已解决问题

关于房屋买卖方面的问题

01-14 21:14 悬赏 0 发布者:微笑的云朵给我留言地区:四川－绵阳回答:(12)

问题1：请问如果房子已经过户给买家了，还会因原房东（即卖家）的债务或其他问题把已在买家名下的房子给冻结和收回吗？如果会的话，在哪些情况下，已在买家名下的房子会被冻结和收回？

问题2：如果某人曾经拥有了一套房子，但在他已经没有权利处置这套房子的时候却将其卖给了另外一个人（即买家）。请问（已成功过户的）买家能保住这套房子吗？

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最佳答案

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
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回复时间：2018年01月14日 21时20分

已经在买家名下，属于买家的。因卖家债务问题，一般不会冻结。
无处分权要分情况，能过户说明房产登记在他名下，从法律上来说，对外他有处分权，买家可以以善意第三人取得所有权。

我的补充： 2018-01-14 21:27

1、不动产以登记为准，已经登记在买家名下，就属于买家所有权。卖家的债务，债权人不能申请冻结案外人的财产。如果冻结，可以申请保全异议。
2、能过户，在房管部门变更登记在你名下，说明从法律上他有处分权，你已经取得所有权，同时不动产以登记公示，可以作为善意第三人善意取得。作为有权处分的，对于房产的出售，可以请求无处分权人赔偿。
如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

追问：

谢谢你的解答！

我还有些疑问：

我听说了一个案子，一个人花了好几十万买了一个房子，但后来才知道该房子的所有人离婚了，而且法院将他名下的房子是判给了他妻子的，所以买家房子没拿到，钱也没拿回来，因为卖家声称钱已花光了，还不出来了。请问这个案件中的买家之所以会遇到这样的问题，是因为还没过户吗？还是有其他的原因？因为最近在考虑买房，所以想多了解一下关于产权方面的事情。请问在房屋买卖过程中，又该如何规避这样的风险？

回答：

无论从物权法还是司法解释，还是婚姻法司法解释，都确定了善意第三人善意取得的规定。。第三人为善意，支付了对价，并且已经进行了登记。。应该判决归买受人所有。
这里唯有争议就是第三人是否善意？？如果不动产只登记在与买受人交易的人名下，不动产以登记为准，有公信力，买受人可以确信出卖人有权处分，可以认定善意。。如果不动产登记在配偶名下或登记在出卖方夫妻双方名下。买受人就不是善意了。。从经验上来说，房产交易部门，在此情况下，与你交易的出卖人是不能单独过户的，这也是行政审批最基本的要求和程序。

提问者对最佳答案的评价：

在我发布问题仅六分钟后，陈律师就作出了回应，非常迅速，而且解答也很详尽、全面、易懂。谢谢陈律师！

也感谢其他所有帮助我解答疑惑的律师们。谢谢！

其它答案

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
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回复时间： 2018-01-14 21:33

一般不会，但卖家无权处分且不符合善意取得的除外

追问：

请问哪种情况是“卖家无权处分且不复合善意取得”？

回答：

看下物权法第一百零六条及物权法司法解释一、婚姻法司法解释三

追问：

能稍微解释下吗？我在百度里搜到了相关的法律条文，但是看不太懂。比如，受让人是什么意思？看了也无法确定是不是自己理解的那个意思。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2018-01-14 21:56

1、不会的，因为你已经合法的善意的支付了合理对价并更名过户的取得了房产所有权，法院（一般民事案件只有法院有权冻结财产）是不会因为卖家的债务而查封冻结他已经合法出售并过户给他人的房产的，更不可能被收回的；2、关于实质上已经无权出售房产，但是在法律形式上有权利出售，并出售给了“善意的第三人”（即不知道他实质上已经没有财产权力的人就是善意第三人），买家（善意第三人）根据法律规定是可以“保住”善意购买并支付了合理对价并更名过户的这套房产的；3、还需要咨询可以电话联系我或者加我微信。祝你好运。

[山西-太原]
朱君秀律师
701405积分

回复时间： 2018-01-15 08:22

答：1、不会，法律保护善意第三人；2、恶意串通逃避债务；2、需要权利人追认。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-01-15 08:35

如果你不是恶意的如与卖家恶意串通，房子过户后，就是你的了，不能被查封

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-01-15 09:54

如果你是善意取得的，法律是保护善意第三人的，你可以合法取得房屋所有权。

[北京-海淀区]
吴丁亚律师 VIP
电话：13552751245
248468积分

回复时间： 2018-01-15 10:28

协商不成可以搜集证据到法院诉讼解决，管辖法院一般为被告住所地或者经常居住地，审判简易程序三个月，诉讼时效一般两年，具体诉讼流程：
1、撰写民事起诉状，收集相关证据材料，向有管辖权的人民法院立案窗口立案；
2、案件被受理后，法院会给你一份缴费通知书，按照指示向指定银行缴纳一定比例诉讼费用，再将银行给你的缴费单据拿到法院换票；
3、等待法院通知开庭，一般会给原被告发开庭传票的；
4、按照传票指示的时间、地点出庭参加诉讼；
5、开完庭等待判决结果，如对结果不服，自收到判决结果之日起向中级人民法院上诉。
6、判决书生效后可以申请法院强制执行，被执行人加入失信被执行人黑名单。
具体法律问题可以带证据来炜衡律所面谈，欢迎打电话法律咨询吴丁亚律师团队。

[四川-成都]
唐丽娟律师
77552积分

回复时间： 2018-01-15 10:31

你好，
1、不动产以登记为准，已经登记在买家名下，就属于买家所有权。卖家的债务，债权人不能申请冻结案外人的财产。如果冻结，可以申请保全异议。
2、能过户，在房管部门变更登记在你名下，说明从法律上他有处分权，你已经取得所有权，同时不动产以登记公示，可以作为善意第三人善意取得。作为有权处分的，对于房产的出售，可以请求无处分权人赔偿。
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