父母出资房屋登记子女名下未经父母同意出售有效吗

原告诉称
吴女士向本院提出诉讼请求：1.确认吴女士享有一号房屋二分之一的产权份额；2.本案诉讼费用由赵女士负担。事实和理由：吴女士与赵女士系母女关系，2004年初，吴女士用卖掉原单位福利分房款9万元，准备在北京买房定居落户安享晚年。经过在京各区多处看房，慎重考虑之后，于2004年9月初选定并购买了一号房屋。买房时采取按揭方式，因吴女士已办理退休，不能申请贷款，当时正好赵女士有了工作，可以用她的名义申请贷款，同时买房时听从了房屋销售人员的劝告，为了避免审批中的麻烦，就在购房合同上只写了赵女士的名字。
吴女士向其哥哥吴女士借了1万元，向老同事借了5万元。经吴女士与开发商协商房屋总价为462748元成交。2012年10月7日，吴女士与赵女士签订了房屋过户协议。购买该房的合同签订、首付、购买家电和家具、装饰装修、贷款及其保险费、律师费、税费、公共维修基金、办理产权证费用、还贷、后期生活费用、搬家费均是吴女士缴纳。
2012年10月19日，吴女士一次性还完贷款和利息共191837.3元。自2004年至今，一号房屋是吴女士为自己买的养老房及户籍所在地。吴女士为维护自身合法权益，故诉至法院。

被告辩称
赵女士辩称：第一，案争房产不属于借名买房。借名买房是借名人、出名人双方意思自治的结果，首先要判断当事人的主观意愿。2004年买房时，并无限购政策，所谓“退休不能贷款”不是事实（退休人贷款满足年龄+还贷期限不能超过70年即可贷款），如吴女士以自己名义买房完全可以办理。而2004年赵女士已满26周岁，早已工作有收入且名下无房，赵女士以自己名义买房合情合理合法。在无其他证据证明吴女士与赵女士借名买房下，应当根据提供的购房款支付、房贷的偿还，确定双方不存在借名买房关系。
吴女士诉讼所依据的证据中涉及房款、税费等均以赵女士之名、以赵女士之财产支付。2012年10月7日吴女士与赵女士签署的《房屋过户协议书》约定2012年11月15日前过户给吴女士，该协议为房屋买卖意向书，吴女士如认为应当履行，也应在合法诉讼时效（时限为2年）内主张履行。案争房屋2018年10月赵女士更名其丈夫秦先生名下，又出卖给案外人林女士。2012年10月7日，吴女士与赵女士的《房屋过户协议书》已不具有履行可能，且早已超过主张权利（包括违约责任）的时限。
第二，一号房屋已经出售并过户给林女士，吴女士要求对该房屋享有二分之一所有权，缺乏依据。综上，请求法院驳回吴女士的诉讼请求。

法院查明
吴女士系赵女士之母。2004年9月7日，赵女士（买受人）与北京市R公司（出卖人，以下简称R公司）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买R公司开发建设的位于北京市通州区一号房屋（即本案诉争一号房屋），房屋总价为462748元。买受人在2004年9月7日前交付购房款92748元，余款37万元作银行按揭。
上述合同签订后，赵女士向银行贷款37万元，每月还贷2500元左右，后于2009年3月5日，一次性偿还贷款及利息90173.75元。2012年10月19日，一次性偿还贷款及利息191837.3元。至此，一号房屋贷款全部还清。
本案在审理过程中，双方均认可上述购房首付款92748元系吴女士出资，最后一次还贷191837.3元系赵女士出资。但对平时还贷出资情况及2009年3月5日还贷90173.75元出资情况无法达成一致意见。
2012年10月7日，吴女士与赵女士签订《协议书》，载明：“今吴女士与赵女士协商定原由双方共同购买的房屋，在2012年11月15日之前全部过户给吴女士，费用（过户所需）由赵女士承担。特此立此文书。”吴女士、赵女士分别在“签约人”处签字并加盖人名章。上述协议签订后，赵女士未将房屋过户至吴女士名下。
赵女士解释称吴女士反对其与秦先生交往，说秦先生与其交往是为了夺取一号房屋，吴女士要求赵女士将房屋过户至吴女士名下，赵女士应其要求才写的这份协议，但并未按照协议履行。吴女士对此不予认可，其称赵女士之所以要将一号房屋过户至吴女士名下，一是因为一号房屋原本就是吴女士的，二是赵女士要购买自己的房屋。
2018年10月7日，赵女士与案外人林女士签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定赵女士将一号房屋以485万元的价格卖予林女士。2018年10月9日，赵女士与秦先生签订《夫妻间不动产转移协议》，约定我二人为夫妻关系，坐落于一号的不动产，其中赵女士是不动产所有权人，房产证，经双方共同协商，现申请上述不动产权转移到秦先生名下，此不动产共有情况为秦先生单独所有。后一号房屋又以案外人秦先生的名义出售给林女士。林女士已将全部房款485万元付清，一号房屋已过户至林女士名下。
另查，2019年4月3日，吴女士因赵女士买卖一号房屋一事将赵女士、秦先生、林女士、中介公司（以下简称中介公司）诉至本院，要求确认赵女士与林女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》、赵女士与秦先生、林女士、中介公司签订的《补充协议》及《交房协议》无效，本院于判决驳回吴女士的诉讼请求。后吴女士不服该判决上诉于北京市第三中级人民法院，后又申请撤回上诉。

裁判结果
驳回原告吴女士的诉讼请求。


靳双权点评
根据已查明的事实，吴女士与赵女士于2012年10月7日签订的《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务，但诉争的一号房屋现已出卖给案外人林女士，且买卖行为有效，该房屋产权已转移登记至林女士名下，且经多次释明，吴女士仍坚持要求确认其享有一号房屋二分之一的产权份额，故法院对此不予支持。