房产买卖

您好，我想咨询一下您的法律意见，事情如下：
问题1：现在有一名姓苏的先生出售某楼盘的一套121方房子，我去该楼盘咨询过，121方的楼现有价格是3800/方左右，而苏先生出售的价格是3280/方。
问题2：苏先生说他急着用钱，需要套现，如果想买，就得先付六成的房款给他（他说现在他已经交了6成的房款给该地产）。
问题3：他说他的房子并未登记注册，只是内部认购。和开发商那边早早就买下来的，只有一张买卖收据。
问题4：他和我们一起去该楼盘售楼部咨询过，楼盘的销售人员说，要更名登记的话，要苏先生带那张收据，而我们就带身份证还有房款过去售楼部的财务那里办理更名手续。
问题5：我们如果要买这套房子，有甚么风险，应该怎样维护自己的合法利益，应该怎样处理这些问题。