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找相关法律法规依据

07-26 22:02 悬赏 0 发布者:cqzadh 给我留言地区:重庆－重庆回答:(13)

律师老师，
征地部门把集体产权使用权证的厂房（工业）按集体土地房屋评估打折作价（约600/平米），部份有土地证无房屋产权证的按农房作价（约400/平米），这样合法不？有无相关依据？
我也在上网查过，集体土地上房屋拆迁参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定（中纪委、监察部发出的通知），哪么：国有土地上的房屋征收与补偿是按市值评估作价，集体土地参照国有土地的赔偿条例，怎么会这么低呀？3000多平米赔不到200万（还包括设备搬迁、营业损失、停业损失），如何重置呀？
有无新的相关法律法规针对集体土地产权企业拆迁的规定哟？谢谢！！！

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[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间：2012年07月27日 09时03分

拆迁应当按照当地的拆迁政策进行补偿，政策规定补偿是什么价格就应该按照什么价格执行，而城市拆迁和农村集体土地地上物拆迁的补偿肯定是不同标准的。而关于你提到的问题，曾经在2011年，中央纪委、监察部的确发出过通知,声明在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。但参照精神执行并不等于就按照这个条例的规定执行，完全是两码事，所以肯定补偿标准是不同的。

我的补充： 2012-07-27 09:18

更何况，你看到的这条通知是在土地管理法修订完毕之前做出的，当时对于集体土地的征用拆迁事宜的确没有明确的法律规定，所以要“参照···精神执行”，而现在我国的土地管理法及实施条例等已经修订完毕，那么在有法可依的情况下，当然要根据法律规定来确定了。所以根据你描述的情况，当地征地部门对你的厂房等定性应该是没有问题的，至少从你描述的情况中没有看出违法之处。所以对你的问题解答如下：

我的补充： 2012-07-27 09:28

1，关于农村集体土地征地拆迁的法律规定。
（1）土地管理法的规定。
第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
（2）土地管理法实施条例的规定。
第二十五条征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。
被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。
征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起３个月内全额支付。
第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
（3）征用土地公告办法的规定。
第十一条征地补偿、安置方案经批准后，由有关市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
第十二条有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。
市、县人民政府土地行政主管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。
第十三条市、县人民政府土地行政主管部门应当受理对征用土地公告内容和征地补偿、安置方案公告内容的查询或者实施中问题的举报，接受社会监督。
市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

我的补充： 2012-07-27 09:39

2，关于你方厂房等评估定性是否合法的问题。
（1），对于有土地证和产权证的房屋定性问题。
关于你们厂房土地性质，如果没有记错，你这边曾经发布过一次提问，很多律师认为工业用地必须是国有土地，应当按照国有土地性质来处理。其实他们可能忽视了土地管理法中关于土地征用的几条规定，所以你们厂房土地确定为集体性质我认为是合法的。当然这一点我想后来已经得到了你的证实，这里就不赘述了。
那么既然土地性质是农村集体土地，当然应当按照农村集体土地拆迁的相关政策办理，而地上房屋也应当按照集体土地拆迁时地上物的补偿标准来进行了。
（2），对于有土地证没有产权证的房屋定性问题。
一般情况下，在农村有土地证却没有产权证的房屋，通常是村民在宅基地上盖的居住房屋。那么这些房屋很多是没有产权证的，这种情况下都是通过宅基地使用证来确定该村民对房屋的所有权和相关权利的。
而你的情况虽然不是村民居住，但毕竟土地是集体性质的，所以地上房屋也应当按照集体土地地上附着物，也就是农用房屋来进行定性评估。
那么就以上两点而言，我个人认为评估部门对你的房屋定性和评估结论，应该是合法的。
（3），关于拆迁政策和程序的问题。
当然，上面判断是仅凭你描述的情况，同时是以你们当地拆迁政策合法出台和执行为前提的。
如果你们当地拆迁单位在对拆迁政策制定、审批、公告的过程中，有违法之处，你们作为拆迁受偿人当然可以以此维权的。那么如果政策指定处处合法，仅仅是你们对补偿数额不能接受，那么我只能说你应当接受。
政策规定是多少就是多少，没有是否合理的问题。
说简单点，对于违法的事情你可以维权，对于合法的事情，如果出现心理不平衡的，那法律也就不管了。

我的补充： 2012-07-27 09:41

（4）针对性法规的问题。
目前为止，专门针对我国集体土地拆迁补偿的法规还只是在起草阶段，没有正式制定和颁布实施。所以相关拆迁补偿确定的主要依据还是当地的拆迁政策，而这些政策制定的主要依据就是土地管理法及实施条例，公告办法等法律法规。

我的补充： 2012-07-27 09:54

3，关于违法征地拆迁如何维权的问题。
根据你描述的情况，我确实看不出违法之处，因为这样的案件我遇到的也是非常多的，相关部门给出的政策无论从程序上还是内容上都是合法的，只不过补偿数额较低村民无法接受。其实村民的心情可以理解，房子都一样，凭什么城市的就能卖上好价格而农村的不行？这我只能说，理解归理解，但法律规定必须遵守。
那么如果在你描述的情况之外，还有违法之处，那么你可以进行维权。
1，如果你对拆迁政策内容本身有异议，或者对于征地部门对你房屋定性有问题的，可以申请听证。
根据征用土地公告办法的规定
第十条有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。
第十四条未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。
未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。
第十五条因未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿、安置引发争议的，由市、县人民政府协调；协调不成的，由上一级地方人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。
2，如果当地征地部门没有按照征地政策给你相应的补偿，那么你可以协商或者到法院起诉解决，要求按照政策规定或者补偿款，这是你作为受偿人的合法权利。

我的补充： 2012-07-27 09:55

以上几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做解答，具体还需要根据案件详情和细节来确定。希望对你有所帮助。

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