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业主电动车在小区车库被盗,可否拒交物业费?法院判了

发布日期:2024-05-18    作者:王景林律师

业主电动车在小区车库被盗,可否拒交物业费?法院判了
作者|王景林律师

罗先生新买才2个月的电动车在小区车库被盗,物业公司拒绝其赔偿要求,罗先生便拒交物业费。物业起诉至法院,法院判决罗先生支付物业费。
一、案情回顾
罗先生系某小区业主。2016年12月,开发商某公司与罗先生签订《前期物业管理服务合同》,合同中明确约定物业收费标准、违约责任等。前期罗先生交纳物业费正常。
2020年,罗先生刚买2个月的电动车在小区地下车库被偷,他要求物业公司赔偿,物业公司拒绝其请求,罗先生便开始拒交物业费。
2022年8月,物业公司通过短信向罗先生发送律师函,催促其交纳物业费。2023年2月,物业公司再次向罗先生发送短信催交物业费。罗先生均不予理会。
随后,物业公司将罗先生起诉至法院,要求其支付拖欠的物业费及违约金。
二、法院审理
法院审理后认为,开发商某公司与罗先生签订的物业服务合同未违反法律禁止性规定,真实合法有效,对该小区全体业主均具有法律约束力。罗先生作为该小区业主,应当按照约定及时缴纳物业费。
罗先生车辆被盗属于侵权行为,与本案并非同一法律关系,对罗先生因此遭受的损失,罗先生可以通过另行提起诉讼向相应侵权人主张其权利。且原告已按照合同约定履行了其安保义务,物业公司对业主的私人财物没有保管义务,但在今后的物业服务过程中,原告应当以更加审慎的方式为业主们提供更加安全的安保服务。
法院最终判决罗先生支付拖欠的物业费。对于违约金,罗先生并非恶意拖欠,为促进和谐相处,法院未予支持。
——荆州市沙市区人民法院(2023)鄂1002民初2098号民事判决书
三、律师点评
实践中,像本案的情况大量存在,除电动车被盗外,还有其他放在小区的财物被盗。有些业主向物业提出调取监控要求,这时物业才发现监控早就不再正常工作了,业主因而认为物业存在明显过错,便要求物业承担赔偿责任。物业显然不可能同意,业主据此拒交物业费。物业起诉至法院后,一般都会判决业主支付拖欠的物业费。
法院的裁判理由是,一般认为盗窃系他人违法犯罪行为,只要物业已尽到相应的安保义务,通常无需承担赔偿责任。少数业主可能无法理解,认为系法院偏袒物业,其实不然。如果法院判决物业承担责任,那将导致所有的物业公司都不敢再承接物业服务,要不就是提高物业费标准。这样的话,肯定不利于小区物业管理,也不利于社会和谐稳定。
物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的,具有公共性和整体性,涉及全体业主和整个小区的公共利益,在效用上具有不可分割性和依赖性,业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费,这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害,因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。
实践中,除了本案情形外,还有其他不少业主拒付物业费的典型情形,具体如下:
1.业主家中财物被盗;
2.业主车辆在小区被人恶意划伤;
3.房屋质量存在问题(比如漏水、隔音效果差等);
4. 房屋未实际居住;
5. 对物业提供的服务不满意;
6. 业主将房屋已出租给租客;
7. 小区环境脏乱差;或者配套设施不完善;或者其他琐细问题;
8. 物业擅自对外出租停车位致业主无法停车。
还有其他诸多情形,无法一一列举。上述情形,一般来讲,都不可以作为拒交物业费的理由。
四、相关法条
《中华人民共和国民法典》
第939条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。
第942条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
第944条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

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