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动迁房买卖

01-10 12:58 悬赏 20 发布者:可乐冰jin…… 给我留言地区:上海－浦东新区回答:(14)

律师您好，我是上海浦东新区的，一家三口，现在父母想卖掉现有的一套房子，买两套动迁房，一套父母居住，一套给我做婚房，但问题是动迁房的房产证要3年后才能下来，使得顺利过户存在了很多隐患和风险。请问，这种情况，与卖家签订的中介给予的合同是否合法受法律保护呢？中介指出的可以让公证处做公证有没有实际的意义？另外，能否通过委托律师，尽量降低风险？

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[上海-浦东新区]
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回复时间：2013年01月10日 14时06分

你好！首先，中介出具的是格式合同，是一般的商品房买卖合同，你的情况相对而言较为复杂，房东的违约可能性比一般二手房买卖要大很多，需要一些补充的，特别是违约条款来保护你们的权利。至于公证，一般而言，未满3年的动迁房按照法律规定不得买卖，所以公证处是否会进行公证，尚存疑问。如果能够公证，对合同的有效性是有所帮助的。建议聘请律师协助签订房屋买卖合同，以保障权利。

追问：

谢谢王律师，请问，出了委托律师修正完善合同外，房屋买卖中的第三方委托人，可否由律师担当？律师可否取代公证处对合同进行公证呢？

回答：

你好！你提到应该是一个律师见证的问题。律师见证与公证有类似的作用，用来保证合同的真实性。不过就现在的司法实践而言，公证的效力要强于律师见证。

追问：

那律师的陪购是否包括了拟定合同条款，见证这些步骤，陪购是否应一直到3年后买家顺利过户为止，还是说，如果卖方违约，需要另外以房产纠纷的名义再委托律师？

回答：

这个要根据你与律师的合同约定了，草拟合同条款及合同鉴证的收费与房产纠纷诉讼的收费是不同的，建议分开来，因为你现在还不知道房东会不会违约，甚至如果房价下跌了，购房者会不会违约都是未知之数。

追问：

真的非常感谢，王律师您的回答对我帮助很大。如果有需要，你这边能接受这类委托么？

回答：

如果你有需要，可以电话联系。

其它答案

[北京-朝阳区]
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回复时间： 2013-01-10 13:09

当然有办法可以规避，

[上海-虹口区]
张向锋律师
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回复时间： 2013-01-10 13:14

没有产权证，公证意义不大。风险较高。

[上海-徐汇区]
唐政律师 VIP
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回复时间： 2013-01-10 13:28

没有产权证，不能及时过户，风险还是很大

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-01-10 13:36

受法律保护，但风险太大。一般律师不建议买。
就怕房东把房子抵押给银行或其他个人，造成你无法过户。

追问：

谢谢赵律师，确实比较担心卖家毁约或者不配合的问题。
虽然这些风险很难避免，但是这些是不是可以比较详细的在合同中对卖家进行约束呢？

回答：

约束也没用啊，到时候你首付支付了，对方没钱，或者抵押给别人了，你还是麻烦一堆。

追问：

在操作上，我和卖家也是合同抵押关系是么？卖家没有产证，他要抵押给别人，也是签订合同，那如果是我的合同生效在先，是否在法律上比较有优势呢？

回答：

抵押是必须有产证，且到房产交易中心登记才能生效。
如果对方先办理了抵押登记，你就完蛋。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-01-10 13:41

此类房屋买卖风险还是很大的，合同是受法律保护的，但是时间较长，增加了很多不确定因素，可以委托律师做见证。

追问：

嗯，谢谢王律师，如果有可能，我和父母是希望找律师做见证的，请问，委托律师做公证，是否在合同中也由律师签字作为委托人？是不是和公证处一样的性质，也就无需再让公证处做公证了？

回答：

两个律师签字加盖律师事务所公章，这样无需再做公证了。

[湖南-长沙]
周振文团队律师 VIP
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回复时间： 2013-01-10 13:45

回迁房，指在征地拆迁过程中，建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。购回迁房的合同应注意以下要点：

1、未取得房产证能签订回迁房买卖合同，合同有效

2、可以约定房屋交易税承担主体。

3、注意提防一房数卖

5、回迁房能办产权证，但建议明确约定交房和过户办证的时间

6、尽量保留一定的尾款做办证保证金

7、要求卖方的配偶或其他共有人共同签名

8、尽量让卖方的继承人签字

9、最好控制住原房主的回迁房补偿协议的原件和相关凭证

回迁房购买与预售商品房转让一样存在着一定的风险，如购房者欲购买未取得房产证回迁房(商品房)，因相关操作较为复杂，但能够注意以上合同的重点注意事项，能够最大程度地降低法律风险。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-01-10 13:58

你好：
   动迁房买卖的合同效力是没有什么担心的，主要在合同中应约定以后的过户时间，假设有户口存在的情况下的迁户口时间。
   当然，将来如果发生房价变动较大，可能出现卖家违约的情形发生，主要是在户口迁移及过户上约定要明确具体。
   可以委托律师陪同，在相关条款上进行完善。

追问：

谢谢杨律师，请问，除了委托律师修正完善合同外，房屋买卖中的第三方委托人，可否由律师担当？律师可否取代公证处对合同进行公证呢？

回答：

你好：
律师可以作为作为第三方，也可以作为委托人。但律师不能作为公证人，公证是要到公证处进行的。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-01-10 14:05

合同有效，但风险很大

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-01-10 15:10

房屋拆迁纠纷一般分为两类，一类是：国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题，法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是：集体土地上房屋的拆迁，应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行，此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。由于房屋拆迁案件涉及众多部门，众多单位，征收过程中又有很多的部门作出各种行政行为，案件非常复杂，维护权益建议聘请专业律师。若有需要，可来电或来所咨询邹伙发律师。