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借名购买房屋签署协议法院对协议是否具有法律效力法院如何认定

发布日期:2022-08-01    作者:靳双权律师


原告诉称
原告赵某超向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告北京市丰台区一号房屋售得房价款3150000元及利息;2.被告支付原告违约金156973.4元;3.诉讼费用由被告承担。
事实和理由:2008年,原告与被告口头商议借用被告姓名购房一事,原被告双方当时达成过口头协议。后原告按照口头协议约定,借用被告姓名与北京市丰台区A公司签订了《北京市商品房预售合同》,购买了北京市丰台区一号房屋(以下简称“涉案房屋”)。涉案房屋的购房款784867元及税费,实际全部由原告支付。原告系涉案房屋的实际权利人。
2016年7月12日,原告与被告又签订了《借名买房协议书》,对借名买房一事进行书面确认,双方约定原告有权根据自身需要对涉案房屋进行处分。因2019年8月2日孙某丹已经将涉案房屋卖出,得售房价款3150000元,现原告向人民法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。

被告辩称
被告孙某丹辩称,涉案房屋是被告全资购买,《借名买房协议书》系原告以与被告办理婚姻登记为由骗取被告信任所签,并非被告的真实意识表示。被告于2008年3月离异,同年7月贷款购买涉案房屋,7月付开发商首付款,每月按时还贷,可提供相关凭证,于2010年11月付清余款。原告欺骗被告感情签订《借名买房协议》被告发现后,决定卖房。原告知道后百般阻挠终止了卖房行为,后来原告主动赔付购房人28万元违约金。综上,《借名买房协议书》不是事实,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

法院查明
2008年7月23日,孙某丹作为买受人与北京市丰台区A公司签订《北京市商品房预售合同》,购买位于北京市丰台区一号的房屋。
2008年7月23日,北京市丰台区A公司为孙某丹开具涉案房屋的房款发票,金额为236812元。2008年7月30日,北京市丰台区A公司为孙某丹开具涉案房屋的房款发票,金额为540000元。2008年8月27日,北京市丰台区A公司为孙某丹开具涉案房屋的房款发票,金额为8055元。2008年10月9日,税务机构为涉案房屋出具契税完税证,金额为23546.01元。2008年12月18日,涉案房屋取得房屋所有权证书,登记情况为孙某丹单独所有,并附记“房屋已抵押2009年4月9日,抵押已注销2009年4月9日”。上述发票、完税证及房屋所有权证现均由赵某超持有,孙某丹表示系双方同居时赵某超将上述证票拿走。
银行现金送款簿显示2008年7月23日北京市丰台区A公司收到购房款237200元。孙某丹的北京银行个人账户对账单显示其在2008年7月29日分别收入贷款540000元及支出贷款540000元,并自2008年8月至2010年11月按月还本还利,于2010年11月29日还款522107.37元。
2016年7月22日,赵某超(甲方、借名人)与孙某丹(乙方、被借名人)签订《借名买房协议书》,约定“第一条双方对以下事实进行确认:1、乙方同意并确认甲方借用乙方的姓名购买位于北京市丰台区一号房产(以下简称涉案房屋)。2、乙方确认该房产的全部购房款,虽由乙方向北京市丰台区A公司支付,但该房产的全部购房款实际系由甲方支付。3、乙方确认该房产的全部税费虽以乙方的名义向税务等相关部门缴纳,但上述费用实际全部由甲方支付。4、乙方同意无论甲方是否能够提供证据证明,系由甲方实际支付了该房产的全部购房款及相关税费。乙方均确认甲方己实际支付了该房产的全部购房款及相关税费,同时认可该房产的所有权及其它一切权利均属于甲方所有。并同意不因任何事由向甲方主张该房产的购房款及该房产购买过程中所发生的税费。
第二条甲方权利义务1、甲方对本协议项下房产享有包括房屋所有权在内的一切权利。2、甲方有权根据自身需要对本协议所涉房产进行如下处分:(1)将房产以任何方式过户到自己名下;(2)将房产出售并获得出售价款;(3)将房产赠与他人;(4)将房产出租,并获得租金;(5)甲方认为合适的其他处分方式。……第四条违约责任1、甲乙双方均应严格依照本协议的约定履行,任何一方违反本协议的约定,均应向对方支付房屋总价款20%的违约金”。
2016年7月22日,孙某丹为赵某超出具授权委托书,委托后者出售涉案房屋。出卖人孙某丹就涉案房屋与买受人宋某豪、邹某花签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,后约定解除三方此前所签有关涉案房屋的相关协议。2016年10月16日,孙某丹及赵某超(付款人)与宋某豪及邹某花(收款人)签署《收据》,记载宋某豪收到孙某丹返还的购房定金30000元及补偿金280000元由赵某超代付。同日,赵某超向宋某豪转账支付了310000元。
2019年8月2日,孙某丹作为出卖人与买受人秦某鑫就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房交易结算资金自行划转声明》,约定房屋成交价格为3150000元。孙某丹已收到上述售房款。
双方对以下证据和事实存在争议:
赵某超主张在2008年购买涉案房屋前与孙某丹交往,后双方口头协商借名买房,并在涉案房屋共同居住;孙某丹因陪读于2015年2月搬出涉案房屋租房居住;2016年7月12日,双方签订《借名买房协议书》,对借名买房一事进行书面确认;2016年8月双方分手,此后协商解决双方争议;2019年9月回涉案房屋时发现锁被换,通过诉讼知晓孙某丹已将涉案房屋出售。
孙某丹主张涉案房屋系其与赵某超相识前自行出资购买;2009年3、4月因业务关系与赵某超相识,次月开始在涉案房屋共同居住;2016年下半年双方产生矛盾,于当年年底分手,分手后双方偶尔回涉案房屋,未必能碰见;《借名买房协议书》非其真实意思表示,系赵某超欺骗其签字。
赵某超主张双方相识于2006年5月,双方于2009年左右建立恋爱关系。
孙某丹另提交其工商银行交易明细,显示其2010年11月19日向其北京银行账户转入520304.51元,用于偿还涉案房屋的最后一笔贷款。赵某超认可涉案房屋的购房款及还贷均系通过孙某丹账户支付,提出孙某丹账户资金系其以及其通过多家公司所转,其中最后还款金额为其向孙某丹工商银行账户转账,就此提交银行个人业务凭证为证。该凭证记载赵某超于2010年9月17日向孙某丹工商银行账户转账680000元。孙某丹对上述个人业务凭证的真实性不持异议,提出双方存在借贷关系,该680000元系还款,因为双方公司之间一直存在拆借,故双方账户存在多笔账目往来。
孙某丹主张2016年7月22日的《借名买房协议书》系其被赵某超欺骗而签,且约定的违约金过高。赵某超对此不予认可,提交2016年4月26日律师见证笔录以及2016年5月3日律师见证书为证。

裁判结果
一、孙某丹于本判决生效后15日内支付赵某超北京市丰台区一号房屋售房款3150000元;
二、孙某丹于本判决生效后15日内支付赵某超违约金100000元;
三、驳回赵某超其他诉讼请求。
靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。赵某超与孙某丹于2016年7月22日签订的《借名买房协议书》系双方真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,因此合法有效,双方均应依约履行。孙某丹主张签署协议书非其真实意思表示,但并未提供相应证据,故法院对其主张不予采信。双方在《借名买房协议书》中写明“孙某丹确认该房产的全部购房款,虽由孙某丹向北京市丰台区A公司支付,但该房产的全部购房款实际系由赵某超支付”,现孙某丹声称涉案房屋购房款系自己支付并提供相关证据,但是鉴于双方之间存在公司账目上的多笔款项往来,认为孙某丹提供的证据不足以证明其支付了购房款。
赵某超与孙某丹之间存在借名买房约定,赵某超享有依据该约定要求孙某丹办理涉案房屋所有权转移登记的权利。因孙某丹已将涉案房屋以3150000元的价格出售并转移登记至案外人名下,故法院对赵某超要求孙某丹支付3150000元售房款的请求予以支持。对于售房款利息及违约金的诉讼请求,鉴于孙某丹认为违约金标准过高,法院将综合考虑赵某超的损失、违约金的性质等相关因素,酌情支持。

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