土地转让

大律师, 你好!

大约在1996年底, 我老父在一条村内租了一块土地建厂, 在2002年初决定购入此地, 并分期以三次付款。 钱已支付, 但是村的企业办说, 因为迟交有关申请, 令多交罚款, 我方也有已交。到现在, 我老父仍等着企业办代办房产证, 更甚是, 转让协议仍未完成。

1) 老父年老, 故本月立即到企业办安排有关协议, 但他们说是我们一次性支付"租地"款。我们说当初是说一次性支付购入。不是"租地"款! 我们有最初租用协议证明我们是在租用之后由租变买。

2) 他们说不可用卖方、买方, 因为是国家土地, 只可转让使用权50-60年。企业办是权属方, 我们是土地使用方而已, 是否正确?可否在协议上写出让方和受让方?

3) 企业办表示转让权应是由1996年起租那天开始计算, 转让使用年期不是由2002年决定购地时起计算, 他们所说的对吗?

4) 使用期间, 我们是否可再合法转售/出租?

5) 他们在协议中多附一句, 使用期满后, 我方要无条归还, 相方只可再协商, 我方有优先"租"用权。好像我们没有其他选择只可租用。(我虽知所有土地属于国家, 是有期限, 但我也知很多买方不会签这么规限严苛的合同), 怎样写使用期满后的处理, 比较合理?

当然未付钱, 先订协议是最好, 但我父是一个 "人人为我、我为人人”的心态,没有考虑周详, 才变成此局面。当时我仍年轻, 无法帮我父亲跟进, 实非情愿!

事以过去, 不愿再提谁是谁非?

只希望, 可以在我老父百年归老之前了结他心愿。

6) 我父是港人, 会否处理有别?
7) 请问我们的情况是国家用地或是集体用地? 是属使用权之转让或是所有权之转让? 港人对内地情况不肯定, 敬请告知。
 
先谢谢你专业的意见。