债权人与债务人签署的以房抵债协议效力法院如何判断

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原告诉称
赵某玲向本院提出诉讼请求：1．被告返还原告购房款650000元及利息；2．被告赔偿原告损失350000元；3．诉讼费由被告负担。
事实与理由：2016年初，原告赵某玲与被告孙某霞达成《以房抵债协议》，孙某霞以其所有的北京市丰台区一号房屋抵偿给赵某玲，赵某玲以对孙某霞的借款本息债权算作支付给孙某霞的部分房屋价款，再由赵某玲代为偿还房屋银行贷款，补足房屋差价。2016年7月12日，原告代孙某霞偿还一号房屋剩余银行贷款31万元。2016年8月24日，原告赵某玲借用北京A公司（以下简称A公司）的名义与被告孙某霞签订《存量房屋买卖合同》，载明孙某霞作为出卖人、A公司作为买受人，孙某霞将一号房屋出售给A公司，A公司支付孙某霞购房款140万元等内容。2016年8月30日，原告以A公司的名义支付被告34万元，结清双方借款和房款。孙某霞之前夫张某德提起确认《存量房屋买卖合同》无效的民事诉讼，经一审、二审程序，法院判决确认该合同无效。合同无效后，被告应当向原告返还购房款650000元并支付利息。原告为维护合法权益，向贵院提起诉讼，望准如所请。

被告辩称
孙某霞辩称：不同意赵某玲的诉讼请求，具体答辩理由如下：1．涉案《存量房屋买卖合同》签订主体为孙某霞与A公司，诉讼主体应为A公司，而非赵某玲。在确认《存量房屋买卖合同》无效的民事判决书中，一直是A公司在应诉，应诉时并未提及赵某玲，与赵某玲无关，原告诉讼主体不适格。2．民事判决书已经认定孙某霞与A公司所签订的《存量房屋买卖合同》无效，确认A公司与孙某霞恶意串通，既然是恶意串通，则孙某霞不可能从A公司处得到利益。事实上，孙某霞在收到A公司的款项后，立即将所有的款项由经办人罗某转存给了A公司，该事实在其他案件中已经得到确认，赵某玲诉求的34万元款项，在到孙某霞账户之后，经罗某的指示，又立刻转出，孙某霞并未得到该笔款项。双方并不存在买卖关系，也并不存在真实的钱款交易，更不存在任何的债权债务问题。
3．2016年7月12日赵某玲向孙某霞转账的31万元，与本案无关。当时《存量房屋买卖合同》未签订，尚不具有房屋买卖的合同关系，赵某玲的支付并非依据《存量房屋买卖合同》。4．《存量房屋买卖合同》中约定的房款为140万元，A公司自认的支付数额已经达到了140万元，赵某玲支付的31万在先，随后A公司再支付140万元，所支付的数额已经超过了合同标的额，该行为严重违反一般常理。另外，140万元是分五笔，均从A公司转出，根据该交易习惯来看，从赵某玲账户转账的31万元不应是房款，与房屋买卖无关。5．在之前判决书中，赵某玲表述支付的34万元为房屋差价款，而《存量房屋买卖合同》约定的房款价格为140万元，假设赵某玲支付的31万元为房款，则不可能再出现34万元的差价问题。赵某玲的表述前后矛盾。
6．确认合同无效案件一审中A公司表述不认识赵某玲，二审中又表述代孙某霞向赵某玲还款，而本案中又表述房屋实际为赵某玲购买，前后极其矛盾，这一切都是为了掩盖赵某玲虚假陈述的事实。7．本案涉嫌“套路贷”的刑事犯罪。孙某霞与S公司有债务关系，赵某玲以该公司职员的身份与孙某霞接触，建议孙某霞“以贷还贷”，其后孙某霞从赵某玲处借款85万元，但实际只支付744500元。2015年3月19日，赵某玲为了伪造银行流水痕迹，虚构借款事实，经银行给孙某霞转账3万元，随后立即将钱转走。随后在孙某霞的还款过程中，多次按照赵某玲的指示，进行现金交付。随后，赵某玲为了实现自己的非法占有目的，哄骗孙某霞采用“过户贷”的行使减少利息损失，每年只需要支付10万元利息即可，但是前提要将房屋过户。随后在赵某玲的哄骗之下，孙某霞便与A公司签订房屋买卖合同，并以此为由将孙某霞的证件、房本、银行卡等收走。
之后为了并不存在、虚高的债务，赵某玲等人采用恐吓、威胁、非法侵入住宅等手段，各种手段逼迫孙某霞交出房屋、偿还款项。另外，从房屋买卖合同的签订，到款项的转出转入，—直是罗某在操作，从频繁的账目转出转入来看，该交易也并不是正常的交易。此外，该房屋买卖合同并非真实交易，为双方恶意串通，不可能存在损失的问题。希望法庭查明事实，维护孙某霞的合法权益。

法院查明
原告张某德诉被告孙某霞、A公司房屋买卖合同纠纷一案，2018年10月31日本院作出民事判决书，认定孙某霞与A公司的房屋买卖合同存在恶意串通，损害了张某德的合法权益，判决确定孙某霞与A公司于2016年8月24日签订的《存量房买卖合同》无效。2020年11月27日，北京市第二中级人民法院驳回孙某霞的上诉，维持一审判决。
原告赵某玲诉被告孙某霞民间借贷纠纷一案，案件审理中，A公司向本院出具证明，称其公司与孙某霞于2016年8月24日就位于北京市丰台区一号房屋签订的《存量房买卖合同》系借名买房合同，其公司仅系名义买房人，实际买房人系赵某玲，该合同所涉权利义务均由赵某玲享有和承担等。
庭审中，赵某玲提交借记卡账户明细清单、个人贷款结清证明，证明其代孙某霞偿还涉案房屋银行贷款310000元，对此，孙某霞不持异议；赵某玲提交银行账户对账单、银行结算业务专用凭证，证明其经A公司账户支付孙某霞房屋差价340000元，对此，孙某霞不予认可。庭审中，赵某玲主张因房屋买卖合同无效，房屋已经升值，并主张房屋差价损失350000元。

裁判结果
驳回赵某玲的起诉。

房产律师点评
根据已生效判决，孙某霞与A公司签订《存量房屋买卖合同》，双方存在房屋买卖合同关系。A公司虽在赵某玲诉孙某霞民间借贷纠纷案件中出具证明，称其与孙某霞签订的《存量房买卖合同》系借名买房合同，其公司仅系名义买房人，实际买房人系赵某玲，但孙某霞对此不予认可，坚持其与赵某玲之间不存在房屋买卖合同关系，故可认定赵某玲、孙某霞、A公司之间并未对合同主体变更达成一致，故赵某玲基于房屋买卖合同无效要求孙某霞返还购房款并赔偿损失，属于对法律关系认识的错误。赵某玲坚持以房屋买卖合同纠纷为由主张其诉讼请求，故对其起诉应予以驳回。