婚前男方房产，婚后卖掉，买了新的房子，有少部分贷款，如果离婚，属于谁的？

婚前男方房产，已做了公证，并约定婚后卖掉发生所有收益归男方所有，但此处的”收益“并没有指定是哪套房产或者投资。

婚后无子女，由于换房需求，将男方婚前房产卖掉，准备买新的房子，经测算，卖房所得金额约占新房款的90％，并有约10％贷款。

问题1：之前的婚前财产约定是否还有用，是否有必要做份额公证（建立“收益”和新房产的关联）？
问题2：新房本写夫妻双方名字，如果不做份额公证是否属于各50％的共同财产？
问题3：如果离婚，新房子属于谁的？份额如何分配？
问题4：男方希望在离婚时分到自己应得的90％，目前还有什么潜在风险？如何抵御风险？