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单位自管房的过户和拆迁问题

09-18 00:36 悬赏 30 发布者:玉米~ 给我留言地区:湖北－武汉回答:(18)

我今年65岁，1997年再婚，再婚的爹爹在汉阳有一套三层楼的私房和一套50平方单位自管房（教委宿舍，没有产权，交房租，有房租收据）。2007年私房拆迁，全部拆迁款和还建房都分给了爹爹的两个子女，并没有征求我的意见。2007年我和爹爹搬到单位自管房居住，户口也都迁到该房。2009年爹爹去世，我独自住在单位这套房里至今。
今年该房也面临拆迁，上门调查时我向拆迁部门提供了我的户口和结婚证，但住房证已经被爹爹的子女偷走。我找教委补办住房证，教委说房子已经交给拆迁部门了，他们没法给我补办。
今天我被爹爹的子女告知：他们已经凭住房证和爹爹的遗嘱与拆迁部门签订了拆迁协议，限定我3天内搬出该房。
我找到拆迁办核实，我不相信他们有遗嘱，我有爹爹笔记本，可以核对字迹的，但拆迁办拒绝提供遗嘱给我看。
我不知道拆迁部门怎么可以无视我有与户主有结婚证，我正在此房住着的事实，就与爹爹的子女签订了拆迁协议，难道我与该房没有任何关系吗？我该怎么办？

问题补充：

今天看到遗嘱了，是一份打印的“协议书”，2009年6月6日签的（爹爹2009年8月1日去世），内容是爹爹生病癌症住院，医疗费用大，爹爹无法承担，他的子女主动承担了，由于后期治疗费用会更大，因此爹爹提出将自己的此处房屋所有权利给予子女，并签署以下协议：1，在该房屋上的所有权利归子女所有 2，居住期间，如遇该房拆迁，拆迁补偿归子女所有 3，在父亲后期住院期间，子女将继续承担所需治疗费用。
有爹爹签名盖手印，子女分别签字盖手印，有两个见证人签字（目前我不知道证人的身份）。请问律师这个协议有效吗？如何确定真伪？
我到拆迁部门咨询了：爹爹的子女两人到场已经签订拆迁协议，并办理更名，更名到女儿名下。签的协议是补偿一套回迁房（原地还建房）和两年拆迁过渡补贴现金一万多元。他们签这个拆迁协议和更名是合法有效的吗？
爹爹是国家科级干部退休，并因患癌症，已经办理了重症医疗，医疗费几乎是全部可以报销的，只是住院期间需要先垫付。另外爹爹存折上有20万元，在住院期间全部取出了。说明这份协议是别有用心签订的。

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赵亮律师
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回复时间：2012年09月17日 06时33分

单位的公房产权归单位所有，不是遗产，不能发生继承，但公房拆迁的拆迁款应当认定是爹爹的遗产。如果爹爹有真实遗嘱声明你不能继承的，那么你无权要求分割拆迁款。但在该房屋拆迁之前你还是有权继续居住的。如果爹爹没有遗嘱，或者遗嘱是伪造的，那么你有权要求分割房屋拆迁款，在拆迁之前你也有权要求继续居住。所以对你提出的问题，分别解答如下：

我的补充： 2012-09-17 06:43

1，首先确定关于你爹爹遗产范围的问题。
你和爹爹领取了结婚证，属于法律认可的夫妻关系，那么在你们婚前关系存续期间取得的房产，都属于共同财产，你有一半的份额，剩余一半在你爹爹去世后成为他的遗产，由继承人继承。
（1）三层楼私房。
私房如果是你们结婚前爹爹取得的，那么属于爹爹的婚前个人财产，他是有权自由处分的，不需要经过你的同意。但07年拆迁是在你们结婚后，而拆迁款和回迁房也是婚后取得，对于这个拆迁款和回迁房，应当认定是夫妻共同财产，你爹爹私自交给了子女，属于无权处分，没有征求你的意见的无效。你是有权利向爹爹的子女要求返还属于你的份额的。不过这里需要说明的是，对于这一部分已经过诉讼时效了，你只能通过协商的方式来解决，法律不管了。
而对于你爹爹的那一半份额，属于生前的赠与，已经赠与给了他的子女，所有权就转移了，所以你爹爹去世后，这一部分就不是遗产了，也不发生继承。
总之对于私房这一部分，你很难主张权利了。
（2）单位自管房。
单位自管房也就是我们说的公房，公房产权归单位所有，你和你爹爹也是只有使用权。所以对于这个房屋来说，不是你爹爹的财产，你爹爹去世后也不发生继承。
按照法律规定，公房承租人去世后，同住的人或者户口在该房屋中的人有权申请变更承租人，继续居住。所以你即是同住人，户口也在该房屋中，你是有权向产权单位申请变更承租人的，也有权利在拆迁之前继续居住，你爹爹的子女是无权要求你腾房的，也无权干涉你继续使用和居住。
而对于这个公房的拆迁款，则应当认定是你爹爹的遗产了，因为你爹爹原来是承租人，公房拆迁款中有一部分肯定是补偿给承租人的。当然，如果根据当地拆迁政策，还有补偿给实际居住人，也就是你的，或者补偿给户口在这个房子中的人的，那么这部分补偿款是属于你个人所有的，你当然可以要求参与拆迁补偿，也可以要求参与你爹爹的遗产继承。

我的补充： 2012-09-17 06:49

2，关于你爹爹遗产如何继承的问题。
按照法律规定，对于遗产继承，有遗嘱的按照遗嘱继承，没有遗嘱的按照法定继承，由被继承人的父母、配偶和子女平均继承。所以对于你爹爹的遗产如何继承，要区分是否有遗嘱。
（1）如果有遗嘱。
如果有遗嘱的，那么应当按照遗嘱的内容来继承，将遗产分给你爹爹在遗嘱中指定的人。毕竟这是死者的遗愿，应当遵从。你作为爹爹的配偶，也是法定继承人，当然有权利要求其他继承人出示遗嘱，证明遗嘱的内容。
当然，如果你对遗嘱的真实性有异议的，那么你可以申请遗嘱鉴定，这个鉴定司法鉴定中心和法院都可以做，如果是遗嘱是真实的，那么应当按照遗嘱继承，如果是伪造的，那么视为没有遗嘱，应当按照法定继承。
（2）如果没有遗嘱或者遗嘱是伪造。
没有遗嘱的情况下，应当按照法定继承，你爹爹的全部遗产，应当由你爹爹的父母（如果健在）、你、和你爹爹的所有子女按照人数平均继承。
你和你爹爹是有结婚证的，所以你是法定继承人之一，和你爹爹所有的子女都是享有平等继承权的，有权要求平分遗产。
如果遗嘱是伪造的，那么也应当按照法定继承，而且你同时还可以要求追究伪造遗嘱人的相应民事责任，即要求其少分或者不分遗产。

我的补充： 2012-09-17 06:54

3，关于公房拆迁补偿的问题。
房屋拆迁应当按照拆迁政策进行补偿，而对于公房拆迁，通常会有三部分补偿，第一部分是关于公房产权单位的补偿，第二部分是关于承租人的补偿，第三部分是关于户口或者实际居住人的补偿。
对于第一部分应当归产权单位也就是教委所有，第二部分应当认定是你爹爹的遗产，按照上述解答继承即可，而第三部分，应当归你个人所有，这不是遗产的问题了，你爹爹子女私自签订拆迁协议属于侵权行为，又是另一个诉讼了。
所以对于这一部分可以和遗产纠纷分开来处理，你可以先到教委去问问拆迁办的电话和地址，然后带上你的结婚证、户口本、公房承租证明和你过去缴纳房屋的证明等到拆迁办去和拆迁工作人员谈谈，了解一下拆迁政策，看看你是否符合拆迁受偿人的要求，如果拆迁款有你的份额，你是完全可以要求分割的，而你爹爹的子女与拆迁办私自签订的协议也是无效的，属于无权处分，侵权行为。

我的补充： 2012-09-17 06:57

4，关于本案的总结意见。
对于你爹爹的遗产，有遗嘱的按照遗嘱继承，没有遗嘱的按照法定继承。你是法定继承人，有权要求爹爹子女出示遗嘱，在法定继承的情况下有权参与继承，与其子女享有平等继承权。
关于公房拆迁款，根据拆迁政策确定你是否是合法的受偿人，可以先到拆迁办进行查询，了解政策内容后，对于属于你的拆迁补偿你有权取得，你爹爹子女与拆迁办私自签订的拆迁协议无效。
遗产继承和公房拆迁款是不同性质的纠纷，如果要起诉解决应当分别提起诉讼。
诉讼时效是2年，应当从你知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。

我的补充： 2012-09-17 09:26

对于你爹爹的遗嘱，这里需要说明的是，如果遗嘱内容是针对房屋今后取得的拆迁款的，那么只要遗嘱是真实书写的就有效，应当按照遗嘱继承。如果遗嘱内容是针对该房屋本身的，那么即便遗嘱是你爹爹真实书写的也是无效的，因为你爹爹并不是公房的所有权人，只是使用权人，对房屋没有处分权，更没有立遗嘱的权力，所以这样的遗嘱即便是真实的，那么在法律上也是无效的。你有权要求按照法定继承来继承房屋拆迁款。

我的补充： 2012-09-19 11:36

以上几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，具体还需要根据案件详情和细节来确定，希望对你有所帮助。

追问：

赵律师你好！非常感谢你的回答。
今天看到遗嘱了，是一份打印的“协议书”，2009年6月6日签的（爹爹2009年8月1日去世），内容是爹爹生病癌症住院，医疗费用大，爹爹无法承担，他的子女主动承担了，由于后期治疗费用会更大，因此爹爹提出将自己的此处房屋所有权利给予子女，并签署以下协议：1，在该房屋上的所有权利归子女所有 2，居住期间，如遇该房拆迁，拆迁补偿归子女所有 3，在父亲后期住院期间，子女将继续承担所需治疗费用。
有爹爹签名盖手印，子女分别签字盖手印，有两个见证人签字（目前我不知道证人的身份）
我到拆迁部门咨询了：爹爹的子女两人到场已经签订拆迁协议，并办理更名，更名到女儿名下。签的协议是补偿一套回迁房（原地还建房）和两年拆迁的过渡补贴。
爹爹是国家科级干部退休，并却因患癌症，已经办理了重症医疗，医疗费几乎是全部可以报销的。另外爹爹存折上有20万元，在住院期间全部取出了。

回答：

仅从你复制上来的这个协议书的内容来看遗嘱是合法的，因为上面已经注明，今后该房屋的拆迁补偿归子女所有，那么子女取得房屋拆迁款就是合法的了。而且遗嘱也有你爹爹的签名和手印，还有两个见证人的签名，只要当时是自愿签订的就是有效的。
当然，你可以要求对方出示原件，要求看看爹爹的签名和手印是否真实，如果对方没有原件只有复印件的，那么可能是伪造，因为在法庭上对复印件都是不认可的，伪造性太高。如果是原件那应该没问题，应该由子女继承，没有你的份额。
另外，对于爹爹签名的字迹，你有疑问的也可以要求进行笔迹鉴定，确定是否是爹爹真实书写，如果是伪造的也会导致遗嘱无效。笔记鉴定所有的司法鉴定中心都可以做，法院也可以做，你可以起诉要求对遗嘱做笔记鉴定，也可以到当地的司法鉴定中心做。
至于你是说的，协议本身是打印出来的，这个是合法的，内容打印不要紧，只要最后签名真实即可。还有见证人，你可以要求见证人出来作证，但这个意义并不大，因为立遗嘱只要自己书写即可，不需要见证人，见证人无非就是给遗嘱多一重保证而已。
这份遗嘱如果是原件，签名也是你爹爹真实书写的，那么你爹爹子女是有权和拆迁办签订协议领取拆迁补偿的，你的确无权继承。如果遗嘱只是复印件或者签名是伪造的，那么遗嘱无效，你仍然可以要求按照法定继承。
此外，爹爹存折上的20万，在住院期间被取出，如果20万是你们婚后取得的，那么子女属于无权处分，你可以要求返还你的份额。如果是爹爹的婚前财产，那么属于爹爹自愿赠与子女，你无权干涉。因为爹爹那时候还没有去世，可以自由处分，和继承无关。当然如果是子女私自取走，未经爹爹同意的，那么就是无权处分了，你可以要求继承。

提问者对最佳答案的评价：

谢谢回答

其它答案

[北京-朝阳区]
胡爱军律师
320461积分

回复时间： 2012-09-17 07:11

单位的公房产权归单位所有，不是遗产，不能发生继承，但公房拆迁的拆迁款应当认定是爹爹的遗产。如果爹爹有遗嘱对其财产有处分并声明你不能继承的，那么你无权要求分割拆迁款。但在该房屋拆迁之前你还是有权继续居住的。如果爹爹没有遗嘱，或者遗嘱是伪造的，那么你有权要求分割房屋拆迁款，并对于爹爹子女的行为，你可以通过法院诉讼解决

追问：

谢谢胡律师！爹爹的遗嘱，今天我看到了复印件，因为是打印后签名盖手印的，鉴别真伪有难度，不知该怎么办？

回答：

你可以诉讼后，申请法院笔迹鉴定确定真伪

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-09-17 09:02

单位的公房产权归单位所有，您爹爹只是承租权，此房不是遗产，不能发生继承，即使有遗嘱也是无效的。在您爹爹去世以后，有他同住的家属依法继续享有承租权，如果此房拆迁，您是有权要求享受拆迁待遇的。

[浙江-杭州]
陈国平律师 VIP
电话：13867474141
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回复时间： 2012-09-17 09:06

此房不是遗产，不能发生继承，即使有遗嘱也是无效的

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-09-17 09:19

——首先，你需要确定此遗嘱是否是伪造的，再者，单位所谓公房产权归单位所有，不是遗产，不能发送继承，但是公房拆迁的拆迁款应当认定是其遗产。如果真有遗嘱，那么按照遗嘱的内容进行分配遗产，没有遗嘱或者确定遗嘱是伪证的，你有权要求分割此拆迁款，同时可以要求伪证遗嘱者少分或者不分遗产。诉讼时效是2年，应当从你知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。
建议协商解决，协商不成可以向人民法院起诉解决。

追问：

谢谢王律师！我今天才看到所谓的遗嘱其实是一份打印的“协议书”，有有爹爹签名盖手印，子女分别签字盖手印，有两个见证人签字（目前我不知道证人的身份）。从签名来看，跟爹爹的字迹很像，但由于只有一个签名，我无法准确判断，不知到哪里可以鉴定？

回答：

——对于爹爹签名的字迹，你有疑问的可以要求进行笔迹鉴定，确定是否是爹爹真实书写，如果是伪造的也会导致遗嘱无效。笔记鉴定所有的司法鉴定中心都可以做，法院也可以做，你可以起诉要求对遗嘱做笔记鉴定，也可以到当地的司法鉴定中心做。

[湖北-武汉]
武昌陈哲律师
113821积分

回复时间： 2012-09-17 09:23

建议委托律师介入处理

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-09-17 10:24

不属于遗产。不可以要求继承。建议向单位查询，按照要求办理相关手续。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-09-17 10:34

拆迁补偿款你有权继承，完全可以要求分割。

我的补充： 2012-09-21 09:58

遗嘱的真实性目前仅凭你的描述还无法判断，你的一些疑问是有道理的，建议你就拆迁补偿款分割提出诉讼维权。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2012-09-17 10:56

你好；1、你住的房产不是遗产，是单位的房产，你们只有使用权、居住权，不能发生继承，即使有遗嘱也是无效的；2、你与这套房产由关系，你是实际的使用人、居住人；3、谁也无权赶你走的，拆迁协议你应该参加，否则你不能搬的；4、如果该房屋仍然是公房拆迁，拆迁协议应该载明你有居住权，5、如果该房产已经被他的子女买断后签协议，也应该载明你有居住权；6、如果拆迁阶段你不能达成你有居住权的协议和承诺，你无奈的搬出，可以起诉他的子女“要求你的居住权”。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-09-17 11:03

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-09-17 20:38

你好，一楼回答的很好。
一、你现在仅能就拆迁补偿款你个人部分（通常为过渡费）要求支付。
二、你可以不搬。除非拆迁办将补偿款给你并给你过渡费或给你安置的居所。
可以带上相关资料面谈。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-09-19 07:11

房屋拆迁纠纷一般分为两类，一类是：国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题，法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是：集体土地上房屋的拆迁，应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行，此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。由于房屋拆迁案件涉及众多部门，众多单位，征收过程中又有很多的部门作出各种行政行为，案件非常复杂，维护权益建议聘请专业律师。若有需要，可来电或来所咨询邹伙发律师。