房屋共有人去世登记人未经继承人同意出售房屋有效吗

原告诉称
赵某杰上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第六项；2.改判孙某萍、张某刚支付2008年6月1日至2020年8月31日房屋使用费824571元；3.改判孙某萍、张某刚支付2020年9月1日至房屋实际交换日房屋使用费（每月按7696元计算）；4.孙某萍、张某刚承担本案鉴定费及一审、二审诉讼费。
事实和理由：一、一审法院认定事实有误，孙某萍、张某刚买房时没有尽到必要注意义务。二、赵某杰负担的赔偿责任过重。一审判决赔偿房屋差价损失4354900元。孙某萍、张某刚未尽注意义务，应自行承担部分损失。孙某萍、张某刚将房屋出租，实际多年利用房屋取得收益，应当减去该部分损失。三、房屋增值利益并非赵某杰一人独享，应当为房屋所有人共同享有，不应类证明一人承担所有房屋上涨差价。
四、孙某萍、张某刚在案涉房屋居住十余年，应当支付房屋使用费。房屋折旧、使用也属于赵某杰的损失。五、孙某萍、张某刚应支付2020年9月1日至房屋实际交还日房屋使用费。2020年9月1日孙某萍、张某刚已经同意解除。

被告辩称
孙某萍辩称，我们认为一审查明事实清楚，法律适用正确，判决合理合法，请求贵院依法驳回赵某杰的上诉请求。孙某萍、张某刚从来不知晓赵某杰女儿的情况，也没有见到过他的女儿，赵某杰在出卖房屋之前应当保证自己有独立的处分权，这个是赵某杰义务，而不应该把这个过错强加给我方，本案违约损害赔偿责任应当由赵某杰承担。
张某刚辩称，驳回对方一切诉讼请求。
赵某杰向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除赵某杰与孙某萍、张某刚于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判决孙某萍、张某刚将北京市丰台区一号房屋腾空交还给赵某杰；3、请求依法判决孙某萍、张某刚支付2008年6月1日至2020年8月31日房屋使用费824571元；4、请求依法判决孙某萍、张某刚支付2020年9月1日至房屋实际交还日房屋使用费；5、请求依法判决孙某萍、张某刚承担本案诉讼费。
孙某萍、张某刚向一审法院反诉请求：1、请求判令赵某杰向孙某萍、张某刚返还购房款68万元；2、请求赵某杰以68万元为本金，按照年化6%向孙某萍、张某刚支付占用期间利息，时间自2008年6月13日始至实际给付之日止；3、请求赵某杰向孙某萍、张某刚返还因办理涉案房屋初始登记，而由孙某萍、张某刚先行垫付的费用121735.6元及相应利息；4、请求判令赵某杰向孙某萍、张某刚支付涉案房屋现在的市场价值553.96万元（以房地产评估报告结果计算）；
5、请求判令赵某杰向孙某萍、张某刚支付精神损害抚慰金100000元；6、请求判令赵某杰向孙某萍、张某刚支付合同约定的违约金200万元；7、请求判令赵某杰向孙某萍、张某刚支付涉案房屋面积差额返还金3.3万元；8、请求判令赵某杰因涉案系列纠纷所支付的律师费12万元及相应的鉴定费2万元；9、赵某杰承担本案的反诉费。

法院查明
周某红（2002年12月6日死亡）生前与赵某杰系夫妻，二人于1984年结婚，婚后育有一女赵某芳。周父与周母系周某红之父母。周父于2000年死亡。1999年12月，赵某杰与北京市丰台区N公司签订《内销住宅楼房买卖契约》，约定赵某杰购买北京市丰台区一号房屋。
2008年6月13日，赵某杰（卖方、甲方）与张某刚、孙某萍（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，合同载明：甲方将坐落在北京市丰台区一号房屋壹套，现经双方自愿协商达成买卖协议，特立此合同，以便双方共同遵守。……总共128.5平方米。四、房屋价格为人民币陆拾捌万元整，乙方一次性支付给甲方，甲方出具收条。……八、房屋所有者，乙方支付甲方房款后，乙方就是房屋的所有者。九、自签约之日起，双方均不得解除合同，如甲乙双方有一方违约均应向对方支付贰佰万元现金给对方作为违约金。该合同除有赵某杰、张某刚、孙某萍签字，抬头处还有陈某洁、张某涛签字。赵某杰认可陈某洁是其再婚妻子。同日，赵某杰出具收条一张，载明：房款已付清（总款：陆拾捌万元整）。后，赵某杰将案涉房屋交付给张某刚、孙某萍，张某刚等人自2008年居住至今。
2017年11月1日，孙某萍代赵某杰补交购房款78735.6元，并交纳2000元产权办理费用。2017年11月15日，赵某杰又收到孙某萍支付的41264.4元。双方认可三笔费用为办理房屋产权登记所需。2017年12月16日，赵某杰取得案涉房屋不动产权证书。
2018年，张某刚、孙某萍向法院起诉请求：1.确认孙某萍、张某刚与赵某杰于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令赵某杰协助张某刚、孙某萍办理案涉房屋的转移登记手续，将该房屋转移登记至张某刚、孙某萍名下；3.判令赵某杰向张某刚、孙某萍返还因代赵某杰办理案涉房屋初始登记而垫付的购房款78735.6元、登记费2000元；4.判令赵某杰赔偿张某刚、孙某萍律师费损失2万元。法院经审理作出判决，判决：一、张某刚、孙某萍与赵某杰于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、赵某杰于判决生效之日起7日内协助张某刚、孙某萍办理案涉房屋的转移登记手续，将该房屋转移登记至张某刚、孙某萍名下；三、驳回张某刚、孙某萍其他的诉讼请求。
张某刚、孙某萍与赵某杰均不服一审判决，向二中院提起上诉。二中院经审理，判决：驳回上诉，维持原判。
2018年11月，赵某芳、周母因孙某萍、张某刚与赵某杰房屋买卖合同纠纷一案，向二中院提起第三人撤销之诉。请求：1.撤销二中院民事判决；2.撤销北京市丰台区人民法院判决第一项、第二项。二中院经审理民事判决书，判决：1.撤销二中院民事判决；2.撤销丰台法院民事判决第二项；3.驳回周母、赵某芳的其他诉讼请求。判决作出后，孙某萍、张某刚不服向北京高院提起上诉。北京高院经审理认为：“……周母、赵某芳是第三人撤销之诉的适格主体。……周母、赵某芳以张某刚、孙某萍与赵某杰构成恶意串通为由主张合同无效，并未提供相应证据予以证明。故本院认为张某刚、孙某萍与赵某杰于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》有效。
……赵某杰、赵某芳、周母系案涉房屋的共同共有人，赵某杰处分案涉房屋时应当经过赵某芳、周母的同意，否则为无权处分。……审理过程中周母、赵某芳表明不同意赵某杰出售案涉房屋，张某刚、孙某萍要求赵某杰履行办理案涉房屋转移登记的义务，属于法律上履行不能。张某刚、孙某萍与赵某杰之间的《房屋买卖合同》已无法继续履行，之前判决第二项应当予以撤销。”北京高院判决驳回上诉，维持原判。
同年，孙某萍、张某刚不服北京高院作出的判决，向中华人民共和国最高人民法院（以下简称最高院）申请再审。2019年9月26日，最高院作出裁定书，裁定驳回张某刚、孙某萍的再审申请。赵某杰于2019年8月向一审法院递交起诉状，提出解除其与张某刚、孙某萍2008年6月13日签订的房屋买卖合同等诉求，形成本案。
庭审中，孙某萍、张某刚主张赵某杰签订房屋买卖合同时具有主观恶意，故意隐瞒其他权利人的情况，赵某杰提交孙某萍、张某刚方答辩状及该案件庭前会议笔录，认为孙某萍、张某刚签订合同时知晓赵某杰有一女儿，且考虑了女儿与案涉房屋是否存在关系。
本案审理过程中，赵某杰申请对2008年6月案涉房屋的价值及2008年6月至2020年5月的房屋租金价值进行评估，孙某萍申请对房屋现价值进行评估，经评估，2008年6月案涉房屋价值118.27万元（扣除土地出让金前市场价值总价为118.47万元），2008年6月1日至2020年5月31日应收房屋租赁价格总价为801483元，其中2020年1月1日至2020年5月31日的房屋月租金7596元。房屋现价值553.96万元。
法院认为，赵某杰与孙某萍、张某刚签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。赵某杰与孙某萍、张某刚之间的房屋买卖合同相关争议历经法院的数次判决，另案生效判决已认定案外人赵某芳、周母不同意赵某杰出售案涉房屋，张某刚、孙某萍要求赵某杰履行办理案涉房屋转移登记的义务，法律上履行不能，张某刚、孙某萍与赵某杰之间的《房屋买卖合同》已无法继续履行，现赵某杰请求法院解除案涉房屋买卖合同，孙某萍、张某刚亦同意解除，法院不持异议，予以解除。
根据规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故赵某杰、孙某萍及张某刚分别要求对方腾退返还案涉房屋、返还房屋购房款及办理房屋权属登记所需费用的诉讼请求及反诉请求，于法有据，法院均予以支持。孙某萍、张某刚在房屋买卖合同解除前基于双方房屋买卖合同的约定并支付购房款占有使用案涉房屋，赵某杰要求按照租金标准主张房屋使用费，无事实及法律依据，法院不予采信。
赵某杰作为房屋买卖合同一方的出卖人，应对其享有房屋处分权负责，应对合同的履行不能承担违约责任。双方在签订合同时，赵某杰的现任妻子陈某洁亦在合同上签字确认，孙某萍、张某刚已尽了必要的注意义务，故赵某杰关于孙某萍、张某刚亦对合同履行不能存在过错的主张，法院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
孙某萍、张某刚购买案涉房屋后的十余年间，本市的商品房价格已发生大幅上涨，现因房屋无法办理过户登记确给孙某萍、张某刚造成重大损失，赵某杰应承担相应的损失赔偿责任。审理期间，孙某萍、张某刚要求按照评估机构作出的房屋现价值主张赔偿额，显然该损失主张过高，法院依据公平、诚实信用原则，考虑过错程度、原告购房金额、房屋出卖时市价及现价值以及信赖利益等因素，对损失数额予以酌定。
赵某杰方主张孙某萍、张某刚早已在之前判决书中知晓本案合同属于法律上履行不能，但仍继续占有房屋不提起解除合同之诉，对此后的扩大损失，应由其承担，但孙某萍、张某刚在获得合同单方解除权后是否行使，其有选择的权利，且其在北京高院出具相关判决后，又继续申请再审期间赵某杰提起本案诉讼，故赵某杰的该项主张，法院不予支持。
此外，双方合同中虽约定“甲乙双方有一方违约均应向对方支付贰佰万元现金给对方作为违约金”，但违约金的基本功能是弥补损失，孙某萍、张某刚既主张前述损失又主张违约金，法律依据不足。其同时主张购房款利息及办理房屋权属登记费用利息、相关律师费的诉求，亦于法无据。本案是合同纠纷，孙某萍、张某刚关于精神损害抚慰金的诉求，无法律依据，法院不予考虑。

裁判结果
一、解除赵某杰与孙某萍、张某刚于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》；二、孙某萍、张某刚于本判决生效后十五日内将北京市丰台区一号房屋腾空交还赵某杰；三、赵某杰于本判决生效后十五日内返还孙某萍、张某刚购房款680000元；四、赵某杰于本判决生效后十五日内返还孙某萍、张某刚办理房屋权属登记垫付的费用121735.6元；五、赵某杰于本判决生效后十五日内赔偿孙某萍、张某刚损失4354900元；六、驳回赵某杰的其他诉讼请求；七、驳回孙某萍、张某刚的其他反诉请求。

靳双权点评
赵某杰与孙某萍、张某刚签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。现因案外人不同意赵某杰出售房屋，合同解除，赵某杰应当承担违约责任，赔偿给孙某萍、张某刚造成的损失。结合庭审情况及赵某杰上诉请求，本案的争议焦点为：一、赵某杰应当赔偿孙某萍、张某刚的房屋差价损失数额；二、孙某萍、张某刚应否支付房屋使用费。
关于争议焦点一。因赵某杰构成违约，其应承担就案涉房屋无法办理过户手续给孙某萍、张某刚造成损失的相应赔偿责任。关于差价损失数额，基于孙某萍、张某刚购买案涉房屋后十余年间商品房价格大幅上涨的情况，法院考量第三人过错程度、购房金额、房屋出卖时市价及现价值并兼顾公平、诚实信用原则，对损失数额予以酌定并无不当。
关于争议焦点二。赵某杰主张孙某萍、张某刚占有房屋，应当支付房屋使用费，但赵某杰也同时占有孙某萍、张某刚支付的购房款，且孙某萍、张某刚占有房屋具有合法依据，属于其正常履行合同应当获得的利益。因此，赵某杰主张孙某萍、张某刚支付房屋使用费或在应赔偿损失数额中予以扣减，缺乏依据，法院不予支持。