周某天须在大学毕业后按月偿还给利益给与人齐某霞、周某秋二人。月最低还款人民币3000元（大写叁仟元），期限三十年还清全部余款及利息（利息基本等同银行房贷利率）。五、过户后，齐某霞和周某秋对此房必须无条件享有居住权。六、过户后周某秋、周某天必须共同赡养、照顾齐某霞。七、周某秋具有参与此房产的处分权利和收益分配权利。八、周某天不能独自进行任何形式的交易和抵押。不动产权证书由周某秋代为保管。九、此房今后只能作为周某天结婚用房。十、缴纳过户费、契税由周某秋全部承担。十一、违反协议时，须承担违约责任，并配合办理过户原价返还。
    2020年6月2日，周某秋代周某天向银行偿还全部剩余贷款，还款分三笔进行，分别为1053249．61元、5583．28元、5565．68元。银行为周某秋开具个人贷款还款凭证，其上注明周某秋代还周某天房贷。2020年6月5日，涉案房屋办理抵押权登记注销手续，注销原因为：贷款结清。
    审理中，周某天自认涉案房屋贷款由周某秋偿还，其未提交证据证明其曾向齐某霞支付过任何购房款项，亦未提交证据证明贷款由其偿还，其主张涉案房屋买卖合同名为买卖实为赠与。
    审理中，周某天自认签订涉案房屋买卖合同后，其从未居住使用过涉案房屋，涉案房屋由其他亲属居住，周某天也从未要求实际居住人向其支付房屋租金，其另租房居住。
    另查明，2015年10月16日，周某秋（买受方）与案外人赵某（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由周某秋购买赵某名下位于北京市西城区（原宣武区）三居室房屋，房屋面积117．13平方米，房屋价款6640000元。2015年10月26日，周某秋与案外人林某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将周某秋名下的北京市西城区一号房屋出售给林某，房屋面积71．55平方米，房屋售价3880000元。2015年12月10日，周某秋与案外人秦某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将周某秋名下的北京市朝阳区房屋出售给秦某，房屋建筑面积共45．88平方米，房屋售价1480000元。
    2016年2月2日，周某秋与金某霞签订《离婚协议书》，约定周某秋与金某霞自愿离婚，所得房款388万元为夫妻共同财产，各得194万元，金某霞自愿出资50万元作为周某天结婚之用。周某秋一次性给付金某霞144万元，在本协议签订之日付清。当日，周某秋通过银行转账向金某霞支付144万元。
    2019年7月18日，案外人夏某向北京仲裁委员会提起仲裁申请，要求周某天偿还欠款20万元。2019年9月12日，北京仲裁委员会作出（裁决周某天向夏某支付欠款200000元。
    2019年10月24日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行查封。
    2020年5月以案件已全部履行完毕为由，解除对涉案房屋的查封。
    庭审中，周某云、周某扬提交民事判决书，用以证明涉案房屋来源。该判决书确认有以下事实：……1985年9月27日，周父因死亡注销户口。北京市西城区一号北房2间原所有权人登记为齐某霞，产权登记时间为1984年，产权来源为落私发还。1998年11月13日，K公司作为拆迁人（甲方）、齐某霞作为被拆迁人（乙方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称拆迁安置补助协议书），K公司（甲方）分别与齐某霞、周某瑾（乙方）签署两份《购买房屋合同书》，分别约定由齐某霞购买一号二居室楼房（即涉案房屋）一套、由周某瑾购买一号二居室楼房一套。。

    裁判结果
    一、确认齐某霞与周某天于2016年2月26日签订的《存量房屋买卖合同》，及齐某霞与周某秋、周某天于2017年7月30日签订的《房屋买卖补充协议书》无效；
    二、自本判决生效之日起十日内，周某天协助周某羽、周某云、周某瑾、周某扬、周某秋将位于北京市西城区房屋过户登记至周某羽、周某云、周某瑾、周某扬、周某秋名下共同共有

    律师点评
    行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
    本案的争议焦点之一为齐某霞与周某天之间是否存在买卖房屋的真实意思表示。结合本案事实情况，齐某霞与周某天签订房屋买卖合同后，齐某霞在取得银行贷款的第二天即将135万元的款项全部给付周某秋。贷款期限内，贷款均由周某秋偿还，涉案房屋在齐某霞去世前仍由齐某霞与周某秋居住使用。周某天未提交证据证明其曾向齐某霞支付过任何购房款，且并未实际居住使用涉案房屋，亦未向居住、使用涉案房屋的人收取租金，因此其并未实际掌控涉案房屋。根据齐某霞与周某天及周某秋签订《房屋买卖补充协议书》约定，周某天不能独自进行任何形式的交易和抵押。不动产权证书由周某秋代为保管。因此，可以认定齐某霞与周某天之间并无实际发生涉案房屋所有权转移的真实意思表示，周某天也无向齐某霞支付涉案房屋购房款的真实意思表示，齐某霞与周某天签订涉案房屋买卖合同，系为帮助周某秋套取银行贷款而虚构房屋买卖事实订立的房屋买卖合同，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应属无效。齐某霞与周某秋、周某天基于房屋买卖合同而订立的《房屋买卖补充协议书》一并亦属无效。
    本案的争议焦点之二为房屋买卖合同及《房屋买卖补充协议书》的订立是否存在恶意串通，损害他人合法权益的情形。所谓恶意串通，是指行为人与相对人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。本案中，周某云、周某扬主张涉案房屋为齐某霞和周父的夫妻共同财产，周父去世后并没有进行分割，该房屋处于共有状态，齐某霞擅自处分共同财产，应属无效，另外周某天、齐某霞和周某秋三人恶意串通侵害了其他原告的合法权益，在整个买卖过程当中周某天并未支付任何的合理对价，齐某霞也未收到任何房款，周某天在本案中不属于善意第三人，故请求判令房屋买卖合同无效。
    结合事实情况，涉案房屋为拆迁安置房，被拆迁房屋产权来源为落私发还，系齐某霞与周父夫妻关系存续期间的财产，周父去世后，齐某霞及五原告未对房屋权益进行分割，齐某霞、周某天、周某秋作为近亲属，应知晓房屋权益存有争议，其私自订立房屋买卖合同及《房屋买卖补充协议书》侵害了周某云、周某扬等人的合法权益，构成恶意串通，故房屋买卖合同及《房屋买卖补充协议书》应属无效。
    本案的争议焦点之三为齐某霞与周某天之间关于涉案房屋是否属于名为买卖实为赠与。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。涉案房屋买卖合同、《房屋买卖补充协议书》并无关于将涉案房屋无偿给予周某天的表述。《房屋买卖补充协议书》中约定周某秋按月借周某天资金用于偿还房贷至周某天大学毕业，及剩余购房款65万元，买受人周某天须在大学毕业后按月偿还给利益给与人齐某霞、周某秋二人等内容，亦非将涉案房屋赠与周某天之意思表示。因此，对于周某天主张本案名为买卖实为赠与的意见，法院不予采纳。
    本案的争议焦点之四在于涉案房屋的产权应否登记至五原告名下。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋买卖合同及《房屋买卖补充协议书》属于无效合同，周某天基于房屋买卖合同取得的涉案房屋产权原应返还登记至齐某霞名下，现齐某霞已去世，关于涉案房屋的权属以及继承利益五原告之间存在争议，相关纠纷不属于本案的审理范围，故涉案房屋可暂登记至齐某霞继承人即五原告名下，五原告之间的纠纷应另行解决