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土地承包方变更土地性质后赔偿款问题

09-05 14:15 悬赏 30 发布者:zzs110…… 给我留言地区:广东－潮州回答:(12)

您好，我于2004年向村委承包土地5亩用于经营，承包时该土地性质是农业用地，所有权是村集体所有。签订合同时有以下原文内容：
*备注：甲方是村委，乙方是我方。
1、租赁期内，国家规定的一切税收均由乙方负责，乙方需用租赁地变更为非农用地时，应按国家规定向有关部门办妥有关手续，各项费用均由乙方负责。
2、租赁期内，若国家建设统一征用该租赁地，乙方应无条件服从，被征用土地补偿归甲方，青苗及建筑物补偿归乙方，甲方同时退还乙方被征用地未尽期租赁款，甲方不补偿其面积，但因天灾人祸造成的损失均由乙方自负。

因经营需要我方准备向国土部门变更该土地性质，由农业用地变更为建筑用地，可以建设为厂房，按照合同一切费用由我方负责。但今后国家征地，按照合同土地赔偿归村委所有似乎不合理，因为农业用地和工业用地的赔偿标准是不同的，而且由农用地变为工用地是我方出钱出力，所以我方认为村委应该得到的赔偿是农业用地的赔偿，而工业用地和农业用地的差价应该给我方才合理。

比如农业用地每亩赔偿是1万，工业用地是3万，那么村委应该得到1万，我方得到2万

原合同是说，国家征地，所有的土地赔偿时归村委的。但是我方在租赁期内把该土地性质由农业用地变更为工业用地，一切费用都是我方付出，所以涉及赔偿问题，我们应该有份。应该如何把我方主张写进合同

请问是否修改合同或另签合同附约？内容如何签才合理？谢谢帮助，不胜感激！

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回复时间：2012年09月05日 15时26分

我国土地管理法对土地的用途分类,分为农用地、建设用地和未利用地.
针对你的问题，建议就农业土地的租赁合同约定一个补充协议。约定：1、在能变更农业用地为建设用地的情况下，再重新签订一份新的租赁合同。（新的租赁合同可以就遇到国家征收的赔偿问题进行新的约定）。2、为更好的维护你的利益，在没能成功办理土地用途的变更之前，可以就原来的合同约定的你的支出费用由谁承担。
如果在农业用地不能变更为建设用地之前就签订合同，有可能因为合同的无效而导致你的利益受损。原因如下：
根据我国土地管理法第六十三条规定及相关行政法规，“农村集体所有的土地，只有在符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形使土地使用权发生转移的情况下，才可以出租用于非农业建设”。这是法律明确的强制性规定，因此，租赁合同日后如有纠纷，会被法院认定为无效合同。

我的补充： 2012-09-05 17:34

本人曾经办理过类似的案件纠纷，在农村集体土地上建设的厂房，因农村成员纠缠，后村委诉至法院，一审二审都判决合同无效。可供参考。

提问者对最佳答案的评价：

该律师热心帮助，尽心尽责！在此表示衷心感谢！

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[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2012-09-05 14:25

租赁合同明确约定清楚：地上附着物补偿属于承租人就可以了。及时沟通处理。可以考虑签订补偿协议解决。

我的补充： 2012-09-05 14:27

土地增值部分也约定清楚，属于承租人所有。

我的补充： 2012-09-05 15:05

建议最好就近委托律师代书为好。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2012-09-05 14:55

——（1）建议另签署合同，或者也可以签署一份补充协议，明确约定土地的附着物的补偿以及土地的增值部分等明确的约定归承租人所有即可。
（2）另外上述你所提到的部分以及你的出资额等也可以写入合同，以免将来发生纠纷此合同约定的条款就是你的出资证据，同时建议保留你方出资的凭证等收据。
（3）所签署的协议在双方同意的情况下建议办理公证，公证后的协议效力高于普通协议的效力。
建议及时的沟通解决较妥。

[广西-桂林]
曾令栋律师
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回复时间： 2012-09-05 15:13

1、农业用地审批权限是按亩确定的，审批时最好是同时约定并由国土管理部门登记转为国有土地。2、保留为集体土地将来会出现后遗症。

[山东-青岛]
徐志远律师
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回复时间： 2012-09-05 16:14

你好；1、关于集体土地的征用，只有一个途径，那就是国家征收或者征用；2、国家征用一般都是公共事项，国家征收主要是征收后卖给能够买想买的单位或者个人（包括你们想买)3、你们经营需要准备向国土部门申请变更该土地性质，那就是国家征收，然后根据你们的申请出让给你们（当然要“招拍挂”了）；4、国家法律规定征收征用集体土地必须“给补偿”。所以依法补偿都是集体的；5、你们之间的土地租赁承包关系，按照合同约定依法解除。6、你们承包的只能是农业用地，国家征收征用后才变更为国家所有的，工业、居民、商业建设用地。所以你们在没有缴纳土地出让金的情况下不是工业用地的使用者，国家也不是征用你们的土地使用权。你们也得不到什么补偿。

追问：

您好律师，我使用的土地变更土地性质，或者说能办成建设用地的依据是因为广东省有一个‘三旧改造’的政策，也就是旧城镇、旧厂房、旧村庄荒废的三种用地可以申请办理土地证，符合政府规划，缴纳违规土地金，每平方米20元，就可以。并不是国家征收才改变土地性质，而是赶上了政策。我的问题是：改土地性质是集体土地，由农业用地变更为建设用地，费用全部是我承包方出的，万一将来国家征地，我作为承包方是否可以分点土地增值的钱，即建设用地的赔偿。（注：我不是该村的村民）

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2012-09-05 16:43

你好，1、农业用地审批权限是按亩确定的，审批时最好是同时约定并由国土管理部门登记转为国有土地。2、保留为集体土地将来会出现后遗症。

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间： 2012-09-05 17:09

有合同的应当按照合同约定处理，既然你们之间已经有合同明确约定，约定该土地补偿款归甲方的，那么应当按照合同约定办理，与该土地使用用途是否改变没有关系。但如果双方经过协商一致，也可以变更合同或者签订补充协议，做相关约定即可。那么根据你描述的情况，对你提出的问题详细解答如下：

我的补充： 2012-09-05 17:16

1，关于你和甲方合同效力的问题。
按照法律规定，合同只要是双方自愿签订的，没有违法内容就是合法有效的。你提供的合同文本我看过了，没有违法内容，只要是双方自愿签订的就是有效的，你们双方都应当按照合同约定履行自己的义务。
该合同中应当注意的是两点，第一就是改变土地使用用途的问题，第二就是该土地征用补偿归属的问题。
（1）改变土地用途的问题。
根据你们双方的合同约定，该土地目前是农业用地，所有权归集体所有。不过村委会是允许你们变更该土地使用用途的，只不过合同约定了你们自己应当办理审批手续和缴纳费用而已。所以你们后期要求变更土地使用用途也是符合合同约定的。
（2）关于土地征用补偿的问题。
合同明确约定，该土地补偿款全部归甲方所有。但并没有约定补偿款的类型。所以你们可以就这一点提出要求，可以分别约定补偿款的归属，也就是该土地如果在农业用地时被征用，补偿款归谁，如果是非农业用地时被征用，那么补偿款归谁。这样也就解决了你所顾虑的问题。毕竟转变土地用途时，手续将是你们办理，费用也将你们出具，补偿款也应当做更明确的约定。

我的补充： 2012-09-05 17:23

2，关于你提到的“是否修改合同或另签合同附约？内容如何签才合理？”的问题。
（1)如何修改合同的问题。
就上述征地补偿款的归属，建议你与甲方积极协商，可以修改协议也可以另行签订补充协议，但最好的方式还是签订补充协议，毕竟简单的修改协议也说不情况，对合同整体解释也不清楚，所以倒不如在原合同基础上，签订补充协议来的更方便。
(2）内容如何签订的问题。
补充协议的内容主要体现将来征地款的归属即可，内容可以参考以下模式。
你们双方可以设定两种情况，即该土地如果在征地时，用途仍然是农业用地，并未发生改变的，那么依照主合同的约定处理，也就是所有的土地补偿款归甲方所有。
如果该土地在征用时，已经经过乙方的办理成为非农业用地，那么该土地补偿款归乙方所有，同时乙方给予甲方一定的经济补偿，这个补偿数额你方可以比照农业用地征地标准来支付。
另外我个人认为还应当对双方的违约责任做相关约定，如有一方没有及时履行义务，那么应当向对方支付确定数额的违约金，或者赔偿对方因此造成的直接经济损失。

我的补充： 2012-09-05 17:26

3，关于本案的总结意见。
有协议的应当按照协议约定处理，既然你们主合同中对于土地补偿款的归属有约定，那么没有其他约定的情况下，双方应当按照主合同约定处理，将土地征地补偿款归甲方所有。
双方也可以另行签订补充协议，对土地使用用途改变前后的土地补偿款归属做更明确的约定。
需要特别说明的是，补充协议必须双方自愿签订才有效，所以你方应当尽量本着友好协商的态度和对方来签订这个补充协议，如果对方拒绝签署，那么你方只能按照主合同约定处理，既土地补偿款归甲方所有。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是公司注册地或实际经营地法院。

我的补充： 2012-09-05 17:27

上述几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，具体还需要根据案件详情和细节来确定，希望对你有所帮助。

追问：

您好找律师，您的方案非常详细，再次我非常感谢您的帮助！有一问题我想追问：因为该土地是集体所有，如在补充合同里提到征地时，如为非农业用地是，赔偿款归我方所有，我方再补部分赔偿给村委，这种提法是否合理？能否：赔偿款还是村委的，但村委必须赔偿我方实际投入部分以及土地增值部分更佳？

回答：

其实这种提法是否合理并不重要，重要的是对方能否接受，能接受就说明合理，不能接受就说明不合理，你说对不对？
你提的方案也可以，不违法，只要你们双方都同意那就没问题。你也可以将两个不同的方案都提出来，由对方选择，这样也显得你们更有诚意，也更有利于协商。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2012-09-05 18:27

目前，我国对集体土地的征收和出让是个比较复杂的事情，法律规定的程序与现实操作的方法是不一致的，为规避法律障碍，方法说是五花八门。本人对现实土地出让的认识是：按照法律规定，企业受让国家土地使用权应当在国家先将土地征收过来后才能挂牌出让，符合条件的企业分别去摘牌，最后以出价最高的企业获得受资格，并与政府签订合同，企业才向政府支付土地出让金。但现实多是国家先收取企业支付的款项来征收土地，而后按交款企业的情况再量身写作摘牌条件，使预定企业能够顺利摘牌受让目标地块。所以，从这个理解上讲，你给出的租赁合同，并不影响你的利益，只是土地变性后的使用权人应当是你们一方。如果你们一方未取得国有土地使用权的话，那政府应当退还你们所支付的全部费用。以上仅为个人理解，还需向律师同仁们好好学习。