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单位自管公房承租人变更

07-20 23:25 悬赏 25 发布者:huangy…… 给我留言地区:广东－广州回答:(15)

单位自管公房原承租人死亡，儿子与其同一户籍，女儿同住19年后迁出该户籍，儿子与女儿在本市都没有自己的房子，请问承租人变更由谁做新的承租人，原承租人生前由女儿照顾，身后由女儿送终，儿子在外工作很少回家，但户籍未迁出过。

问题补充：

请问法院受不受理，女儿能否确权做承租人，或儿子、女儿各有一半使用权。该单位自管公房是《无固定期限》，单位说：儿子、女儿都可成新的承租人，如一方做新承租人，另一方必须公证放弃，否则不予办理。但儿子声明不放弃，不去公证处公证。

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赵亮律师
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回复时间：2012年07月21日 08时02分

公房产权归单位所有，公房原承租人去世后，在该房屋中同住的人或者户口在该房屋中的人有权申请承租人变更，可以申请变更到自己名下，只要经过产权单位的同意即可。公房只能变更承租人，不存在继承的问题。因此根据你描述的情况，对你提出的问题解答如下：

我的补充： 2012-07-21 08:17

1，首先，对于公房在法律上的定义和解释做简要说明。
公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，均为使用权房。
公产房与私产房的最大区别在于产权，公产房没有产权人，其产权归单位所有。业主只有承租权，没有转让权，所以公产房不能像私产房一样上市交易出售，也无法继承或办理婚前公证。
而对于承租人在租赁区内去世的，同住的人或者户口在该房屋中的人，有权向产权单位申请变更承租人到自己名下。

我的补充： 2012-07-21 08:22

2，关于原承租人的子女对该房屋的使用权问题。
就使用权而言，原承租人已经去世，而女儿虽然户口不在该房屋中，但一直与原承租人共同生活，实际居住在该房屋中。那么原承租人去世后，女儿作为共同居住人，是有权继续居住使用该房屋的。
而儿子虽然户口在该房屋中，但由于没有实际使用该房屋，那么在不做承租人变更的情况下，儿子对该房屋是没有使用权的。
就承租人变更的权力而言，女儿作为共同居住人，也是实际使用人，有权向产权单位申请变更承租人。而儿子户口也在该房屋中，也有权向产权单位申请变更承租人，也就是说，两人分别向产权单位提交变更申请，产权单位同意即可。至于产权单位会允许谁作为新的承租人，就要看产权单位的态度了，完全由产权单位决定。

我的补充： 2012-07-21 08:35

3，关于对变更承租人纠纷，起诉到法院是否受理的问题。
对于公房承租人变更的纠纷诉讼，法院如何处理要看你具体的诉讼内容诉讼请求确定。一般来说，公房承租人变更纠纷分为两种情况，第一是申请变更人和产权单位之间的纠纷，第二种是多个申请变更人之间的纠纷。
（1）对于第一类纠纷而言，无非就是符合条件的人申请了，产权单位如果不同意，申请人能否起诉的问题。那么答案是否定的。原因如下：
上面已经解释过，公房产权归单位所有，原承租人去世后，同住的人或者户口在该房屋中的人可以向产权单位申请变更承租人到自己名下，产权单位同意后，双方自愿签订公房租赁合同，对承租人变更即可。但如果单位不同意，这也是产权的单位的权力，并不需要说明任何理由。因为房屋是单位的，单位说了算。法院不能强行要求单位同意。
举个简单的例子，你自己有一套房屋，登记在你的名下并出租给A，合同期内A不幸去世，他的子女出面要求继续出租，但你不想出租了，那么你可以立即收回房屋，并不需要向A的子女解释。因为房屋产权归你所有，如何处分由你决定，A去世后你和A的合同自动解除，如果A的子女要承租相当于和你重新签订合同，要你自愿同意才可以，否则你完全可以拒绝。所有公房的承租权变更也是同样的道理。
那么在司法实践中，对于这一类案件，也就是承租权变更申请人对公房产权单位提起诉讼的，材料齐全后法院会受理，但法院会驳回申请人的诉讼请求，不予支持。
所以如果你们向产权单位申请变更，必须经过产权单位同意，单位不同意的，也没有必要诉讼，因为法院会驳回你的诉讼请求，肯定是败诉的。
(2)对于第二类纠纷，也就是申请人之间的矛盾的，受理后法院会作出相应判决。
这里所说的申请人的矛盾，通常是指不符合申请人资格的人却通过一些非正常手段将房屋变更到自己名下，其他符合要求的人对变更人提起的诉讼。那么对于这类诉讼，只要材料齐全法院会受理并作出相应判决的，属于法院诉讼的管辖范围。
也就是说，如果本案中的原承租人其他子女没有共同居住，户口也不在该房屋中，却向产权单位申请变更承租人，得到批准的，那么原同住的人或者户口在该房屋中的人，是有权提起诉讼，要求撤销变更的。

我的补充： 2012-07-21 08:37

不过显然，根据你描述的情况，原承租人的两个子女都有权向产权的单位申请变革，应该不会出现上面的第二类纠纷诉讼，而对于第一类纠纷，法院受理后也会驳回，没有必要提起。

我的补充： 2012-07-21 08:39

4，对本案的最后意见。
公房原承租人去世后，女儿作为同住的人，儿子户口也都在该房屋中，因此女儿和儿子都可以向产权单位申请变更承租人到自己名下，经过产权单位同意即可，且产权单位有权决定由谁承租。
如果变更到女儿名下，那么因为儿子不在该房屋中居住，所以如果儿子要使用该房屋，那么需要经过女儿的同意，否则儿子没有使用权。
如果变更到儿子名下，那么因为女儿原来就是实际居住人，承租人变更后，女儿有权继续居住，不需要经过儿子的同意，是产权单位赋予实际居住人的权力。
因变更纠纷对产权单位提起诉讼的，会做败诉处理。

我的补充： 2012-07-21 08:40

以上几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，当然具体还需要根据案件详情来确定，希望对你有所帮助。

提问者对最佳答案的评价：

基本详细解答了我的问题，但承租人还是难产，单位说：女儿做承租人，儿子要公证放弃，儿子做承租人，女儿要公证放弃。你说怎么办，赵律师。

其它答案

[山西-太原]
聂晓东律师 VIP
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回复时间： 2012-07-20 23:27

你好，《城市共有房管理规定》承租住宅用房的，承租人在租赁期内死亡的，与其共同生活两年以上的家庭成员愿意履行原契约的可以办理更名手续，因此本案中儿女都无权继承公有住房产权，但女儿更具有继续承租的优先权利。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2012-07-21 06:00

咨询房管所有权部门。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2012-07-21 08:45

女儿继续承租，符合租赁政策，与出租方协商解决。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2012-07-21 11:29

公房产权归单位所有，公房原承租人去世后，在该房屋中同住的人或者户口在该房屋中的人有权申请承租人变更，可以申请变更到自己名下，只要经过产权单位的同意即可。公房只能变更承租人，不存在继承的问题。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2012-07-21 18:36

女儿有承租权，

[山西-太原]
朱君秀律师
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回复时间： 2012-07-22 07:36

答：1、法院不受理此类案件；2、女儿可以经过产权单位同意后继续承租；3、应当按照单位的规定办理，即有一方放弃。

[陕西-西安]
康治斌律师
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回复时间： 2012-07-22 10:44

1、法院不受理此类案件；
2、女儿可以经过产权单位同意后继续承租；
3、应当按照单位的规定办理，即有一方放弃。

[北京-朝阳区]
胡爱军律师
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回复时间： 2012-07-23 08:07

根据《城市共有房管理规定》承租住宅用房的，承租人在租赁期内死亡的，与其共同生活两年以上的家庭成员愿意履行原契约的可以办理更名手续，因此本案中儿女都无权继承公有住房产权，但女儿更具有继续承租的优先权利。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2012-07-23 10:00

这个问题最好询公租房主管部门，政策性比较强，可以依据的法律相对比较少。

[浙江-杭州]
陈国平律师 VIP
电话：13867474141
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回复时间： 2012-07-23 19:31

女儿更具有继续承租的优先权利。

[湖北-武汉]
蒋艳超律师 VIP
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回复时间： 2012-07-23 20:24

公房本身就不能继承

我的补充： 2012-08-01 15:17

依据我国《合同法》第二百三十四条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋

我的补充： 2012-08-01 15:18

女儿经过双方协商同意后还是可以继续租房的

[河北-邯郸]
李俊律师 VIP
电话：17631394631（微信同号）
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回复时间： 2012-07-24 16:08

你好！
   首先，依据我国《合同法》第二百三十四条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。本条强调的是共同居住，如女儿一直与原承租人共同居住，则女儿有权依据该规定继续租赁公房。儿子虽然不常住，但因为户口在那，也算共同居住人，所以其也有权继续租赁该房屋。
  第二，关于女儿能否向法院起诉确权做承租人，答案是否定的。因为，只有房屋的产权人有权决定承租人，本案中只有单位有权决定。
  第三、本案中，单位已经宣布儿子、女儿都可成新的承租人，这说明单位把难题抛给了儿子和女儿，而现在儿子不同意的原因是没有地方住，如果双方能协商解决住宿问题或将来如果房屋出售的购买权问题，则承租人问题应该能迎刃而解。
  建议：女儿和儿子作为共同承租人。或由一方作为承租人，然后约定另一方的住房问题及将来的购买权问题。
  以上解答及建议供参考，希望对你们有所帮助。